作者：周旭辰

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股權(quán)收購方在收并購不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目之前通常會(huì)對項(xiàng)目本身及項(xiàng)目公司進(jìn)行盡職調(diào)查，然而很多時(shí)候股權(quán)收購方在前期投拓階段急于獲取項(xiàng)目，對目標(biāo)項(xiàng)目是否存在影響正常開發(fā)的某些問題，如未調(diào)查清楚地塊附近是否有環(huán)境污染問題而導(dǎo)致項(xiàng)目無法通過環(huán)評。未做充分評估而匆忙拿下項(xiàng)目，完成項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目到手后才發(fā)現(xiàn)無法正常開發(fā)項(xiàng)目。

而股權(quán)轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓過程中通常是該披露的事實(shí)完全披露，但要股權(quán)收購方做商業(yè)判斷的事項(xiàng)一律不承諾不保證。因此，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目無法正常開發(fā)后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方會(huì)表示自己已經(jīng)盡到了如實(shí)披露義務(wù)，股權(quán)收購方通常會(huì)認(rèn)為自己的合同目的是把不動(dòng)產(chǎn)買過來正常開發(fā)變現(xiàn)，如果不動(dòng)產(chǎn)不能正常開發(fā)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方就要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故而引發(fā)糾紛。

那么，這種情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方需要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任嗎？

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一、瑕疵擔(dān)保責(zé)任不一定能適用于股權(quán)轉(zhuǎn)讓

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我們先來看下目前瑕疵擔(dān)保責(zé)任的法律依據(jù)。根據(jù)《民法典》第六百一十條規(guī)定，因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“買賣合同司法解釋”）第三十二條規(guī)定，法律或者行政法規(guī)對債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)民法典第四百六十七條和第六百四十六條的規(guī)定，參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

結(jié)合上述規(guī)定，似乎可以理解為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同亦可以參照買賣合同的規(guī)定，適用瑕疵擔(dān)保責(zé)任。同時(shí)，亦常有判例支持這一觀點(diǎn)，以(2015)民一終字第82號(hào)案件為例，法院認(rèn)為，中房合肥公司不僅要把與股權(quán)相對應(yīng)的中房置業(yè)公司資產(chǎn)移交給海亮地產(chǎn)公司，同時(shí)交付的資產(chǎn)要符合其在合同中的承諾，即中房合肥公司對其移交的資產(chǎn)負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

但是仍有法院認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)當(dāng)適用買賣合同司法解釋的規(guī)定。以(2018)滬01民初471號(hào)案件為例，法院就認(rèn)為，本案系股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，不同于以消費(fèi)為目的的一般買賣合同特征，原告援引合同法及司法解釋（買賣合同司法解釋的規(guī)定與民法典生效前的2012年版的買賣合同司法解釋的規(guī)定一致）的相關(guān)規(guī)定主張兩被告承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任于法無據(jù)，本院不予支持。

故瑕疵擔(dān)保責(zé)任能否適用于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，尚沒有定論。

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二、在已經(jīng)完成盡調(diào)的背景下，瑕疵擔(dān)保責(zé)任不易被支持

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即使法院認(rèn)可瑕疵擔(dān)保責(zé)任能夠適用股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)務(wù)中，在股權(quán)收購方已經(jīng)完成盡調(diào)的背景下，瑕疵擔(dān)保責(zé)任也不易被支持。根據(jù)買賣合同司法解釋第二十四條規(guī)定，買受人在締約時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵，主張出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時(shí)不知道該瑕疵會(huì)導(dǎo)致標(biāo)的物的基本效用顯著降低的除外。

而由于股權(quán)收購方已經(jīng)做了盡調(diào)，在沒有證據(jù)表明股權(quán)轉(zhuǎn)讓方故意隱瞞重大事實(shí)的情況下，瑕疵擔(dān)保責(zé)任不易被支持。以(2014)民二終字第255號(hào)案件為例，法院認(rèn)為，因西域榮光公司簽約之前已經(jīng)開展了相應(yīng)的調(diào)查工作并在此基礎(chǔ)上形成自己的獨(dú)立商業(yè)判斷，故案涉煤礦是否具備升級(jí)改造為90萬噸／年生產(chǎn)能力的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，以及該項(xiàng)升級(jí)改造工程是否實(shí)際完成，均系西域榮光公司應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)的正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)……即便華珍煤業(yè)公司所轄的礦井中的資源儲(chǔ)量、煤礦產(chǎn)能等資產(chǎn)價(jià)值未能達(dá)其預(yù)期而導(dǎo)致股權(quán)價(jià)值減少，因西域榮光公司在簽約前已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)查，且本案并無證據(jù)表明被上訴人在簽約前向西域榮光公司隱瞞了相關(guān)重大事實(shí)，故西域榮光公司關(guān)于朱立珍等應(yīng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任并據(jù)此主張解除合同的訴訟理由，不予支持。

