六月都在傳史詩級救市將出臺，大家也都在焦急的等待，但是地產(chǎn)股是最現(xiàn)實的，最近漲幅又萎靡了，上上周的漲幅有1.42%，上周呢只有區(qū)區(qū)0.27%了，而且年初至今的還是整體下跌的，達(dá)到了10.89%，這政策到底是空穴來風(fēng)，還是說在草擬中，亦或者在走簽批流程了，大家不得而知，但是光說不練的話，市場那可都是真金白銀在里面，能有多少耐心呢，賣家現(xiàn)在也是每天都虧著錢在陪等，按月跌幅1%來算，300萬房子每個月虧3萬塊，一天就虧1000塊。

試問，有多少人一天能賺到1000塊的，要知道，咱們現(xiàn)在月薪1000塊以下的還有6億人，月入過萬的人大概有7110萬人，都已經(jīng)超越95%的人了。所以，史詩級救市你千萬別玩狼來了的故事，如果你還不來的話，那沒辦法了，只能市場自我調(diào)節(jié)后的繼續(xù)下跌。

大家好，我是謝暉。之前咱們說過史詩級救市7月要出來，但是市場可不管那么多，沒出來之前都是虛的，誰也不知道啥程度、啥力度了，畢竟，咱們的樓市是政策市，政策主導(dǎo)的因素太多，誰也無法判斷政策的底線是啥，但是可以知道的是，只要樓市數(shù)據(jù)變得更不好看了，這個力度才會更大一些。而易居研究院也剛剛公布了這個月前20天的成交數(shù)據(jù)，50個重點城市新房住宅成交1062萬平方米，環(huán)比跌幅10%，同比跌幅22%，有31個城市交易行情有環(huán)比下降態(tài)勢，即有6成城市交易量還不如5月份。

這說明市場降溫具有一定的普遍性，即不是單個城市所遇到的問題。去年行情不好可以把鍋甩給疫情，現(xiàn)在售樓處冷清了，還有人說是因為端午節(jié)期間南方暴雨、北方高溫影響了銷量，我只想說天氣不背這個鍋，要是風(fēng)和日麗的話，是不是可以說交通太堵了，客戶不來看房買房，行情差就承認(rèn)，沒必要怪天氣不好。這說明市場整體已經(jīng)疲軟了，古語有云，一鼓作氣、再而衰、三而竭，彼竭我盈，故克之?，F(xiàn)在就是在第二層次，已經(jīng)衰了。

而且咱們看看這一輪樓市的走勢大盤，重點70城在21年4月達(dá)到漲幅最高點1.3%，此后漲幅回落，到達(dá)21年7月開啟下跌之路，然后開始持續(xù)的下跌，算是下個月的話已經(jīng)快滿兩年了，而且這一輪整體下跌幅度和時間都幾乎是超過以往的，還有媒體說李嘉誠正在抄底合景泰富與龍光合伙開發(fā)的香港“凱玥”項目，價值307億元，然后就借機說樓市跌到底了，大家快去搶購。

首先，人家就是玩地產(chǎn)的，低買高賣是正常的行為，而這次的收購也是在樓市下跌期撿漏買入核心資產(chǎn)，有媒體判斷，如果后續(xù)長實集團(tuán)收購抵押債權(quán)成功，然后反對債務(wù)重組的話，可以逼迫項目走上拍賣轉(zhuǎn)讓之路，最終導(dǎo)致項目易主，實現(xiàn)大額的盈利。這只能說是自食其果，是過去很多房企加高杠桿拿地王的后果，樓市下跌，各種債務(wù)到期等還錢，而這些優(yōu)質(zhì)地塊又被重新再度抵押或者被迫拍賣了，這不能說樓市到底了，只能說很多百億千億房企也看走眼了，跟現(xiàn)在高位套牢的購房者是一樣一樣的。

在之前的視頻里也說過，現(xiàn)在股價一塊錢以下的房企已經(jīng)有兩位數(shù)，咱們的A股的房企們也迎來了史上最強退市潮，現(xiàn)在已經(jīng)有8家房企觸達(dá)退市條件，還有20家房企已經(jīng)走到退市邊緣，可以說是各行業(yè)中最艱難的一個了，因為過去還沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)一樣，有這么多企業(yè)同時在觸發(fā)退市，這里面是否有貓膩咱不能妄下定論，但是房企的確實肉眼可見，因為大家都知道在A股中只要你的股價連續(xù)20天低于1塊錢，就將被強制退市，看看這些曾經(jīng)輝煌的房企，有百強房企之一的美好置業(yè)，還有四川房企一哥藍(lán)光發(fā)展，更有銷售額破千億的房企20強泰禾集團(tuán)，曾經(jīng)拍出過單價地王，泰禾深圳院子，目前依然是“半拉子工程”。更慘的是坪山的泰禾中央廣場，很多買房人都被坑到了。

而且下半年還是房企還債的生死期，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債到期規(guī)模約1.99萬億元，同比上漲13.3%，償還高峰集中在今年6—8月，雖然前四個月房企們都在加緊還債，已經(jīng)還了9053億元，但是仍有約1.09萬億元待償還債務(wù)。這還沒算上境外的5490.43億元到期債，所以后續(xù)開發(fā)商除了要保交付的底線以外，還得努力讓債務(wù)展期，那就只能增加更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抵押以及降價賣房快速回籠資金了，當(dāng)然，還有尋找國資混改重組，抱住大腿才能活下來。

當(dāng)然，房企日子難過的話，地方政府土拍也就不太好，從2021年下半年開始城投就一直在托底拿地，當(dāng)了兩年樓市守護(hù)神。整個2022年，土地市場基本在靠央企和城投，第一批次拿地占比30%、第二批次占比29%，第三批次更是達(dá)到50%。但自今年以來也在開始不斷收縮拿地了，因為托底拿的地并不能完全市場化的盈利，很多地塊都是民企看不上的，開發(fā)價值要打個大大的問號，當(dāng)然還有一些城投暴雷的，像遵義最大的城投平臺遵義道橋，在違約風(fēng)波后，展期20年，也創(chuàng)下城投債最長展期期限。

所以現(xiàn)在對購房者來說，現(xiàn)在如果不是真的特別剛需的話就再等等，像有朋友在二三月買房的，到現(xiàn)在也虧了十幾個W也大有人在，想抄底沒想到買在半山腰了，因為房地產(chǎn)稅都還沒出來，真的不用特別急，比你急的人太多了，房企每天閉眼就是利息、員工工資、房子跌掉的錢，地方政府呢，也是愁賣地，集中賣地還是分散賣，寶貝地塊是否拿出來，開發(fā)商沒那么多錢給了可以分幾期，人家都在思考這些事了，所以，先靜觀其變就好。