溫馨提示

關(guān)于違約方能否解除合同問題，存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除作為非違約方的救濟(jì)方式之一，只能非違約方才享有解除權(quán)，違約方無權(quán)解除合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在合同陷入僵局等特定情況下，應(yīng)當(dāng)允許違約方通過起訴方式由人民法院決定是否解除合同，以打破合同僵局。

四、違約方起訴解除的問題

01條文援引

48.【違約方起訴解除】違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時(shí)對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：
（1）違約方不存在惡意違約的情形；
（2）違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；
（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。
人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除。

02觀點(diǎn)爭議

關(guān)于違約方能否解除合同問題，存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解 除作為非違約方的救濟(jì)方式之一，只能非違約方才享有解除權(quán)，違約方無權(quán) 解除合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在合同陷入僵局等特定情況下，應(yīng)當(dāng)允許違約方通過起訴方式由人民法院決定是否解除合同，以打破合同僵局。九民紀(jì)要采取了第二種觀點(diǎn)。

03規(guī)定違約方起訴解除的原因

《合同法》第8條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約 束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！?這是合同法律效力的重要內(nèi)容，合同嚴(yán)守是審判實(shí)踐中應(yīng)遵循的一項(xiàng)重要原則。但在房屋租賃等長期性合同中，一方因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢的變化、履約能力等原因，導(dǎo)致不可能履行長期合同，需要提前解約，而另一方拒絕解除合同。在出現(xiàn)合同僵局的情形下，允許違約方向法院提起訴訟，請求法院通過裁判終結(jié)合同關(guān)系，從而使當(dāng)事人從難以繼續(xù)履行的合同中脫身，有利于充分發(fā)揮物的價(jià)值，減少財(cái)產(chǎn)浪費(fèi)，有效利用資源。

總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本條規(guī)定，同時(shí)具備以下三個(gè)條件的，違約方可以起訴請求解除合同：一是違約方不存在惡意違約的情形；二是違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；三是守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。之所以這樣規(guī)定，主要有兩點(diǎn)考慮：

一是具有法律上的依據(jù)。《合同法》第110條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行 非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下 列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的 不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履 行?！备鶕?jù)該規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符 合約定的，沒有違約行為的一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)法律上或者事 實(shí)上不能履行、違約方繼續(xù)履約所需費(fèi)用過高的，可以不再履行合同。

二是通過明確違約方起訴請求法院解除合同的條件和法律后果，有利于破解合同僵局，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對于不能履行的交易， 以鼓勵(lì)交易的名義強(qiáng)制履行，并不是鼓勵(lì)交易的真義。按照誠實(shí)信用原則， 交易雙方都要善意行使權(quán)利，在合同履行不能時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許違約方起訴請求 解除合同。違約方要求解除合同往往是長期的房屋租賃合同，若不解除該房 屋租賃合同，一方面將導(dǎo)致涉案房屋長期閑置，另一方面將使承租方在不占 有使用房屋的情況下承擔(dān)租金損失。還有，因?yàn)槌凶夥讲皇褂米赓U房屋，支 付租金的能力受到限制，反過來使得出租方的租金難以得到保障。

04違約方起訴解除適用

根據(jù)本條的規(guī)定，違約方起訴解除合同需要同時(shí)具備三個(gè)條件：

第一個(gè)條件是違約方起訴請求解除合同主觀上必須是非惡意的。規(guī)定該條件的目的是防止違約方實(shí)施機(jī)會主義行為而侵害守約方的利益。違約方在履行困難或者履行對其經(jīng)濟(jì)上不合理時(shí)就選擇故意違約，這將引發(fā)相關(guān)的道德風(fēng)險(xiǎn)，違反了任何人不能從其不法行為中獲利的原則。例如，在房屋價(jià)格 上漲的情形下，違約方可能進(jìn)行一房數(shù)賣，惡意解約，此類違約行為在實(shí)踐中時(shí)常發(fā)生，如果予以認(rèn)可，將極大地危害交易安全和交易秩序。

