焦點研究院 · 債券信用掃描

出品時間：2021年8月30日

研究員：張子豪

債項概況

信用支撐點

控股股東為大型中央企業(yè)，實力強勁，可持續(xù)給與公司各方面的支持。

公司控股股東為中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中交房地產(chǎn)”），為特大型中央企業(yè)中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中交集團(tuán)”）旗下的房地產(chǎn)專業(yè)子集團(tuán)。公司為中交房地產(chǎn)在房地產(chǎn)板塊唯一A股上市平臺，可在項目獲取、業(yè)務(wù)經(jīng)營和融資上持續(xù)得到母公司的支持。

公司簽約銷售金額近三年持續(xù)增長。

2018-2020年，公司簽約銷售金額保持較快增長，2020年達(dá)到321.36億元，三年平均復(fù)合增長46.97%，對未來收入提供了一定保障。

本次債券擔(dān)保方為中交房地產(chǎn)，其提供的擔(dān)保對本次債券的信用狀況有顯著提升作用。

擔(dān)保方中交房地產(chǎn)作為中交集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一平臺，在資產(chǎn)規(guī)模、品牌知名度、融資渠道、銀行授信等方面具有很強的優(yōu)勢。截至2020年底，中交房地產(chǎn)擔(dān)保的公司債券余額共計24億元。

風(fēng)險關(guān)注點

房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)的前提下，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)壓力較大。

房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控影響在一段時間內(nèi)還會不斷發(fā)酵，公司經(jīng)營將持續(xù)面臨一定的政策風(fēng)險。伴隨著公司經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)張，公司債務(wù)規(guī)模明顯增長，截至2020年底，總債務(wù)規(guī)模達(dá)到509.60億元，同比上漲138.06%。

公司新增合作開發(fā)項目權(quán)益占比低于五成，未來銷售去化壓力和建設(shè)支出壓力大。

2020年公司新增土地權(quán)益占比低于50%，近三年波動下降。隨著權(quán)益占比下降，公司未來管理難度會相應(yīng)加大。同時，2020年新增土地儲備規(guī)模達(dá)2041萬平方米，同比大幅增長65.13%，未來將面臨銷售去化和建設(shè)支出的壓力。

公司近年來拿地力度增大，公司經(jīng)營較為依賴籌資活動。

公司近年來新增土地儲備力度較大，導(dǎo)致2019-2020年公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出?；I資活動前現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，公司籌資活動現(xiàn)金凈流量228.40億元，目前對籌資活動較為依賴。

公司待售項目集中在貴陽、重慶和昆明等城市，易受城市限價等政策影響。

公司待售面積中西南區(qū)域占比超過60%，區(qū)域集中度很高，若項目所在城市有銷售限價、限制房貸等舉措出現(xiàn)，會對公司項目去化產(chǎn)生影響。

公司融資渠道中，信托規(guī)模較大，融資成本較高。

2020年，公司信托融資比例超過銀行貸款融資比例，信托融資成本相對較高，若國家收緊信托等相關(guān)金融機構(gòu)的融資政策，將對公司融資渠道造成一定影響。

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