近年來，隨著鄉(xiāng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，許多農村自建房改擴建后用作飯店、旅店、超市等經(jīng)營場所，這些自建房往往缺乏專業(yè)設計，施工不規(guī)范，安全隱患突出。

哪些房屋屬于自建房？自建房有沒有產權？建設自建房應當履行哪些手續(xù)？在使用用途上又有哪些限制？下面是法官講解的與自建房相關的法律問題。

問：什么是“自建房”？其是否具有合法的產權？

答：嚴格地講，“自建房”并不是一個法律概念，實踐中是指擁有土地使用權的單位或個人，為滿足自己的生產生活需要，自己組織并通過雇傭他人施工而建造的房屋和其他建筑，具備自建、自住、自管特征，一般可以分為城市居民自建房和農村居民自建房。

自建房是否能夠擁有合法的產權，要看其是否履行了規(guī)劃和審批手續(xù)。未取得規(guī)劃和審批手續(xù)建設的房屋，應屬于違法建設。

問：自建房應當履行何種規(guī)劃審批手續(xù)，需要提交什么材料？

答：按照我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料；在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定，需申請并取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。建設單位或者個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。

問：自建房在建設過程中應當注意哪些問題？

答：依照我國土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法及《關于加強村鎮(zhèn)建設工程質量安全管理的若干意見》的規(guī)定，自建房有以下幾個問題需要注意：

• 農民自建房不準修建高層房屋?？山ㄔO層數(shù)由各地根據(jù)情況自行規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。以北京為例，目前只允許建二層及二層以下的房屋。

• 建設高層房屋的住宅承建方需要具有相應建筑從業(yè)資質?！白越ǖ蛯幼≌笔侵竷蓪樱ê瑑蓪樱┮韵伦≌r民自建兩層（含兩層以下）的住宅承建方可不需要建筑從業(yè)資質。而三層（含）以上的住宅，承建方必須具備相應的建筑從業(yè)資質。同時，還要注意以下幾點：

• 不準未批先建。建房前，應先由建筑公司或專業(yè)施工團隊出具施工圖紙，并向所屬政府遞交申請，經(jīng)過審批后才可以動工，不得邊批邊建。

• 不準超面積標準建造。在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內建房的，應當嚴格按照審批面積建房。對于農村自建房，實行“一戶一宅”原則，各地農房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。

• 不得少批多建。不得超出審批的范圍占地建設住宅，否則將被相關行政機關按照《土地管理法》的規(guī)定認定為違法建設，若不自行拆除將會被強制拆除。

• 不準隨意翻修翻建房屋。翻修翻建舊房、危房時，需要向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者村委會遞交申請，審批通過并獲得建設工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后才可以動工。

• 不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

問：自建房的使用用途有哪些限制？

答：民法典第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。土地管理法也明確規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。所以自建房僅僅是指房屋建設主體為自建，依然不準擅自改變土地、房屋用途。比如在宅基地上自建的房屋，其設置的目的是保障農村集體經(jīng)濟組織成員基本居住需要，僅限于建造個人住宅，不允許以建自建房的方式改變用途，比如在宅基地上建設工廠或經(jīng)營性用房。

問：非本村村民可以購買宅基地上建設的自建房嗎？

答：宅基地是法律為了保護本集體經(jīng)濟組織成員基本的居住條件而設定，非本集體經(jīng)濟組織成員不得購買宅基地用于建造房屋，這是法律禁止性規(guī)定，除非其依法取得了該集體經(jīng)濟組織成員資格。

問：由于違規(guī)對宅基地上的自建房進行翻建擴建，導致鄰居房屋產生安全隱患，應該如何維權？

答：此種情況屬于相鄰關系糾紛。民法典第二百九十五條規(guī)定，不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。如果協(xié)商不成，可以向法院提起訴訟，由法院進行啟動司法鑒定程序，對損害的成因和損失的金額進行鑒定后依法判決。

法條參考

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2019修正）

第四十條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應當依法將經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

第四十一條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設的，建設單位或者個人應當向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定辦理農用地轉用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

建設單位或者個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。

《中華人民共和國建筑法》（2019修正）

第七條 建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）

第四條 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

第十一條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環(huán)境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農業(yè)農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

《中華人民共和國民法典》

第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。

第二百九十三條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第二百九十五條 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

《關于加強村鎮(zhèn)建設工程質量安全管理的若干意見》

三、突出重點，分類指導，創(chuàng)新監(jiān)督管理方式

（一）對于建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的所有公共建筑工程、居民自建兩層（不含兩層）以上、以及其它建設工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的所有村鎮(zhèn)建設工程、村莊建設規(guī)劃范圍內的學校、幼兒園、衛(wèi)生院等公共建筑（以下稱限額以上工程），應嚴格按照國家有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準實施監(jiān)督管理。

建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內所有加層的擴建工程必須委托有資質的設計單位進行設計，并由有資質的施工單位承建。

（二）對于建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內建設工程投資額30萬元以下且建筑面積300平方米以下的市政基礎設施、生產性建筑，居民自建兩層（含兩層）以下住宅和村莊建設規(guī)劃范圍內的農民自建兩層（不含兩層）以上住宅的建設活動（以下簡稱限額以下工程）由各省、自治區(qū)、直轄市結合本地區(qū)的實際，依據(jù)本意見“五”明確的對限額以下工程的指導原則制定相應的管理辦法。

（三）對于村莊建設規(guī)劃范圍內的農民自建兩層（含兩層）以下住宅（以下簡稱農民自建低層住宅）的建設活動，縣級建設行政主管部門的管理以為農民提供技術服務和指導作為主要工作方式。

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