“與同行業(yè)公司比較，世茂股份總資產(chǎn)報酬率與銷售毛利率處于一般水平，凈資產(chǎn)收益率處于較低水平。”

作者：夏天天

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7月13日，上海世茂股份有限公司(下稱“世茂股份”，600823.SH)公告稱，今年 1-6 月，公司房地產(chǎn)銷售簽約面積約 40 萬平方米，同比減少31%；銷售簽約金額約 94 億元，同比減少 23%。

從年度銷售目標完成度來看，世茂股份僅完成年度目標的35%。而在2019年，世茂股份同樣未完成年度計劃，當年簽約銷售面積和銷售金額僅完成年度計劃的 80%和 81%。

更為值得關注的是，受銷售目標不及預期和毛利率下滑影響，世茂股份的凈資產(chǎn)收益率也大幅低于同行房地產(chǎn)企業(yè)。

營收和凈利增幅低于總資產(chǎn)增幅

此前數(shù)日，世茂股份公告稱，董事、總裁劉賽飛因個人原因，于 2020 年 7 月 8 日向公司董事會提交了辭職報告，申請辭去公司董事、總裁職務，并不再擔任公司任何職務。

某房地產(chǎn)行業(yè)資深人士指出，雖然公告并未說明總裁辭職是否和公司經(jīng)營有關系，但從近期的經(jīng)營狀況看，世茂股份的經(jīng)營狀況難言優(yōu)異。

據(jù)《財經(jīng)涂鴉》了解，世茂股份的實際控制人為許榮茂，截至今年一季度末，許榮茂通過其全資子公司 Shiying FinanceLimited和 Gemfair InvestmentsLimited 合計間接持有近70%的股權。

財務數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末、2018 年末、2019 年末及 2020 年 3 月末，世茂股份的總資產(chǎn)分別為 919.18 億元、1,083.20 億元、1,275.64 億元和 1,303.42 億元，增幅明顯。

不過，雖然資產(chǎn)規(guī)模在增加，但營業(yè)收入和凈利潤卻未能實現(xiàn)相應的增長，尤其是2020年的一季度的營收和凈利均不足上年全年的15%。

截至 2017 年末、2018 年末、2019年末及 2020 年 3 月末，世茂股份的營業(yè)總收入分別為 186.67 億元、206.74 億元、214.49 億元和 28.07 億元，實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤分別為22.25 億元、24.04 億元、24.30億元和 2.15 億元。

據(jù)了解，世茂股份的主要收入來源于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營，而商業(yè)物業(yè)運營板塊的業(yè)務收入將直接影響經(jīng)營業(yè)績。

從營業(yè)收入的增幅來看，世茂股份2020年1-3月的營業(yè)收入較2019年度同期下降11.91%，除了因疫情及結算物業(yè)的類型、地域、價格等因素影響外，世茂股份還指出，一二線城市的高端商業(yè)及寫字樓物業(yè)陸續(xù)面市，不動產(chǎn)運營服務業(yè)競爭日趨激烈，租戶議價能力提高；同時宏觀政策的不確定性也會給企業(yè)的經(jīng)營帶來不利影響。

營業(yè)收入的波動導致世茂股份還面臨經(jīng)營現(xiàn)金流量波動較大的風險，尤其是今年一季度，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額直接降為負值。2017 年、2018 年、2019 年及 2020 年 1-3 月，世茂股份的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為 42.50 億元、39.78 億元、47.11億元和-7.94 億元。

對于經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額波動幅度較大的原因，世貿(mào)股份解釋稱，主要在于商業(yè)物業(yè)運營業(yè)務單個項目規(guī)模較大，大規(guī)模的開發(fā)投入計入經(jīng)營性支出，導致經(jīng)營性現(xiàn)金流出較大；且公司項目開發(fā)周期較長，經(jīng)營性現(xiàn)金流出和流入存在階段性的不匹配。

