內(nèi)容摘要：上海市今年首批“土拍”擬出讓地塊公布，19幅地塊（含多幅打包地塊）將共計(jì)出讓高達(dá)94.42公頃土地。青浦區(qū)成為本期供應(yīng)量最大區(qū)，面積達(dá)24.39公頃，位于新城中央商務(wù)區(qū)和徐涇虹橋主城片區(qū)。

今天（2月10日），上海土地市場發(fā)布了《上海市2023年擬出讓住宅用地清單信息公示（一）》。

該公示提到，為穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，本市將根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批公布擬出讓的商品住宅用地項(xiàng)目清單，首批公布的擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單如下：

該公告還提到，以上地塊最晚于2023年5月前組織出讓公告。

我們看到首批公布的擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單中總計(jì)19幅地塊（含多幅打包地塊）將出讓高達(dá)94.42公頃土地，分布于浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)和金山區(qū)11個(gè)行政區(qū)。

從數(shù)量來看，閔行區(qū)、嘉定區(qū)和青浦區(qū)是供應(yīng)地塊最多的，都為3幅地塊。但從實(shí)際供應(yīng)面積來看，毫無疑問青浦區(qū)當(dāng)仁不讓成為首批“土拍”中供應(yīng)量最大區(qū)，總計(jì)擬出讓面積高達(dá)了24.39公頃，占了整個(gè)首批供應(yīng)量的25.83%，而其中的青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)地塊更是由多達(dá)8宗地塊打包而成。

我們發(fā)現(xiàn)自去年第四批“土拍”開始，青浦區(qū)打包地塊盛行，而且這個(gè)“包”是越打越大了。去年青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊是由3宗地塊打包，最終居然吸引了多達(dá)8家競標(biāo)者參與競拍，最終上述地塊以總價(jià)33.08億元成交；而去年的另外一幅打包地塊，即鳳溪社區(qū)新鳳南路西側(cè)16-05、16-06、17-02、18-03地塊，由高達(dá)4宗地塊打包而成，可能是總價(jià)高的原因，最終僅一家單位競標(biāo)，以底價(jià)48.76億元成交。

按“土拍”市場的公告慣例，不出意外的話，青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地塊是作為一幅地塊打包出讓，這或許成為青浦有史以來最大的打包地塊，我們按照盈浦街道最近一次的土拍成交單價(jià)2.74萬元/平方米計(jì)算（漕稼一路西側(cè)10-04地塊），盈浦街道這幅打包地塊面積為15.59公頃，那么該地塊的土拍起始價(jià)預(yù)計(jì)在40多億元左右，這某種程度也是一種排他性招拍掛設(shè)置，門檻提高了，相對來說競爭者也少些，按照現(xiàn)有的土拍流程，在上拍前，都會與潛在競標(biāo)者有互動(dòng)交流。

下面我們就來介紹一下首批青浦區(qū)出讓地塊。

今年青浦區(qū)首批擬出讓商品住宅用地行政區(qū)劃上涉及兩個(gè)街鎮(zhèn)，分別為盈浦街道和徐涇鎮(zhèn)。

板塊上分別隸屬于新城中央商務(wù)區(qū)和虹橋主城片區(qū)，可謂都是青浦“一線”熱門板塊。根據(jù)已批復(fù)的片區(qū)規(guī)劃顯示，本期青浦區(qū)出讓地塊規(guī)劃供應(yīng)住宅套數(shù)下限總計(jì)3873套，其中新城中央商務(wù)區(qū)2840套，徐涇主城片區(qū)供應(yīng)1033套。

我們先來看一下新城中央商務(wù)區(qū)板塊。

一、青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地塊

盈浦街道竹盈路南側(cè)擬出讓地塊板塊上隸屬于青浦新城中央商務(wù)區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)。

其實(shí)，上述地塊早在去年10月份就已在“推介地塊”欄中出現(xiàn)過，不過后來沒能入選去年的最后一期“土拍”。

盈浦街道竹盈路南側(cè)8宗打包地塊區(qū)位圖

本次青浦新城中央商務(wù)區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)一共有8幅打包地塊，總用地面積達(dá)15.59公頃，其中7幅為普通商品房用地，用地面積13.28公頃，均為三類住宅組團(tuán)用地，限高都在50米，規(guī)劃住宅套數(shù)合計(jì)2840套；1幅為商業(yè)辦公地塊，面積2.31公頃。

從已批復(fù)的新城中央商務(wù)區(qū)控規(guī)來看，竹盈路、城中北路、上達(dá)河和勝利路所圍合的板塊僅還剩幼兒園地塊、社區(qū)公共設(shè)施用地和公共綠地，按照以往土拍操作模式，應(yīng)該會附帶在周邊住宅項(xiàng)目由相應(yīng)開發(fā)商一起出資代建，所以這也意味著這個(gè)片區(qū)將整體啟動(dòng)開發(fā)。

項(xiàng)目周邊配套

該片區(qū)周邊配套上，其除了本身規(guī)劃了一所幼兒園，在該片區(qū)北側(cè)還規(guī)劃了從幼兒園至初中的基礎(chǔ)教育設(shè)施，就近上學(xué)將非常便利。

地塊東側(cè)是規(guī)劃綠地面積高達(dá)49.46公頃的上達(dá)中央公園，這將是天然綠肺和休閑的好去處，其中南園一期已舉行工程啟動(dòng)儀式。

上述地塊距離建設(shè)中三線換乘樞紐新城站直線距離僅1.5公里，目前17號線已運(yùn)營中，邊上有綠地繽紛城，未來還規(guī)劃了大型TOD項(xiàng)目；另外，相同距離的項(xiàng)目西側(cè)還有17號線漕盈路站和富紳時(shí)代廣場。

