名詞解釋：商業(yè)貸款

補(bǔ)充工業(yè)和商業(yè)企業(yè)的流動資金的貸款，一般為短期貸款,通常為9個(gè)月，最多不超過一年，但也有少量中長期貸款。這類貸款是商業(yè)銀行貸款的主要組成部分，一般占貸款總額的三分之一以上。商業(yè)貸款又稱個(gè)人住房貸款，是中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。北京市多家商業(yè)銀行都有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，如建行、農(nóng)行。申請貸款手續(xù)也基本一致。商業(yè)貸款是指統(tǒng)計(jì)期末，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保余額中，為商業(yè)貸款提供擔(dān)保所占的比例。

01

提前還貸人明顯增加

去年年以來，我國金融市場波動加劇，股票、基金等價(jià)格下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。在這種情況下，普通居民投資風(fēng)險(xiǎn)偏好趨向保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民比上季減少。此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。

由于新增住房貸款申請量下降明顯，借款人提前償還住房貸款行為增多，少數(shù)銀行采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本；多數(shù)銀行以提前預(yù)約、長時(shí)間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。

對個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。扎堆提前還貸并不可取。

02
我就16年買房貸款，利率3.78，22年全部還清了。
有很多人可能覺得我這種不劃算。
但是從家庭角度考慮，我家有老有小必須保證足夠的資金足夠安全，很難把錢過多的用于風(fēng)險(xiǎn)投資。房貸前幾年還的都是利率，我又很難保證后面幾十年保守投資回報(bào)3.8以上，所以選擇還款。

別說是現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)不太好，就算是經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，我也是有錢就提前還貸。
原因很簡單：你現(xiàn)在有多余的錢，并不代表你將來也會有多余的錢，作為絕大多數(shù)的普通老百姓其實(shí)根本就不具備投資理財(cái)的能力。
除非你是全部公積金貸款或絕大部分公積金加少量的商貸，這種情況當(dāng)然不用還，反正有人幫你出錢。

你們看看消費(fèi)端情況就該知道，消費(fèi)嚴(yán)重不景氣，說明老百姓手里閑錢越來越少了，那還哪來的錢提前還清貸款？你有這個(gè)疑問，前提是你手里有足夠提前還款的錢，沒錢還是老老實(shí)實(shí)給銀行打工，按月還。

目前保本理財(cái)3%的收益，公積金貸款還要3.25%的利率，商貸都5%往上了。

這個(gè)賬你算不明白？

除非你有更好的投資渠道，或者需要有足夠的現(xiàn)錢應(yīng)急，否則貸款不合算。

公積金也許可以慢慢還（算上個(gè)稅減免，也許還有的賺），商貸就很難平衡了。

所以，正確的做法是盡可能多貸公積金，少用商貸，并且優(yōu)先還商貸。

03

要不要提前還房貸？

第一，要不要提前還房貸？——看利率

A，房貸是公積金貸款，可以不用提前還，3.25%的利率，保本理財(cái)?shù)氖找嬉灿?%左右。需要用錢的時(shí)候，方便一些。（還有個(gè)稅的減免。）

B. 商業(yè)貸款。房貸利率比較高，是前幾年剛上車的。5%-6%的利率。現(xiàn)在的大環(huán)境，很難有投資收益能跑贏這個(gè)利率，可以提前還貸。

C.組合貸、利率是基準(zhǔn)利率的?？梢宰鲆幌聹y算，根據(jù)自己情況判斷。

第二，要不要提前還房貸？——看時(shí)間

等額本息已還期數(shù)超過貸款周期的1/2，等額本金已還期數(shù)超過貸款周期的1/3；

等額本息，30年，已經(jīng)還了15年以上的，就不建議提前還了。等額本金，30年，還了10年以上的，也不建議提前還了。

超過這兩個(gè)臨界點(diǎn)后，每期償還金額中的本金就超過利息了。再提前還款并不能有效減少利息，不建議。

第三，選擇哪種提前還貸方式？

縮短年限與降低月供。建議選擇降低月供，現(xiàn)金流的重要性，現(xiàn)在越發(fā)重要。

第四，是否需要完全還完？

看情況。只有一套房的，可以留一點(diǎn)月供抵扣個(gè)稅。

也可以都還掉，求個(gè)心安，并且需要用錢的時(shí)候，可以抵押貸款，利率也很低。

多套房的，也不用看這些建議，自己都有主意。

其實(shí)，多套房的，需要關(guān)心的是，哪些房子需要趕緊出手。房產(chǎn)稅終究會來。

04

可以說，今年提前還貸對于大部分有房貸的家庭來說，就是最好的投資理財(cái)，

今年初開始，全國范圍內(nèi)就出現(xiàn)了提前還貸潮，沒想到濃眉大眼的北京也未能幸免。

銀行一方面面對的是新增房貸業(yè)務(wù)乏力，另外一方面又面臨存量的房貸業(yè)務(wù)因?yàn)樘崆斑€貸潮萎縮，腹背受敵之下銀行的業(yè)績壓力山大，于是，今年銀行可以說以非常謙卑、非常誠懇的請求給購房人發(fā)放貸款。

收益率等于房貸利率，而且穩(wěn)賺不賠，

現(xiàn)在銀行的理財(cái)不但收益率低還不保本，所以買理財(cái)簡直是被提前還貸吊打。

銀行也不愿意坐以待斃，現(xiàn)在設(shè)置了重重的提前還貸門檻。

去年是房貸額度總量控制，今年改成了提前還貸總量控制了。

去年是最后幾個(gè)月沒有額度，只能來年才能放款。

今年很可能到年底幾個(gè)月沒有提前還貸額度，只能明年還了。

這一腳油門，一腳剎車，玩的是不亦樂乎。

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