第二個(gè)條件是違約方繼續(xù)履行合同對其顯失公平。在形成合同僵局的情形下，法律上允許違約方提起訴訟解除合同，目的在于糾正利益失衡現(xiàn)象, 從而平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義。因此，在合同僵局的情形下，應(yīng)當(dāng)是守約方拒絕解除合同明顯導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益關(guān)系顯失公平。如果繼續(xù)履行合同可以給守約方帶來一定的利益，但此種利益與給違約方造成的損失相比，明顯不對等，尤其是在違約方能夠賠償守約方因合同解除而遭受的損失時(shí)，當(dāng)事人之間的利益失衡更加明顯。實(shí)務(wù)中，在出現(xiàn)合同僵局時(shí)，享有解除權(quán)的一方當(dāng)事人拒絕行使解除權(quán)，常常是為了向?qū)Ψ剿饕邇r(jià)，這就違反了誠信和公平原則。如果任由守約方拒絕解除合同，可能造成雙方利益嚴(yán)重失衡。因而，在法律上有必要予以糾正。

第三個(gè)條件是守約方拒絕解除合同違反誠實(shí)信用原則。根據(jù)誠實(shí)信用原則，合同交易不是零和游戲，而是互贏的關(guān)系，合同的雙方當(dāng)事人都要照顧對方的合理期待，任何一方都必須尊重另一方的利益。通常在形成合同僵局的情形下，如果違約方能夠找到替代的履行方式，能夠保障守約方履行利益的實(shí)現(xiàn)，而且對守約方因合同解除而遭受的損失進(jìn)行賠償，則能夠保障守約方的利益；但在此情形下，守約方堅(jiān)持繼續(xù)履行合同，可以認(rèn)定守約方已經(jīng)違反了誠信原則。如在房屋租賃合同中，違約方愿意補(bǔ)償守約方較長期間比如6個(gè)月或1年的租金，而守約方仍然拒絕解除合同，通常應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為違反了誠信原則。

05違約方起訴解除不影響其承擔(dān)違約責(zé)任

違約方起訴解除合同需要對守約方的損失進(jìn)行充分賠償。違約方請求解除合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，確保守約方的利益得到保障。有些地方法院 對租賃合同中提前解約制定了補(bǔ)償規(guī)則。例如，依據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第24條的規(guī)定，承 租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任, 出租人作為守約方也負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同 的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價(jià)，承租人的過錯(cuò)程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個(gè)月的租金為宜。

違約方通過起訴主張解除合同的，法院審查認(rèn)為符合合同解除條件的， 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行釋明，告知守約方可以直接要求損害賠償，也可另行起訴主張損害賠償。關(guān)于賠償損失的范圍，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第113條的規(guī)定，支持守約方向違約方主張可得利益，但應(yīng)當(dāng)遵守《合同法》第113條的可預(yù)見性規(guī) 則和第119條的防止損失擴(kuò)大規(guī)則。

06典型案例研讀

新宇公司訴馮某商鋪買賣合同糾紛案（案例來源：《最高人民法院公報(bào)案例》2006年第6期）

1998年10月19日，新宇公司與馮某簽訂了一份商鋪買賣合同，約定：新宇公司向馮某出售時(shí)代廣場第二層編號為2B050的商鋪，建筑面積22. 50 平方米，總價(jià)款368184元。合同簽訂后，馮某按約支付了全部價(jià)款。1998 年11月3日，新宇公司將2B050號商鋪交付馮某使用，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。時(shí)代廣場兩次停業(yè)。新宇公司的新股東為盤活資產(chǎn)、重新開業(yè)， 擬對時(shí)代廣場的全部經(jīng)營面積進(jìn)行調(diào)整，重新規(guī)劃布局，為此陸續(xù)與大部分小業(yè)主解除了商鋪買賣合同，并開始在時(shí)代廣場內(nèi)施工。2003年3月17日, 新宇公司致函馮某，通知其解除雙方簽訂的商鋪買賣合同。3月27日，新宇公司拆除了馮某所購商鋪的玻璃幕墻及部分管線設(shè)施。6月30日，新宇公司再次向馮某致函，馮某不同意解除合同。由于馮某堅(jiān)持不退商鋪，新宇公司 不能繼續(xù)施工，6萬平方米建筑閑置，新宇公司向法院起訴解除合同。

