作者 / 許濤（房地產(chǎn)高級研究員）

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2019年1月，世茂集團少帥許世壇正式從父親手中接棒，并將公司的銷售目標(biāo)定為2100億元，且立志重回前十。

2020年3月，許世壇交出首份成績單，據(jù)年報顯示，世茂2019年合約銷售額為2600.7億元，同比增長48%，完成全年銷售目標(biāo)的124%，其銷售規(guī)模躍升至房地產(chǎn)行業(yè)第9位。

良好的戰(zhàn)績不僅保全了他的臉面，也讓業(yè)界開始重新審視世茂集團。

地產(chǎn)二代許世壇執(zhí)掌世茂集團后，似乎是終于撬開了禁錮手腳的鎖鏈，大動作不斷。

先是大舉進行收并購開疆?dāng)U土，被稱為新「并購?fù)酢?，接著以「白武士」姿態(tài)試圖挽救瀕危的福晟，隨后又是2020年10月，世茂服務(wù)在港交所成功掛牌上市。

埋頭苦干的許世壇，也終于讓世茂集團在2021年挺進了綜合排名的前十。

今年3月，2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500揭曉,世茂集團排名第9位，而2019年和2020年則分別排名第15位和第11位，其上升勢頭穩(wěn)健強勁。

世茂集團作為老牌閩系房企，按道理來講應(yīng)該早已在頭部房企中占一席之位，卻為何陪跑多年？

經(jīng)歷過市場紅利期跌出TOP10，卻偏偏能在地產(chǎn)政策收緊時重回榜單，操作魔幻的世茂這些年到底經(jīng)歷了什么？

翻車的戰(zhàn)略

世茂也曾是優(yōu)秀學(xué)生代表。

1989年，世茂創(chuàng)始人許榮茂賣掉紡織廠，向房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)起進擊，1994年他從福建移師北上，大舉進入當(dāng)時頗顯萎靡的北京房地產(chǎn)市場，劍指高檔樓盤，堅持高檔加外銷的模式，開發(fā)了地比金貴的北京紫竹花園、御景園、亞運花園等，搶占了北京1／3以上的高檔住宅市場。

想當(dāng)年，世茂在京的每個樓盤幾乎都是一經(jīng)推出便被快速搶奪一空。

在京取得成功后，許榮茂又先人一步的瞄準(zhǔn)了上海房地產(chǎn)市場，在上海注冊了「上海世茂投資有限公司」，世茂屆時開始了「地產(chǎn)+金融」的運作模式。

1999年，許榮茂在浦東黃浦江沿岸建造了首個高檔大型水岸豪宅區(qū)「上海世茂濱江花園」，開創(chuàng)了以綠化和臨江水景為建筑理念的濱江模式，同時靠著濱江模式被譽為「豪宅之父」。

在那個年代，許榮茂這個名字的響亮度，與當(dāng)代許家印差不多，世茂也享受著“閩系一哥”的美譽。

諸行無常，盛極必衰。2011年是世茂的轉(zhuǎn)折點，其一度由于產(chǎn)品滯后、銷售不佳，陷入了增長難的瓶頸期。

為了快速突破瓶頸，重回業(yè)績高地，2013年世茂確立了「高周轉(zhuǎn)、快去化」的開發(fā)模式，并將此前12-15個月的開發(fā)周期縮減至9-12個月。高周轉(zhuǎn)作為房企的特效藥，鮮有失手，世茂積壓的庫存借此開始快速出清。

2013年，世茂以670億元的銷售額躋身行業(yè)第9位，2014年又以707.8億元的銷售額上升至第8名，穩(wěn)住了自己“閩系之首”的地位。值得注意的是，世茂在2014年初定下的銷售目標(biāo)為800億，與實際銷售額相差近100億。

世茂依靠高周轉(zhuǎn)確實掰回了局勢，但等待它的是更兇猛的反噬。

2015-2016年，在經(jīng)濟下行、貨幣寬松、土地供應(yīng)下降以及救市政策的刺激下，房地產(chǎn)市場進一步深度反彈，國內(nèi)熱點城市住房需求旺盛，「去庫存」拉動樓市迎來新一輪上漲，且三四線城市正值「棚改紅利期」，成為眾房企哄搶的香餑餑。

多數(shù)房企在此背景下，迅速搶食分地，抓住發(fā)展良機，大刀闊斧的進行規(guī)模擴張。

反觀世茂，業(yè)績的下滑讓其從2015年開始進行了戰(zhàn)略調(diào)整，目標(biāo)定為「處置三四線，向一二線城市轉(zhuǎn)移」，三四線城市將嚴(yán)格「以銷定產(chǎn)」，將供貨重心轉(zhuǎn)向一二線城市。

