康樂村、鷺江村位于廣州市海珠區(qū)鳳陽街道。對(duì)于康樂村，很多人的印象更多的是每年春季老板排隊(duì)等工人挑的盛景。實(shí)際上，康樂村的人均分紅超24萬元/年（2018年數(shù)據(jù)），高于我們熟知的土豪村獵德村和琶洲村。

廣州康樂村、鷺江村的高光時(shí)刻，大抵是在2015年。

那一年，22歲的曾楚（化名）從武漢某大學(xué)畢業(yè)。在同學(xué)們焦頭爛額找工作之際，他直奔廣州康樂村的一家制衣廠。就在那年，他們家在武漢又買了一套房，豪擲50多萬買了一輛奔馳，春節(jié)開回老家引來一片驚呼。

在將近10萬湖北打工人的回憶里，康樂村、鷺江村就是他們發(fā)家致富的天堂，所以，這里亦有“湖北村”之稱。走在這里的窄街小巷，十個(gè)路人或有七八個(gè)能講湖北方言。

作為“地主”，康樂村在2015年亦實(shí)現(xiàn)一個(gè)億的小目標(biāo)——村集體收入從2014年的4.88億元漲至5.71億元。迄今仍以24.4萬元/年的人均分紅，持續(xù)領(lǐng)銜全廣州人均分紅最高的城中村。

再多輝煌，終究要跟隨時(shí)代演義。

今年3月30日，康樂村首期安置地塊正式拆卸動(dòng)工，按下舊改快進(jìn)鍵。如果一切都按計(jì)劃進(jìn)行，到2023年10月31日前，康樂鷺江村將完成全部安置地塊上的房屋拆卸，在2025年12月31日前基本完成安置房建設(shè)。

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多年以后，康樂鷺江村將像獵德村、楊箕村那般，鏟平握手樓，摩天大樓拔地起，融入廣州都市核心圈。那些工廠里針車狂跳，街巷里面包車、三輪車載滿制衣原料奔跑亂竄，滿街?jǐn)[著小黑板招工、招攬工程的畫面，終將成為歷史。

10萬湖北人的“發(fā)錢地”

在廣州，找不到第二條像“湖北村”這般喧囂熱鬧的城中村。

夜里八九點(diǎn)，站在海珠區(qū)逸景翠園的高層陽臺(tái)，遠(yuǎn)處的高樓大廈樓頂似帶光環(huán)；近處連片黑灰的屋頂，被熒光筆劃出道道閃亮線條，最亮的，就是康樂中約南新街至康隆大街、鷺江南約大街那條“不夜街”。

白天，這里路邊擺著一排排小黑板招工、攬工程；馬路上，運(yùn)貨的面包車、小貨車、三輪車、電動(dòng)車、自行車和人來來往往。在康隆大街與鷺江西街交匯的十字路口，雖有穿著黃色小馬甲的保安在指揮交通，但路面還是略有阻滯。爬上路邊一棟樓宇望下這條街，樓下密密麻麻的客流，比多年前電商未起時(shí)的北京路、上下九步行街還旺。

凌晨12點(diǎn)后，周邊一帶的制衣廠陸續(xù)下班，工人們從廠房里出來，匯入這條街吃宵夜，飽足后散落到各棟出租屋里。

在鷺江匯源南大街一巷，漁洋九酒大排檔在夜里11、12點(diǎn)后迎來一天里生意最旺的時(shí)侯?！?0后”老板劉先生是湖北潛江人，曾做廚師十多年，2008年來到康樂鷺江一帶。大約從2012年起，他開始和朋友合伙開餐館，之間分分合合。直到去年又恢復(fù)單干，花了8萬元頂手費(fèi)頂下現(xiàn)在這間約60平方米的鋪?zhàn)?，再?萬元重新裝修，請(qǐng)了一個(gè)工人，加上妻子，三個(gè)人撐起一間大排檔。