南京市玄武區(qū)人民法院認(rèn)為：新宇公司在回收了大部分業(yè)主的商鋪后， 擬對時(shí)代廣場重新進(jìn)行規(guī)劃布局，爭取再次開業(yè)。馮某堅(jiān)持新宇公司必須按每平方米30萬元的高價(jià)回收其商鋪，否則就要求繼續(xù)履行商鋪買賣合同。雖經(jīng)調(diào)解，由于雙方當(dāng)事人互不信任，不能達(dá)成調(diào)解協(xié)議，以至新宇公司的6萬平方米建筑和馮某的22. 50平方米商鋪均處于閑置狀態(tài)。考慮到馮某所購商鋪，只是新宇公司在時(shí)代廣場里分割出售的150余間商鋪中的一間。在以分割商鋪為標(biāo)的物的買賣合同中，買方對商鋪享有的權(quán)利，不能等同于獨(dú)立商鋪。為有利于物業(yè)整體功能的發(fā)揮，買方行使權(quán)利必須符合其他商鋪業(yè)主的整體意志?，F(xiàn)在時(shí)代廣場的大部分業(yè)主已經(jīng)退回商鋪，支持新宇公司對時(shí)代廣場重新規(guī)劃布局的工作，今后的時(shí)代廣場內(nèi)不再具有商鋪經(jīng)營的氛圍條件。馮某以其在時(shí)代廣場中只占很小比例的商鋪，要求新宇公司繼續(xù)履行本案合同，不僅違背大多數(shù)商鋪業(yè)主的意愿，影響時(shí)代廣場物業(yè)整體功能的發(fā)揮，且由于時(shí)代廣場內(nèi)失去了精品商鋪的經(jīng)營條件，再難以通過經(jīng)營商鋪 營利，繼續(xù)履行實(shí)非其本意?？紤]到時(shí)代廣場位于鬧市區(qū)，現(xiàn)在僅因雙方當(dāng) 事人之間的互不信任而被閑置，這種狀況不僅使雙方當(dāng)事人的利益受損，且造成社會財(cái)富的極大浪費(fèi)，不利于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從衡平雙方當(dāng)事人目前利 益受損狀況和今后長遠(yuǎn)利益出發(fā)，依照公平和誠實(shí)信用原則，盡管雙方當(dāng)事人之間存在的商鋪買賣合同關(guān)系合法有效，盡管馮某在履行合同過程中沒有任何違約行為，本案的商鋪買賣合同也應(yīng)當(dāng)解除。鑒于馮某在履行商鋪買賣合同中沒有任何過錯(cuò)，在商鋪買賣合同解除后，其因商鋪買賣合同而獲得的 利益必須得到合理充分的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是保證馮某能在與時(shí)代廣場同類的地區(qū)購得面積相同的類似商鋪。新宇公司同意在商鋪買賣合同解除后，除返 還馮某原付的購房價(jià)款、賠償該商鋪的增值款外，還給馮某補(bǔ)款48萬元, 這一數(shù)額足以使馮某的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少，應(yīng)予確認(rèn)。據(jù)此，南京市玄武區(qū)人民法院于2004年4月30日判決：新宇公司與馮某簽訂的商鋪買賣合同予以解除；新宇公司返還馮某的商鋪價(jià)款368 184元，賠償 馮某商鋪的增值額163516元；新宇公司賠償馮某逾期辦理房屋權(quán)屬登記過戶手續(xù)的違約金及其他經(jīng)濟(jì)損失48萬元。

馮某不服一審判決，向南京市中級人民法院上訴。南京市中級人民法院維持了解除合同的判項(xiàng)，同時(shí)將違約金及其他經(jīng)濟(jì)損失增加到68萬元。