逆市而行的錯誤戰(zhàn)略，讓世茂與三四線熱點城市的紅利失之交臂，進一步導(dǎo)致其銷售規(guī)模增長緩慢，扣非后歸母凈利潤也連續(xù)兩年下跌，主要財務(wù)指標(biāo)跌落至低谷。

據(jù)世茂2015年的業(yè)績顯示，當(dāng)年其累計實現(xiàn)銷售670.4億元，僅完成全年720億元目標(biāo)的93%，排名首次跌至第12位。

據(jù)2016年數(shù)據(jù)顯示，世茂合約銷售金額為680億元，較上年僅增長1%，其排名進一步跌落至第16位?？稍诋?dāng)年，我國千億房企達到12家，行業(yè)平均增速為27%。

節(jié)節(jié)敗退的世茂，連“閩系首席”的寶座都被旭輝控股取代，淪為地產(chǎn)的經(jīng)典反例。

不過，好在世茂挺過來了。

陸地「藍鯨」

經(jīng)過2015年、2016年的連環(huán)打擊，世茂在2017年開始著手為重返規(guī)模鋪路。

從2017年開始，世茂更多的是以合作、協(xié)議收并購等方式分散拿地風(fēng)險，收并購逐漸成為其獲取土地的重要來源。

據(jù)年報顯示，2017年世茂在上海、北京、深圳、廣州、廈門、武漢、香港等核心城市拿下權(quán)益前逾千萬方土儲，新增購入權(quán)益后679億、694萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地，較2016年大幅增長，其中底價招拍掛、收購、合作占比約45%。

而2018年，世茂房地產(chǎn)通過收并購項目新增的土地儲備占比高達48%。

此外，與其父相比，許世壇執(zhí)掌下的世茂集團，更接近于閩系房企一貫地激進作派。

自許世壇2019年正式接棒以來，世茂的收并購戰(zhàn)斗愈演愈烈，其只用了短短80天，就從泰禾集團、萬通地產(chǎn)、粵泰股份、明發(fā)集團等房企手中收購了20多個項目，總收購金額近200億元。

同年，世茂完成銷售額2600.7億元，新增土儲3092萬平方米，其中65%來源于收并購。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，世茂集團的全年銷售目標(biāo)完成率均在114%以上，其銷售額也完成了1007.7多億元向2600.7億元的飛躍，增長超過3.8倍。

激進拿地與收購擴張并行下的世茂，體量暴漲。

2020年，世茂繼續(xù)走收并購擴張的老路，與福晟的「世紀(jì)大并購」事件，熱度至今都居高不下。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，世茂對福晟的股權(quán)收購涉及金額或達到2000億元，規(guī)模超越萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國與富力地產(chǎn)的「大并購」，這也成為中國房地產(chǎn)史上最大的一筆并購交易案。

在2020年5月股東大會上，許世壇稱，與福晟的合作能拿到超千億的貨值。

世茂這次愿意伸出援手救福晟的行為，也被圈內(nèi)紛紛稱為是「白武士」。

誰料想，時隔不久，兩家聯(lián)盟就面臨垮臺。

在福晟引入世茂近一年時間里，員工集體維權(quán)、項目延期交付、私募基金逾期、投資人報警等事件陸續(xù)上演，后又有世茂私自轉(zhuǎn)走2.65億的驚爆消息。

比連續(xù)劇還精彩的事件一輪接著一輪，眾人對世茂毀譽參半。

一半的人譴責(zé)世茂不講義氣，什么「白武士」，不過是披著人衣的狼外婆。而另一半的人則認為，福晟本就是深淵巨坑，不及時收手難道要把自身拖垮嗎。

世茂和福晟的這場世紀(jì)大合作，究竟會走向怎樣的結(jié)局，尚待關(guān)注。

在2020年中期業(yè)績會上，許世壇曾表示，2020年的收并購擁有更大的機會，未來對收并購的標(biāo)準(zhǔn)會更嚴(yán)格、質(zhì)量更好，收并購不意味著要花很多錢或背很大的負債。

這也就解釋了為何世茂集團能在規(guī)模迅速擴張時，有息負債卻沒有呈現(xiàn)野蠻生長的狀態(tài)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，世茂有息負債增幅分別為31%、25%以及16%，2020上半年有息負債增幅不到13%。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場進入存量博弈時代，房企普遍經(jīng)營不易，而世茂集團卻能在掉隊多年后異軍突起，其銷售規(guī)模的暴漲，很大程度得益于大舉收并購的戰(zhàn)略，其憑借部分房企的流動性危機，完成一場抄底撿漏。