劉老板的一天，從下午1點(diǎn)開啟，起床搞衛(wèi)生洗菜，2點(diǎn)鐘開始營業(yè)，3點(diǎn)多才吃白天的第一頓飯，8點(diǎn)多吃晚飯，直到凌晨2點(diǎn)以后，來就餐的人少了，才草草吃點(diǎn)宵夜，大約在凌晨3點(diǎn)搞完衛(wèi)生回出租屋睡覺。

“我們每天工作14、15個(gè)小時(shí)，每天都營業(yè)”。劉老板稱，他一年到頭，就只有春節(jié)休假。如此拼博，“除去各種開支，一個(gè)月到手大概是一兩萬元”。

同為“80后”的制衣廠老板朱先生更拼，“凌晨一兩點(diǎn)睡覺，早上8點(diǎn)起床。全年無休，來一批貨就做完為止”。他租的廠房就在康樂中約南新街一帶，這一片區(qū)任意一棟占地稍大的樓房都有可能是廠房，其間從事一線制衣的工人，多出自湖北地區(qū)。

一間制衣廠一年或只凈賺20萬元？

“湖北村”的形成，可追溯到上世紀(jì)90年代。

自80年代末上百個(gè)原在海印橋底擺地?cái)傎u毛線的商販搬到中山大學(xué)南門對(duì)面，形成中大布匹市場的雛形之后，商業(yè)嗅覺靈敏的老板，從90年代起陸續(xù)將服裝加工廠開進(jìn)康樂村，租下一棟棟民宅做加工廠。

“康樂村與中大布匹市場是息息相關(guān)的，先有了布匹市場，才形成后來的康樂村?！兵P和村經(jīng)濟(jì)聯(lián)社主任車偉開如是講述中大商圈的形成：當(dāng)年中大布匹市場的商家為了方便就在旁邊租廠房，用原料加工，節(jié)省成本。2006年以前，布匹市場因沒有一條市政路而被列為廣州十大火災(zāi)隱患場所之一。到2006年政府開通瑞康路，整個(gè)布匹市場由此擴(kuò)張更快。

1968年出生的湖北仙桃人曾倫鋒，14歲起做制衣學(xué)徒，曾于90年代曾來廣州考察，“當(dāng)年沙河服裝批發(fā)市場的商鋪，才5萬元/個(gè)”。曾倫鋒不敢貸款買鋪，最終還是決定開制衣廠。但他直到2005年，才將制衣廠開到康樂村，迄今16年未曾搬過廠址。工廠位于村中一棟私人物業(yè)的4樓（共7樓），整層建面約250平方米，16年里，廠租從2005年的四五千元/月，漲至如今的1.2萬元/月。

在曾倫鋒印象中，康樂村制衣廠生意最好的時(shí)候，大抵在2014年、2015年。2014年春節(jié)，他包了一輛55座大巴，將老家周邊縣鎮(zhèn)的37名村民帶到廠里，“我們那里有七八萬人出來打工，都是這樣相互一個(gè)帶一個(gè)出來的。”

2015年，曾倫鋒的小兒子曾楚大學(xué)畢業(yè)后，亦直接到制衣廠幫忙。那年，他們家的營利達(dá)到巔峰，花了50多萬買了一輛奔馳車，也于那一兩年在武漢買了兩套房。

盡管那些年?duì)I業(yè)額高至兩三百萬元，或三四百萬元，但曾楚稱除去各種開支，到手其實(shí)不多，“機(jī)器設(shè)備每隔三五年就要換，工人薪酬，房租、水電、養(yǎng)車，等等都是大筆開銷”。他稱，假設(shè)一年?duì)I業(yè)額250萬元，扣掉近百萬元的工人薪水，近百萬元的租金水電生活開銷，最后到手只有大約20萬元。

曾楚的工廠主接外貿(mào)單“越南、俄羅斯、臺(tái)灣等，這些年生意都下滑了”。這兩年，曾楚接了曾倫鋒的班，也于去年結(jié)婚，如今他們以4000元/月的租金在工廠附近的公寓租了兩房一廳。

