焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：第二批集中供地城市供求解讀

出品時(shí)間：2022年7月27日

截止7月27日，22個(gè)集中供地城市中已經(jīng)有15個(gè)城市完成2022年第二批集中供地。本文對已經(jīng)完成二批次集中供地的15個(gè)城市的量價(jià)進(jìn)行歸納總結(jié)，并且和2021年第二批次和今年第一批次進(jìn)行對比，可以看出2022年第二批次集中供地延續(xù)第一批次的特征，供求面積較上批次發(fā)生小幅上漲，二者較去年同批次發(fā)生較大的下滑，部分城市由于樓市基本面較好已經(jīng)走出成交慘淡的行情，所有城市在不同成交區(qū)域的熱度上均出現(xiàn)了較大的分化。

總體供求面積環(huán)比出現(xiàn)上漲，較去年同批次仍低位徘徊

供求面積同比大幅下滑，環(huán)比方面已經(jīng)出現(xiàn)上漲。供應(yīng)地塊的出讓面積為1740.2萬平方米，較2021年第二批次減少47.3%，較上一批次增加12.4%。2022年第二批次15個(gè)城市成交地塊的出讓面積為1608.9萬平方米，較2021年第二批次減少19.3%，較上一批次增加18.5%，供求面積環(huán)比均出現(xiàn)上漲，由于本批次流拍（包括取消交易、流拍和延期，下同）率處于低位，供應(yīng)面積和成交面積總體上呈現(xiàn)出相似的變化。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因可能與近三個(gè)月市場回暖有關(guān)，第二批集中供地主要在5-7月進(jìn)行，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀數(shù)據(jù)，6月全國商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比分別大幅增長65.8%和68.1%，環(huán)比增幅分別較5月增長40個(gè)和38.5個(gè)百分點(diǎn)。伴隨著銷售數(shù)據(jù)的觸底反彈，土地的供求也出現(xiàn)了適度的回暖。

從具體城市來看，部分城市明顯加大供應(yīng)量。具體城市來看，南京和青島二批次供地規(guī)模較首批次增幅均超100%，無錫和蘇州增幅均超過50%，武漢由于商辦用地而供應(yīng)量較大，本批次供應(yīng)面積出現(xiàn)較大比例的上浮。本批次有多個(gè)城市供應(yīng)面積下滑，其中濟(jì)南、廣州和天津降幅較大。整體來看，由于供地信心充足，15城中首批次土拍溢價(jià)率地價(jià)變化等較好的城市加大了供地量，如重慶、蘇州和南京二批次供地均上調(diào)規(guī)模，而首批次低位運(yùn)行的城市中，除青島外，天津、濟(jì)南供地規(guī)模均大幅縮量，防止大規(guī)模流拍的繼續(xù)發(fā)生。

出讓金總額環(huán)比增加，成交地價(jià)基本不變

在地價(jià)基本不變的情況下，成交地塊的出讓面積的增加使得出讓金環(huán)比增加。2022年第二批次15個(gè)城市出讓金為4014.7億元，較上一批次增加9.8%，較去年同期減少10.8%，本批次出讓金的增加主要是由于在成交熱度保持基本不變的情況下，成交面積出現(xiàn)上漲，最終使得成交金額出現(xiàn)上漲。

區(qū)域核心城市出讓金穩(wěn)居前列，南京出讓金727億元居首。從出讓金榜單可有看出，拿地金額居前城市多為經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域性核心城市，在經(jīng)過上批次密集供地以后，杭州本批次減少了土地供應(yīng)量，最終使得杭州收金總額下滑至第二名，由于本批次南京供地面積大幅度上漲和流拍率下滑，南京本批次出讓金總額居榜單首位。從出讓榜單總體上來看，可以得出以下兩點(diǎn)結(jié)論：出于對投資確定性的考慮，房企拿地更加聚焦于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)并且新房交易活躍的城市，如杭州、北京和南京等城市；地方政府在經(jīng)過從2021年開始的4批次集中供地以后，供地經(jīng)驗(yàn)更加豐富，再加上二季度受疫情擾動(dòng)經(jīng)濟(jì)處于下行區(qū)間，地方政府傾向于通過出讓土地彌補(bǔ)財(cái)政缺口，最終使得本批次11個(gè)城市出讓金呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。

