?前言

院落、空地看似沒(méi)有實(shí)際的價(jià)值，不屬于實(shí)際的資產(chǎn)，在沒(méi)有遇到征收之前，被征收人可以在院落、空地種植瓜果，在夏天炎熱的夜晚仰望星空乘涼……

可以說(shuō)是否有院落、空地，實(shí)實(shí)在在地影響著被征收人的生活幸福感。此外，在實(shí)際生活中，院落、空地實(shí)際上也影響著房屋的價(jià)值。

那么在拆遷時(shí)，院落、空地的價(jià)值可以被無(wú)視嗎？院落、空地價(jià)值幾何？應(yīng)該如何評(píng)估呢？

案例

2014年徐女士位于某市房屋面臨征收，但是其后的兩三年，徐女士因?yàn)樵u(píng)估和補(bǔ)償?shù)氖虑閰s十分鬧心。

徐女士鬧心的根源在于一份評(píng)估報(bào)告。

2014年1月，某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司針對(duì)徐女士即將被征收的房屋作出了《房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估分戶報(bào)告》，其中載明：建筑面積、估價(jià)方法、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、補(bǔ)償總價(jià)等數(shù)據(jù)，但是對(duì)于院落空地的價(jià)值卻沒(méi)有評(píng)估。

徐女士認(rèn)為自己的房屋既然要被征收了，那么自家的院落、空地也會(huì)一并收走，難道就不應(yīng)該進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償嗎？

為此徐女士對(duì)評(píng)估結(jié)果十分不滿，因此并未同意相關(guān)補(bǔ)償協(xié)議。但是隨后一份行政補(bǔ)償決定依然送到了徐女士的手上。

2016年11月，該市某行政機(jī)關(guān)作出《房屋征收補(bǔ)償決定》并公告，并決定對(duì)徐女士等人的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，而其補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)依然是原評(píng)估報(bào)告。

徐女士等四人對(duì)該征收補(bǔ)償決定不服，于2017年5月向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷該《房屋征收補(bǔ)償決定》。

起訴后不久，2017年6月，某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司就該公司2014年作出的《房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估分戶報(bào)告》中無(wú)評(píng)估及審核人員簽名問(wèn)題作出更正，并作出一份新的《房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估分戶報(bào)告》。

但是上述兩份評(píng)估報(bào)告中均沒(méi)有載明徐女士等四人的院落空地價(jià)值。

因此在訴訟中徐女士要求對(duì)其院落、空地及其未依法登記的房屋建筑面積進(jìn)行確權(quán)并予補(bǔ)償，針對(duì)涉案房屋院落、空地未予補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，法院認(rèn)為，被訴補(bǔ)償決定未充分考慮院落、空地對(duì)涉案房屋評(píng)估價(jià)值的影響不符合法律規(guī)定。

隨后該市某征收部門在一審審理期間進(jìn)行了補(bǔ)充評(píng)估、依法送達(dá)，并承諾對(duì)院落、空地予以補(bǔ)償，改正了不當(dāng)行為。

實(shí)踐中，其實(shí)像徐女士這種情況的非常多，拆遷方為了低成本征收，通常都會(huì)采取各式各樣的手段來(lái)達(dá)到他們的目的，侵害被征收人合法權(quán)益。

總體來(lái)說(shuō)應(yīng)該遵循公平原則進(jìn)行補(bǔ)償，

在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中有明確規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

其次根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，征收房屋補(bǔ)償范圍主要包括如下三部分內(nèi)容：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

從以上的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定來(lái)看，雖然沒(méi)有明確規(guī)定空地、院落是否能夠得到補(bǔ)償，但是拆遷方也不能作為不對(duì)院落進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

拆遷時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。雖然影響房屋的市場(chǎng)價(jià)有很多的因素，但是院落是否進(jìn)行補(bǔ)償，這也會(huì)對(duì)房屋市場(chǎng)價(jià)造成很大的影響。

那么這樣一來(lái)，拆遷補(bǔ)償不僅要考慮房屋占地面積，還要考慮對(duì)征收房屋價(jià)值產(chǎn)生重要影響的附屬設(shè)施，如院落等。不能就僵硬地將其理解為只補(bǔ)房屋、不補(bǔ)院落，事實(shí)上，院落正是房屋的一部分。

且《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條第三款中也提到：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！币虼?，院落作為被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)，自然是要補(bǔ)償?shù)摹?/p>

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總結(jié)和提醒

那么對(duì)于房屋附屬的院落和空地怎么補(bǔ)償才合理呢？

根據(jù)2013年5月15日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》（[2012]行他字第16號(hào)）第二項(xiàng)“國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償”的規(guī)定，被征收人合法享有的國(guó)有土地使用權(quán)的院落，應(yīng)當(dāng)一并予以征收補(bǔ)償。

按照最高法做出的司法解釋來(lái)說(shuō)，在國(guó)有土地上房屋征收中，應(yīng)當(dāng)將被征收人合法使用的國(guó)有土地院落以及空地納入到補(bǔ)償?shù)姆秶畠?nèi)，并且也要按照處收時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)給予補(bǔ)償。

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