窒息的三道紅線：華僑城、榮盛發(fā)展、金科股份、泰禾股份

2020-09-14 23:47 作者:進擊的詩與星空 0人讀過 | 我要投稿

重復(fù)介紹下：房地產(chǎn)三大紅線

1. 剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；

2. 凈負債率不得大于100%；

3. 現(xiàn)金短債比不得小于1倍

根據(jù)"三道紅線"的觸線情況，將房企分為"紅、橙、黃、綠"四擋。

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；

橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；

黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；

綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

今天我們對比的，是營收規(guī)模相對較小的房地產(chǎn)公司：華僑城、榮盛發(fā)展、金科股份和泰和股份。

先放上它們的三道杠情況：

其中，華僑城三項指標均未觸及紅線，但是資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金短債比恰好在分界線上；榮盛發(fā)展和金科集團分別有兩項紅線；泰禾集團三項均在紅線下。

一、泰禾集團的負銷售額

8月24日、9月6日和9月8日，深交所向泰禾集團下發(fā)了半年報問詢函、通報批評處分和對財務(wù)總監(jiān)的監(jiān)管函。

交易所直接發(fā)向個人的監(jiān)管函，不是很常見。

當然了，表哥一再強調(diào)，交易所的各種函，其實是發(fā)給投資者看的。

深交所對公司半年報實際數(shù)據(jù)和4月份的業(yè)績預(yù)測數(shù)據(jù)差異巨大提出了質(zhì)疑，對泰禾集團股份有限公司董事長、總經(jīng)理兼董事會秘書（代）黃其森、時任財務(wù)總監(jiān)姜明群給予通報批評的處分。

后來，明察秋毫的深交所發(fā)現(xiàn)3月份的時候，公司換了個新財務(wù)總監(jiān)，接著又補發(fā)了一個針對該新財務(wù)總監(jiān)的監(jiān)管函。

數(shù)據(jù)來源：iFind，制圖：星空數(shù)據(jù)

泰禾迎來了史上最慘烈的半年報，和上年同期相比，已經(jīng)無法對比了。

其實，泰禾不會是第一家。因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，營收和凈利潤代表的是往年的業(yè)績，今年新賣的房子，會在4、5年后客戶入住后才會確認收入。

2018年以來，很多房地產(chǎn)廠商都開始走下坡路，但報表大概要再過兩年才開始暴雷。

半年報問詢函中，有這么一句：北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商業(yè)城、藍山院子項目在報告期內(nèi)的預(yù)售（銷售）金額分別為-16,748 萬元、-2,892 萬元、-391 萬元、-368 萬元。

凈利潤沒少見過負數(shù)，銷售額為負數(shù)，還真是開眼。

這樣的會計，能否給我個簽名？

二、融資難，難于上青天

為什么要設(shè)置三道紅線？

不少投資者認為，房地產(chǎn)綁架了金融，綁架了實體經(jīng)濟，大到不能倒。

其實，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，確實不能倒，但并不代表房地產(chǎn)公司不能倒。

和房地產(chǎn)有點類似的是汽車工業(yè)，作為大部分工業(yè)化國家的支柱產(chǎn)業(yè)，汽車公司可以倒閉，可以被兼并，但汽車工業(yè)依舊蒸蒸日上。

所以不要把行業(yè)和公司等同起來，設(shè)置紅線的意思，就是準備放棄紅線里的房企了。

踩上紅線的房企意味著什么？

融不到錢了。

中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多是高杠桿運行，主要靠貸款經(jīng)營，一旦抽走資金，很多房企一夜之間就會斷流。

如何判斷房企的資金緊張程度呢？

打開現(xiàn)金流量表。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營收和凈利潤代表了過去的業(yè)績，只有現(xiàn)金流才代表了當前業(yè)績。比如收到預(yù)售房款，會計入合同負債（預(yù)收款項），客戶驗收入住之前，不會體現(xiàn)為營業(yè)收入，客戶辦完貸款手續(xù)到入駐，通常好幾年。

但是這筆錢會體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表的經(jīng)營性現(xiàn)金流入里，現(xiàn)金流量表可以分析房企真正的經(jīng)營情況。

經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額是一個比較直觀的數(shù)據(jù)，比如華僑城十年來，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額合計為-200億。