和別的制衣廠一年到頭開工不一樣，曾楚在每月1號(hào)強(qiáng)制關(guān)廠休息。但廠里的工人往往不舍得休息，不少人會(huì)在這一天到大街的小黑板尋找打散工的工作，掙上三五百元。

近9萬人駐守康樂鷺江城中村

打工人眼里，康樂鷺江村是他們的揾食天堂。

作為中大布匹商圈產(chǎn)業(yè)鏈的一部分，全國大量的中低端女裝成衣，多出自康樂鷺江及五鳳片區(qū)的城中村，出自這里的工人之手。

公開數(shù)據(jù)顯示，中大布匹商圈分布2萬余戶商戶，直接從業(yè)人員超10萬人，經(jīng)營各種面料、輔料、家居裝修用品等逾10萬種。以市場為中心，周邊遍布3萬多家規(guī)模不等的制衣廠、作坊、店鋪，從業(yè)人員超過30萬人，年交易額或超2000億元。

究竟目前在康樂鷺江的打工人有多少？

截止到2019年8月的數(shù)據(jù)顯示，康樂村流動(dòng)人口達(dá)48084人，鷺江村的流動(dòng)人口達(dá)39666人，合計(jì)有87750人在這兩條村工作或生活。

這是近年中大商圈開啟整改升級(jí)后，仍留在村里的打工人。

在康樂中約南新街旁一棟占地面積較大的樓房里，這里每層廠房大門大開。租下這棟頂樓的廠房者，是來自湖北荊州的“80后”老板朱先生。

朱老板17歲來了廣東，2000年到東莞虎門的制衣行業(yè)打工，也曾開廠，“虧了”。2015年，他來到康樂村的制衣廠打工，“一年能掙九萬元”。

大約在2017年，夫妻倆合伙開制衣廠，以月租8000元租下頂層200多平方米的廠房。到目前，廠房月租升至8600元?！皼]趕上行業(yè)最好的時(shí)候”。朱老板稱，這些年廠里的生意時(shí)好時(shí)壞，“有貨做的時(shí)候我們就一股作氣做完”。

這是3月的一天中午，廠房外間的工人們埋頭忙碌，不愿搭理任何一個(gè)到訪者，針車位仍有部分空缺，朱老板到樓下大街“擺攤”招人，最后空手而歸。廠房里間，她的妻子協(xié)助兩名“00后”工人切割布料，并用輪滑把切好的布料從洞開的大窗戶吊到一樓的小巷——那里已有人騎著電動(dòng)車在等候接貨。

和開廠16年的曾楚一家相比，朱老板財(cái)力相對(duì)顯弱。為了節(jié)省開支，夫妻倆在工廠附近租了一個(gè)七八平方米的單間，“加上水電每月房租900多元”。每年暑假，在老家留守的三個(gè)孩子會(huì)來廣州團(tuán)聚，他再以約1500元/月臨時(shí)換租一套一房一廳，“五口人擺兩張床，一張上下鋪，恰好夠睡”。租兩三個(gè)月，等暑假過了，又再換租單間。

一年豪擲7.682億元分村民

中大布匹商圈的這條產(chǎn)業(yè)鏈，從上到下收入各不同：

最上游批發(fā)市場的老板，多處于廣州頂富圈層；

中游如租用市場商鋪的老板們，同樣背后普遍有著自己的公司，他們的收入普遍可入廣州上層，任選廣州豪宅；

中下游如制衣廠的老板們，有可能曾經(jīng)暴富，但在時(shí)代更替之下，仍有一部分被淘汰，一部分在苦苦支撐，一部分改革創(chuàng)新，小部分成功“逃頂”過上更富足的生活，做了更大的產(chǎn)業(yè)；

而最末端的打工人，以干到凌晨一兩點(diǎn)的拼勁，收入高者不乏月入一兩萬元。

包括大部分制衣廠的老板在內(nèi)，他們對(duì)廣州的歸屬感不強(qiáng)。即便是老家村里最早開上奔馳的曾楚一家，他們亦未在廣州買房，“當(dāng)年沒有想到，現(xiàn)在想也買不起了”，曾楚說。