成交均價(jià)小幅波動(dòng)，變化幅度較大城市多由于供地結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致。從成交樓面地價(jià)上來說，本批次15個(gè)城市成交樓面地價(jià)為12011元/平方米，較上批次下滑4.5%，較去年第二批次增加18.6%，具體到單城市來看，有7個(gè)城市環(huán)比上漲，8個(gè)城市出現(xiàn)下跌，其中青島由于二批次減少配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，商住地塊壓縮商業(yè)部分占比，最終使得本批次成交樓面地價(jià)出現(xiàn)較大漲幅，廣州則由于本批次供地?cái)?shù)量較少，優(yōu)質(zhì)地塊占比較多，最終使得成交樓面地價(jià)出現(xiàn)較大漲幅，寧波和武漢出現(xiàn)地價(jià)下滑主要是由于供地結(jié)構(gòu)差異導(dǎo)致的，前者本批次安置房用地占比增加，后者本批次加大了商辦用地的供應(yīng)，最終使得成交均價(jià)出現(xiàn)了超過兩成的跌幅。

二批土拍熱度企穩(wěn)，不同板塊熱度持續(xù)分化

多城市土拍溢價(jià)率企穩(wěn)，未出現(xiàn)大起大落的土拍情況。15個(gè)城市成交地塊的總體溢價(jià)率為3.9%,較上批次的4.4%變化較小，總體上保持穩(wěn)定，本批次僅有廈門和重慶溢價(jià)率波動(dòng)較大，主要由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比增加導(dǎo)致的，多個(gè)城市出現(xiàn)小幅度波動(dòng)。出現(xiàn)這種情況和上半年市場低迷有關(guān)，盡管在5月和6月銷售金額和銷售面積出現(xiàn)回暖，但是市場總體承壓，除部分大型央企國企以外，多數(shù)民營房企拿地意愿低迷，融資方面，民營房企仍舊發(fā)債困難。此外，本批次供地基調(diào)基本延續(xù)首批次的情況，最終使得房企拿地積極性不高，本批次土地?zé)岫缺３州^低水平。

本批次流拍率和封頂成交比率出現(xiàn)下滑，土地市場回歸常態(tài)。在2022年首批次集中供地過程中，多個(gè)城市出現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)地塊密集供應(yīng)的情況，如杭州供應(yīng)了多宗稀缺地塊，合肥濱湖科技城地塊密集入市，隨著上一批次的土地市場回暖，本批次優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例恢復(fù)常態(tài)，多數(shù)城市只是在供地政策上出現(xiàn)輕微調(diào)整，市場熱度出現(xiàn)下滑。在二批次集中供地過程中，封頂成交比例最高的城市是寧波和杭州，前者主要是由于二批次安置房地塊占比較高，并且利潤空間設(shè)置合理，項(xiàng)目去化有保證，最終使得總體封頂成交比例增加。杭州則是由于多數(shù)地塊最高銷售房價(jià)出現(xiàn)上調(diào)，供應(yīng)地塊多位于新房缺乏的板塊，最終使得27%的地塊封頂成交。

在15個(gè)城市二批次土拍過程中地塊底價(jià)成交成為常態(tài)，這種情況也發(fā)生在二輪土拍熱度較高的成都、杭州和南京等城市，部分熱門地塊由于去化有保證，利潤空間合理會使得房企參拍熱度較高，最終部分地塊會封頂成交，市場分化態(tài)勢會繼續(xù)存在?？傮w上來說在樓市并未徹底走出低谷以前，土地市場還會維持在較低姿態(tài)，地塊底價(jià)成交為主，流拍地塊和封頂成交地塊較少將會變?yōu)槌B(tài)。

二批土拍或適度回暖，城市和板塊分化會持續(xù)

隨著銷售的回暖和政策優(yōu)惠力度的持續(xù)擴(kuò)大，市場信心會逐漸恢復(fù)，下半年22城后續(xù)批次整體推地力度有望加大，但房企資金端短期承壓明顯，土地投資意愿或適度轉(zhuǎn)暖。同時(shí)對于樓市回暖較快的城市，土地市場熱度將會得到較快的恢復(fù)，另一方面城市內(nèi)部的熱門板塊仍舊會吸引較多房企參拍市場的分化態(tài)勢輝繼續(xù)存在，城市間及城市板塊間分化現(xiàn)象仍會比較明顯。