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三、關(guān)于降低風(fēng)險(xiǎn)的建議

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1、完善交易文本設(shè)計(jì)

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根據(jù)上述分析，在已經(jīng)完成盡調(diào)的背景下，瑕疵擔(dān)保責(zé)任不易被支持。那避免此類風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法，就是在交易文件中明確好股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的交易目的，就是獲取項(xiàng)目并正常完成項(xiàng)目開發(fā)，并且將影響項(xiàng)目開發(fā)的重大節(jié)點(diǎn)與合同付款條款掛鉤，將股權(quán)出讓方獲取的部分價(jià)款與其應(yīng)確保項(xiàng)目正常完成相應(yīng)開發(fā)節(jié)點(diǎn)的義務(wù)進(jìn)行捆綁，如此才能將風(fēng)險(xiǎn)關(guān)閉。

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2、讓業(yè)務(wù)部門參與盡調(diào)并根據(jù)盡調(diào)材料作獨(dú)立商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)判斷

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要讓公司明白，盡調(diào)不僅是法務(wù)和財(cái)務(wù)的事情，業(yè)務(wù)部門參與盡調(diào)并根據(jù)盡調(diào)材料作獨(dú)立商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)判斷。以(2018)滬01民初471號(hào)案件為例，法院認(rèn)為，本案證據(jù)表明，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記完成后，兩被告將委托檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行環(huán)評檢測的《技術(shù)服務(wù)合同》移交給原告，此時(shí)《技術(shù)服務(wù)合同》尚未完成，三、四期項(xiàng)目尚未通過環(huán)保審批的事實(shí)客觀存在，涉案地塊的檢測結(jié)果合格與否以及能否通過政府環(huán)保部門的審批是未知數(shù)，原告應(yīng)當(dāng)對此情形明知，不存在被告隱瞞的情形。原告作為房地產(chǎn)商，在受讓股權(quán)之前，對項(xiàng)目的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)進(jìn)行了充分的認(rèn)知和評估，也是對涉案三、四期項(xiàng)目的環(huán)境和開發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的調(diào)查和評估的基礎(chǔ)上才簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，其接手A公司之后項(xiàng)目能否通過政府部門環(huán)保審批則是原告的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)范疇，應(yīng)當(dāng)由原告自行解決，與兩被告無關(guān)。

而對于案例中項(xiàng)目公司能否通過環(huán)保審批，項(xiàng)目公司的現(xiàn)在是否符合環(huán)評要求，恐怕法務(wù)人員很難作出專業(yè)判斷，因此建議同步提高業(yè)務(wù)盡調(diào)對風(fēng)控的意識(shí)，尤須重視對不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目影響開發(fā)的相關(guān)不利因素的充分核查，充分評估可能對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)或成本構(gòu)成重大影響的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)后再作出商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)判斷。

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作者：周旭辰，畢業(yè)于上海政法學(xué)院，先后任職于多家品牌開發(fā)商，十余年房地產(chǎn)法務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)投資并購、開發(fā)運(yùn)營、銷售、交付等環(huán)節(jié)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

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高云，本名汪宏杰，30年法律從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，“合同六法”、“中國高質(zhì)量合同范本庫”創(chuàng)始人，擅長不良資產(chǎn)、并購重組、企業(yè)合規(guī)和法律顧問等業(yè)務(wù)，服務(wù)客戶覆蓋金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、服務(wù)、快銷等行業(yè)。多年來先后出版《思維的筆跡》《公司法實(shí)務(wù)指南》《民法典時(shí)代合同實(shí)務(wù)指南》等14本法律實(shí)務(wù)類暢銷榜冠軍書籍，在中國法律界享有較高的知名度。