每個(gè)月的2號(hào)或3號(hào)，曾楚的房東會(huì)把廠房的房租水電結(jié)算后發(fā)微信給他。房東已經(jīng)六七十歲，除了曾楚所租的這棟7層高樓房外，“還有三四棟比這棟更大的樓房”。在房東的朋友圈，日常曬的不是這里旅游就是那里旅游，“幾乎每年春節(jié)也都是在國外旅游不回來”。曾楚推測，房東一家的房租“最起碼能收300萬元”。

今年3月中旬，南都記者在鷺江車氏祠堂遇見回村核實(shí)“房地一體”權(quán)籍調(diào)查成果的村民柏叔。柏叔一家早在2007年就搬離村里，他稱家里有一棟3層半，建面300多平方米的樓房出租。具體每月收租多少？柏叔搖頭表示不知。

“都是我老婆在打理，我自己有工作，不去關(guān)心這個(gè)房租”。柏叔說，目前村民基本都已搬離村莊，到外面小區(qū)居住，“主要是村里的環(huán)境衛(wèi)生不是那么好”。他表示期待盡快拆遷改造。

至今回看顯得相當(dāng)“凡爾賽”的是，早在2011年，鳳和村經(jīng)濟(jì)聯(lián)社主任車偉開在接受南都采訪時(shí)就表示，村民經(jīng)濟(jì)來源都是靠出租房屋為主，改造后可能還是以物業(yè)租賃為主。假如鷺江、康樂改造，返還給我們的房源量估計(jì)要比獵德大兩倍。假如這么多房源同時(shí)推出市場，價(jià)格怎么控制也是個(gè)問題。

沒錯(cuò)，康樂、鷺江是當(dāng)前全廣州最土豪的城中村。

即便當(dāng)前康樂鷺江村方啟動(dòng)全面改造不久，然而這里的村集體收入、村民分紅均已高于獵德村和琶洲村。

2019年，獵德村集體收入為2.5億元，琶洲村亦超2億，兩村的分紅分別為人均9萬元、7萬元；而康樂和鷺江在2018年的村集體收入高達(dá)6.8109億元、3.5367億元，僅分紅就各自拿出5.0999億元、2.5821億元，兩條村的人均分紅高達(dá)24.4365萬元、15.8313萬元！

從2018年數(shù)據(jù)可見，康樂村股民人口810戶，以當(dāng)年該村拿出5.0999億元分紅計(jì)算，相當(dāng)于平均一戶人家可分62.9617萬元，而鷺江村則為42.4687萬元/戶。

在康樂村開廠干不過在沙河開淘寶？

以城市發(fā)展看，康樂鷺江的這些制衣廠屬于低端產(chǎn)業(yè)，與緊鄰中大，位處城市核心的地段不相匹配。其現(xiàn)貨供應(yīng)模式“上午采購、下午生產(chǎn)、隔天出貨”，采購、生產(chǎn)、運(yùn)輸?shù)母鱾€(gè)環(huán)節(jié)在商圈內(nèi)外，更造成這里五類車混雜，人口過密，交通擁堵，坊間爭議、投訴不斷。

近些年，針對(duì)中大布匹商圈的整改升級(jí)措施不斷。僅2019年，海珠區(qū)就完成中大商圈8家專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型疏解，關(guān)停商圈及周邊共17個(gè)物流園區(qū)，依法取締不符合要求的物流企業(yè)約140家，拆除大型帳篷、板房等違規(guī)搭建物近3萬平方米。

城市更新將是歷史必然。

全廣州商鋪?zhàn)饨鹱钯F的中大商圈新港西路114號(hào)自編19號(hào)（粵民大廈），2015年至2018年間的租金參考價(jià)為3100元/平方米/月；到2019年，降為2930元/平方米/月；去年為2995元/平方米/月。