有機構研究認為，如果世茂股份未能合理控制商業(yè)物業(yè)的資金投入和現(xiàn)金回流速度，極易影響償債能力。

凈資產(chǎn)收益率大幅低于同行，償債壓力大

短期負債占比較高導致世茂股份的短期償債壓力較大，而凈資產(chǎn)收益率大幅低于同行導致世茂股份的凈利難以實現(xiàn)快速增長。

從負債總額及資產(chǎn)負債率來看，截至 2017 年末、2018 年末、2019年末及 2020 年 3 月末，世茂股份的負債總額分別為 572.91 億元、635.26 億元、793.60 億元和 821.37 億元，資產(chǎn)負債率分別為 62.33%、58.65%、62.21%和 63.02%。

從短期償債壓力來看，截至2017年末、2018年末、2019年末及2020年3月末，世茂股份的流動負債占總負債的比例分別為68.66%、70.10%、78.89%和72.85%。

2017－2019 年，因流動負債增加，世茂股份的負債規(guī)模呈持續(xù)增加趨勢，截至 2019 年底，負債規(guī)模為 793.60 億元，較年初增長 24.93%，其中流動負債占 78.89%，非流動負債占21.11%，負債結構以流動負債為主。

聯(lián)合信用評級報告預計，從債務期限分布看，截至2019 年底，世茂股份債務主要集中在2020 年到期，且當年存在較大規(guī)模的債券到期，公司在 2020 年存在一定債券償付壓力。

世茂股份在公告中稱，由于業(yè)務主要以商業(yè)物業(yè)運營為主，同時融合了購物中心、主題樂園和物業(yè)管理等多元業(yè)態(tài)，而多業(yè)態(tài)運營尤其是商業(yè)物業(yè)運營需要大量資金支持。雖然公司能夠較好地控制短期債務水平，保證到期足額償付，但仍可能面臨短期償付壓力。

聯(lián)合信用評級分析指出，公司在建項目規(guī)模較大，主要分布于二線城市，尚需投資規(guī)模較大，綜合考慮公司每年簽約銷售金額、可能的土地投資及到期債務等情況，公司存在較大的資金壓力。

有業(yè)內(nèi)人士認為，存貨銷售慢、銷售價格下滑或成本無法實現(xiàn)有效下降，都將導致主營業(yè)務毛利率惡化，對償債能力帶來負面影響。

此外，世茂股份還存在營運效率下降的風險。2017－2019 年，受存貨增長及深圳龍崗項目逐步施工部分轉入投資性房地產(chǎn)影響，公司流動資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)周轉率和存貨周轉率均呈下降態(tài)勢，流動資產(chǎn)周轉率分別為 0.35 次、0.32 次 和0.30 次，總資產(chǎn)周轉率分別為 0.21次、0.21次和 0.18 次，存貨周轉率分別為 0.33 次、0.27次和 0.27 次。

聯(lián)合信用評級報告還表示，與同行業(yè)上市公司比較，世茂股份的經(jīng)營效率指標處于一般水平。

從毛利率情況看，2017 年、2018 年、2019 年及 2020 年 1-3 月，世茂股份主營業(yè)務毛利率分別為44.91%、44.56%、35.01%和 39.60%，尤其是2019 年的主營業(yè)務毛利率同比下降 11.23 個百分點。

毛利率的下滑導致世茂股份的資產(chǎn)收益率也下滑明顯。2017-2019 年，世茂股份的總資產(chǎn)收益率為 4.32%、4.72%和 4.54%，而今年一季度，總資產(chǎn)收益率則大幅下滑至0.37%。2017-2019 年，世貿(mào)股份的凈資產(chǎn)收益率為 11.53%和 11.90%和8.26%，今年一季度則下降至1.01%。

聯(lián)合信用評級認為，與同行業(yè)公司比較，世茂股份的總資產(chǎn)報酬率與銷售毛利率處于一般水平，凈資產(chǎn)收益率處于較低水平。