保利今晚發(fā)布了半年報，和7月發(fā)布的業(yè)績快報基本相同，營業(yè)收入同比增長22%，但歸母凈利潤僅增長了1.72%，屬于典型的增收不增利，而且通過利潤表可以發(fā)現(xiàn)，保利今年減少了利息費(fèi)用化的比例，使得財務(wù)費(fèi)用相比去年減少了8.27億，這樣才使得上半年的凈利潤增速勉強(qiáng)轉(zhuǎn)正。

利潤表

但我們都知道，地產(chǎn)股的當(dāng)期利潤表主要體現(xiàn)的是兩年前銷售的樓盤結(jié)算出的利潤，保利管理層在這份半年報中也說了：今年上半年的毛利率為32.50%，同比下降3.22個百分點(diǎn)，與行業(yè)利潤率下行趨勢一致，未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

作為長期研究和跟蹤地產(chǎn)股的股東們來說，毛利率的下行趨勢大家應(yīng)該都早有準(zhǔn)備，我在兩個月前寫的這篇《保利、萬科、金地哪家房企最容易實(shí)現(xiàn)以量補(bǔ)價？》文章中就說過，未來幾年，各家房企可能都要依靠營收增長來實(shí)現(xiàn)以量補(bǔ)價，渡過這段艱難的日子，那這時候我們就要特別關(guān)注房企的銷售增速和拿地能力，如果銷售增速停滯不前，那未來營收的增量必然無法覆蓋毛利率下降對利潤的侵蝕，導(dǎo)致業(yè)績逐年下降；如果像某些高杠桿，高融資成本的房企那樣整天都在忙著降杠桿還錢，那自然也就沒有資本再去土地市場拿地，更別提未來如何提高銷售增速了。

而在銷售增速和拿地能力這兩塊體現(xiàn)房企未來成長性的重要指標(biāo)上，保利上半年都給我們交上了一份滿意的答卷。先看銷售端，上半年銷售金額2852億元，同比增長27%，銷售單價17,064元/平，同比增長13.4%，且銷售回籠資金2556億元，回籠率達(dá)到了89.6%，帶動合同負(fù)債來到4425億元，這都為保利未來兩年的營收增長奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

地產(chǎn)股專項數(shù)據(jù)

再看拿地端，上半年在全國土地市場僅成交0.4萬億，同比下降5.7%的大背景下，保利逆勢拿地963億元，同比增長17.4%，拿地權(quán)益比例71%，由于一二線城市拿地金額占比為69%，相比去年同期減少了14%，所以拿地單價僅為5833元/平，同比減少了2501元/平，當(dāng)然，由于22個核心城市的后兩次集中供地都會發(fā)生在下半年，所以下半年保利的拿地金額和單價環(huán)比上半年應(yīng)該還會有所上升。

另外，保利的融資成本由去年全年的4.77%，進(jìn)一步下降到了今年的4.70%，且今年新發(fā)的公司債和中期票據(jù)利率都普遍在3.5%左右，由于某些高杠桿和高融資成本的房企陸續(xù)退出土拍市場，具有低融資成本、低凈負(fù)債率的房企今年明顯都加快了拿地的腳步，未來房地產(chǎn)的市場份額繼續(xù)向這類企業(yè)集中是一個非常自然且合理的過程。

小結(jié)一下，單看利潤表，這是一份增收不增利的半年報，體現(xiàn)了整個地產(chǎn)行業(yè)目前所面臨的困難，但如果你能將目光放到銷售和拿地等等這些成長性的指標(biāo)上，你無疑能從中看到保利美好的未來。