即便如此高租的商圈，這幾年這里的批發(fā)市場已有局部地段出現(xiàn)空置現(xiàn)象。而康樂村和鷺江村的出租房雖然搶手，亦有空房尋租。其間既有政府整治升級(jí)市場的因素，亦有在時(shí)代浪潮下被優(yōu)勝劣汰，被電商沖擊所致。

與曾楚同村的一些年輕人，前些年開始在沙河服裝批發(fā)市場一帶拿貨，進(jìn)入淘寶拼多多等開網(wǎng)店，“他們很快就比我們開制衣廠賺得多”。曾楚六年前的春節(jié)威風(fēng)八面地開奔馳回老家，近兩年一些開網(wǎng)店的同鄉(xiāng)開保時(shí)捷、瑪莎拉蒂回老家。

在康樂鷺江村，當(dāng)年與曾楚一家同開制衣廠的不少老鄉(xiāng)，已經(jīng)撐不下去關(guān)閉工廠；就連留在工廠打工的老鄉(xiāng)，也越來越少年輕人，多為“70后”。

面對(duì)越來越差的制衣廠生意，曾楚也有考慮干點(diǎn)別的，但仍是不舍康樂村拆遷，“拆了這里，近十萬的打工人，還有工廠往哪兒去？”

投347億元爆改廣州土豪村

一切早有安排。

在2019年4月，合生創(chuàng)展就與海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協(xié)議。今年1月，村民100%投票表決同意合生創(chuàng)展為康樂鷺江村的更新改造項(xiàng)目合作企業(yè)。

康樂村、鷺江村改造范圍內(nèi)總建筑面積335.94萬平方米，改造投資總金額約為346.67億元，是廣州舊改公開招商以來，投資總額最大的項(xiàng)目，其中復(fù)建安置資金約250.77 億元。

按照廣州市、區(qū)下達(dá)的任務(wù)，合生需確保于2023年底前安置房開工建設(shè)，2025年底前基本完成安置房建設(shè)。與政府相關(guān)部門簽訂監(jiān)管協(xié)議和承諾書，配合承建或維修華盛南路道路、疊景路、鳳江小學(xué)校、客村小學(xué)、逸景第一小學(xué)本校區(qū)的校園綜合改造提升工程等，合共投資1億元。

康樂村的改造展示中心業(yè)已公布復(fù)建安置房的相應(yīng)戶型：180平方米的5房（含工人房），130平方米的4房，120平方米的4房，110平方米的3+1房，80平方米的2+1房，45平方米的1房1廳。奢闊的戶型設(shè)計(jì)與當(dāng)前的康樂村出租屋差天比地。

依據(jù)改造愿景，改造以后的康樂村、鷺江村發(fā)展定位為：中大國際創(chuàng)新谷的成果輸出與配套服務(wù)區(qū)，承擔(dān)各門類研發(fā)成果輸出與配套服務(wù)，建設(shè)集創(chuàng)意轉(zhuǎn)化、創(chuàng)業(yè)孵化、綜合服務(wù)、生活居住四大功能于一體的開放創(chuàng)新片區(qū)，打造集科創(chuàng)+時(shí)尚+文化產(chǎn)業(yè)的復(fù)合國際品質(zhì)，具有活力的創(chuàng)新樞紐。

這顯然比當(dāng)前的低端產(chǎn)業(yè)能增加創(chuàng)造N倍的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更符合城市發(fā)展主旋律。

十多年前，康樂鷺江村堪稱廣州的突發(fā)事件高發(fā)地。曾楚每年的暑假、寒假都到康樂村居住，“曾多次親見小偷偷東西”；“天天都有人收保護(hù)費(fèi)”，他一度認(rèn)為康樂村像電視里七八十年代的香港。

如今，在城市更新浪潮下，這個(gè)“湖北村”，未來幾年或?qū)⒈魂懤m(xù)夷平，化為兩代打工人回憶里的一抹鄉(xiāng)愁。