下面我們來看看盈浦街道這次打包地塊的每宗土地情況：

1、青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)17-01地塊

竹盈路南側(cè)17-01地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至禮沐路（規(guī)劃），南至盈秀路，西至勝利路，北至竹盈路

地塊面積：2.54公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：2.5

地塊限高：50米

住宅套數(shù)：560套

2、青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)18-01地塊

竹盈路南側(cè)18-01地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至謙沐路（規(guī)劃），南至盈秀路，西至禮沐路（規(guī)劃），北至竹盈路

地塊面積：1.63公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：2.5

地塊限高：50米

住宅套數(shù)：357套

3、青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)19-01地塊

竹盈路南側(cè)19-01地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至德沐路（規(guī)劃），南至盈秀路，西至謙沐路（規(guī)劃），北至竹盈路

地塊面積：1.72公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：2.5

地塊限高：50米

住宅套數(shù)：381套

4、青浦區(qū)盈浦街道盈秀路南側(cè)23-02地塊

盈秀路南側(cè)23-02地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至德沐路（規(guī)劃），南至毛河浜路（規(guī)劃），西至謙沐路（規(guī)劃），北至盈秀路

地塊面積：1.25公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：2.4

地塊限高：50米

住宅套數(shù)：266套

根據(jù)已獲批的新城中央商務(wù)區(qū)控規(guī)，其地塊北側(cè)是一幅公共綠地，其中規(guī)劃了占地2400平方米左右的公交首末站，300平方米的運(yùn)動(dòng)場等。

5、青浦區(qū)盈浦街道盈秀路南側(cè)24-01地塊

盈秀路南側(cè)24-01地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至城中北路，南至毛河浜路（規(guī)劃），西至德沐路（規(guī)劃），北至盈秀路

地塊面積：2.69公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：2.4

地塊限高：50米

住宅套數(shù)：605套

6、青浦區(qū)盈浦街道盈秀路南側(cè)21-01地塊

盈秀路南側(cè)21-01地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至禮沐路（規(guī)劃），南至毛河浜路（規(guī)劃），西至勝利路，北至盈秀路

地塊面積：1.58公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：2.2

地塊限高：50米

住宅套數(shù)：308套

根據(jù)已獲批的新城中央商務(wù)區(qū)控規(guī)，其東側(cè)規(guī)劃了幼兒園和社區(qū)級公共設(shè)施用地，按照土拍以往慣例，應(yīng)該會由本次中標(biāo)的開發(fā)商出資代建。

7、青浦區(qū)盈浦街道盈秀路南側(cè)22-01地塊

盈秀路南側(cè)22-01地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至謙沐路（規(guī)劃），南至毛河浜路（規(guī)劃），西至禮沐路（規(guī)劃），北至盈秀路

地塊面積：1.87公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：2.2

地塊限高：50米

住宅套數(shù)：363套

8、青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)20-01地塊

竹盈路南側(cè)20-01地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至城中北路，南至盈秀路，西至德沐路（規(guī)劃），北至竹盈路

地塊面積：2.31公頃

地塊用途：商業(yè)辦公用地

容積率：3.0

地塊限高：80米

相比上述住宅地塊高度，這里建筑高度更高。

根據(jù)青浦區(qū)官方的相關(guān)報(bào)道，青浦區(qū)“新市民中心”項(xiàng)目就選址于該地塊，功能為區(qū)級市民行政服務(wù)中心。

（說明：官方上述推介地塊時(shí)四至引用的是《中央商務(wù)區(qū)控規(guī)公示版》路名，在正式批復(fù)的該控規(guī)中很多路名與公示版不一致。其中規(guī)劃“禮沐路”改名為了“恭賢路”，規(guī)劃“謙沐路”改名為了“恭謙路”，規(guī)劃“德沐路”改名為了“恭禮路”，而規(guī)劃“毛河浜路”改名為了“達(dá)恒路”。）

二、青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊

四至范圍：東至蟠東路、南至龍聯(lián)路、西至蟠文路、北至天山西路

地塊面積：2.48公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：2.0

地塊限高：50米

住宅套數(shù)：191套

07-02地塊規(guī)劃指標(biāo)截圖

龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊位于徐涇鎮(zhèn)龍聯(lián)路與蟠文路交匯處東北，板塊上隸屬于虹橋主城片區(qū)，根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，該地塊用地性質(zhì)為三類住宅組團(tuán)用地，原上位規(guī)劃顯示該地塊用途為動(dòng)遷安置房，這次將作為普通商品房來出讓了。

該地塊位置優(yōu)越，西側(cè)是建設(shè)中的蟠龍新天地，交通方面距離17號蟠龍路站與諸光路站都很近，教育資源方面，著名的民辦世外學(xué)校就在邊上。

三、青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊

52-20地塊區(qū)位圖

四至范圍：東至小淶港、南至規(guī)劃地塊、西至淶浪路、北至小淶浪

地塊面積：6.32公頃

地塊用途：普通商品房

容積率：1.2

地塊限高：24米

住宅套數(shù)：842套

小淶港西側(cè)52-20地塊位于淶浪路與謝衛(wèi)路交匯處東北，板塊上隸屬于虹橋主城片區(qū)。

根據(jù)已批復(fù)的片區(qū)規(guī)劃，該地塊西側(cè)規(guī)劃了一所幼兒園（52-26地塊），按照以往的“土拍”模式，很有可能作為出讓文件的一部分，交由開發(fā)商出資代建。

你對哪幅地塊感興趣，歡迎分享！

資料：上海市政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談