黃埔新城由萬科開發(fā)打造，屬于黃埔區(qū)沙步村的舊改項目，總占地面積約158萬㎡，建筑面積約404萬㎡，預計分為11期開發(fā)，也是目前黃埔區(qū)批復規(guī)模最大的舊村改造項目。

那到底是多大呢？這么說吧，差不多5個獵德村，3.3個城光那么大。

萬科屬于國內開發(fā)商的龍頭之一，總部位于深圳，已在廣州深耕多年，擅長打造剛需產品，操盤風格偏保守穩(wěn)健，對比部分激（BAO）進（LEI）的開發(fā)商，產品的可靠性有保障。

項目位于廣州繞城高速東二環(huán)路段以東，黃埔區(qū)南崗街道轄區(qū)內，往東一腳油門可達增城新塘。

遙想當年借著亞運會之機開通的廣州BRT，由體育西一路往東，最終只到夏園而止，并不會經過現(xiàn)在黃埔新城所處的區(qū)域。

這地段對于中心區(qū)是多沒存在感呢？

在此以眾星拱月的珠江新城為地標，黃埔新城與其物理距離約為23公里，自駕可經黃埔東路-黃埔大道直線往西到達天河，一般需耗時50分鐘。

開發(fā)商宣稱本項目處于雙地鐵三站點環(huán)繞包圍，分別為十三號線夏園站、南崗站、五號線延長線保盈大道站（在建中），未來可通過地鐵直達天河越秀等市中心位置。

然而由于項目規(guī)模龐大，實際上從樓棟至地鐵站單靠步行遠超20分鐘，就不是個地鐵盤！

所以，區(qū)位上來說，黃埔新城妥妥的屬于老黃埔的鳳尾盤！

地段價值偏弱！

黃埔新城區(qū)位交通

02 項目產品

黃埔新城項目首推產品分別為閱海、觀澄兩大組團，93平三房兩廳兩衛(wèi)、123平四房兩廳兩衛(wèi)、143平四房兩廳三衛(wèi)，帶裝修交付。

閱海93平三房戶型

觀澄123平四房戶型，南北通透

來到大家最關心的價格部分，項目前期吹風單價3.5 - 4.3W，蓄客階段一直不溫不火，現(xiàn)階段臨近開盤部分北向三房戶型勁爆單價2字頭，四房戶型維持在4上下浮動，基礎上車門檻約260+，143平大戶型門檻約550+。

說實話，價格上，如果只是用一些差樓層、差朝向、低得房率的產品來做特價，以吸引眼球，其他普遍還是賣3萬+的話，那真的筍嗎？

不一定的！

既然斗膽號稱“新城”，總少不了其他筑巢引鳳的配套，當然，這也僅存在遠期規(guī)劃，我們不妨來看看。

商業(yè)：現(xiàn)階段周邊的商業(yè)基本集中在沙步小商圈領好廣場，東部的南崗萬達已開業(yè)兩年，按黃埔新城的大城配置，自身的配套商業(yè)自然是少不了的，項目后期規(guī)劃100萬㎡商業(yè)綜合體，商場、餐飲、娛樂、酒店匯聚一城。

教育：項目內部規(guī)劃配備6所幼兒園，2所小學，2所九年一貫制學校，1所高中，未來在社區(qū)內可實現(xiàn)由幼兒園到高中的全齡段教育。

醫(yī)療：項目配套1.5萬㎡醫(yī)療養(yǎng)老機構，待后期開發(fā)建設。

就產品而言，妥妥的剛需產品，不過這個地段，也只能做剛需產品了。

黃埔新城項目現(xiàn)場

03 尾聲

現(xiàn)時老黃埔剛處于舊改開發(fā)的起步階段，周邊城市面貌不禁讓人掩面流淚，考慮到黃埔新城分為11期開發(fā)，大拆大建的周期會持續(xù)數(shù)年甚至超十年時間，首期業(yè)主入住后也難有居住品質可言，開荒牛極需向梁靜茹借點勇氣。

項目內部包含有沙步村的回遷房，如入讀配套的學校大多數(shù)情況下會與村民子弟一同入讀，同類情況在黃埔的新盤已多番上演，在此特意做個提醒。

黃埔新城體量龐大，未來總貨量可超3萬戶，如后續(xù)需要進行置換，未來你的對手除了你的鄰居，還有開發(fā)商源源不斷的推新，以及周圍陸續(xù)推出的其他舊改項目，因而又被各大自媒體戲稱為“黃埔新坑”，投資屬性不宜看高。

地段與規(guī)模是黃埔新城不可避免的硬傷，后期的二手置換大概率會引起踩踏效應。

是否真的要像某些人說的閉眼入，建議還是自己想清楚，畢竟是你自己掏錢，而不是那些告訴你閉眼入的人掏錢。

野先生評：

老黃埔+萬科的組合，讓該盤受到了極高的關注。

然而從地段，以及產品來看，這個項目的低投資屬性，已沒什么爭議。

站在我個人的角度，也一般不建議買這種超級大盤，但這個盤只要定價合理，加上萬科的品牌效應，收割一波，不會是難事。

因為這種大盤在營銷上有個巨大的好處是，有足夠多的故事可以講，單論其商業(yè)以及教育上的豐富配套，對于剛需來說，就已經有足夠的殺傷力了！

但個人還是建議，此盤單價超過3.5的，或總價超過350的產品，就不要去碰了，這個預算呢，更適合去科學城！

#野先生自有資深團隊，專注廣州樓市，提供一站式買房管家服務，先咨詢規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買對房！