胃口極好的世茂集團猶如陸地「藍鯨」，但近幾年的激進擴張使世茂轉(zhuǎn)而重倉三四線城市，去化壓力增大，融資能力降低，收并購的后遺癥逐漸凸顯，如何消化將成為世茂接下來的重點任務(wù)。

物業(yè)搶灘熱

世茂能迅速翻身，一方面歸功于有效的收并購，另一方面則是得益于順暢的融資，而世茂凈利潤的提升，很大程度上離不開物業(yè)服務(wù)的貢獻。

據(jù)年報數(shù)據(jù)，2015-2019年，世茂「投資物業(yè)之公允價值變動+少數(shù)股東損益」項目的收益占其同期凈利潤的比例最高達60%。

2020年初的疫情突襲，導(dǎo)致服務(wù)業(yè)大面積停滯，物業(yè)管理板塊卻在全球金融市場動蕩下逆勢上漲，成為資本餐桌的主菜。

世茂又一次抓住了機會，2020年10月30日在港交所敲鐘上市的世茂服務(wù)，短短三年就實現(xiàn)了五倍增長，如此亮眼的表現(xiàn)成為行業(yè)關(guān)注的焦點。

據(jù)世茂服務(wù)2020年報顯示，世茂服務(wù)去年收入50.26億元，同比增長101.9%；毛利15.78億元，同比增長88.3%；經(jīng)營利潤8.97億元，同比增長72.1%；年度利潤約7.24億元，同比增長88.4%；權(quán)益股東應(yīng)占溢利6.93億元，同比增長80.2%。

同樣，世茂服務(wù)作為世茂集團的重要支柱，理所當(dāng)然的繼承了母公司收并購的血統(tǒng)，借此快速擴大規(guī)模，搶占物業(yè)市場。

僅2020年一年，世茂服務(wù)就完成了9家物業(yè)公司的收并購，包括廣州粵泰、成都信誼物業(yè)、北京冠城酒店物業(yè)、浙大新宇、福晟生活服務(wù)、西安方瑞物業(yè)等。

據(jù)年報數(shù)據(jù)，2020年世茂服務(wù)在管面積約為1.46億平方米，同比增長114.4%，規(guī)模進入億平米級別，位于行業(yè)領(lǐng)先集團，合約面積約為2.01億平方米，同比增長99.4%。

不過要注意的是，世茂服務(wù)的毛利率卻從2019年的33.7%下降至31.4%，主要緣于收并購新增項目仍需時間整合，以及新拓展社區(qū)增值服務(wù)起步階段盈利能力較低。

IPO募資安排中，世茂服務(wù)上市募資額98億港元，其表示會將65%用于擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，對應(yīng)資金約64億元，如果不出意外，世茂服務(wù)未來在管面積和規(guī)模還將繼續(xù)保持高增長狀態(tài)。

對物業(yè)服務(wù)充滿信心的許世壇說道：「未來三年，即2023年，我們的收入目標(biāo)依然是實現(xiàn)5倍增長。」

按照當(dāng)前的發(fā)展勢頭來看，世茂服務(wù)達到這樣的成績并不難。

尾聲

創(chuàng)業(yè)難，守業(yè)更難。

海翔藥業(yè)創(chuàng)始人羅邦鵬花了大半輩子的時間，將一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展成上市公司，但其子羅煜竑只花了不到4年，就敗掉了40年的家業(yè)，將海翔藥業(yè)的控制權(quán)拱手讓人。

相比起其他二代，許世壇無疑是機遇與能力并存的典型代表。

目前來看，逆勢重回高增長賽道的世茂集團蒸蒸日上，許世壇上位后的翻身之戰(zhàn)打得格外漂亮。

2020年，世茂集團銷售目標(biāo)鎖定為3000億元，同比增長15.38%。

據(jù)2020年中報數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年世茂實現(xiàn)合同銷售金額1104.8億元，同比上升10.1%，世茂下半年剩余任務(wù)約1895億元，較2019年下半年實際完成增加19%，小幅承壓。

世茂集團是否能繼續(xù)彎道超車，答案將會在不久的3月30號，公布2020年度業(yè)績時揭曉。

參考資料：

1.2010年6月17日，世茂房地產(chǎn)控股有限公司正式宣布更名為世茂集團控股有限公司（文章中簡稱“世茂集團”或“世茂”）

2.世茂服務(wù) -《一圖讀懂世茂服務(wù)2020年度全年業(yè)績》

3.市界 -《世茂兇猛》

4.世茂集團2020年上半年業(yè)績報告

5.世茂集團2019年年度業(yè)績報告

6.世茂集團2018年年度業(yè)績報告

7.世茂集團2017年年度業(yè)績報告

8.世茂集團2016年年度業(yè)績報告

9.世茂集團2015年年度業(yè)績報告