作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

距離大悅城控股重組更名，已過去兩年半時(shí)間，說長(zhǎng)不長(zhǎng)，說短也不短。但一些畫面回想起來，依舊很清晰。

特別是2019年那場(chǎng)品牌煥新大會(huì)，鋪滿了圈內(nèi)人的朋友圈。因?yàn)樵诂F(xiàn)場(chǎng)，所以感觸也有些不同，場(chǎng)面很隆重，“大悅中國(guó) 賦美生活”的品牌標(biāo)語(yǔ)很醒目，中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)呂軍親自站臺(tái)，與時(shí)任大悅城控股領(lǐng)導(dǎo)、政府高層和業(yè)界大佬一起揭牌。

那是一個(gè)值得被大悅城控股銘記的日子，因?yàn)槟鞘亲栽屑Z地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)重組更名后，大悅城控股的首次對(duì)外亮相。此后，它成為中糧集團(tuán)旗下唯一地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。

如今再回顧，發(fā)生了很多變化，穿越過2020疫情之年，在雙輪雙核戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下漸行漸穩(wěn)。

時(shí)至今日，大悅城控股上半年業(yè)績(jī)依然穩(wěn)健增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收142.48億元，同比增長(zhǎng)16.92%；凈利潤(rùn)11.61億元，同比增長(zhǎng)20.43%；歸母凈利潤(rùn)也增長(zhǎng)至6.15億元。大悅城控股已經(jīng)趨向成熟，發(fā)展越來越穩(wěn)健。

“持有+銷售”雙輪驅(qū)動(dòng)，“產(chǎn)品+服務(wù)”雙核賦能，是大悅城控股的發(fā)展模式，兩年多的上下貫徹，其經(jīng)營(yíng)策略和路線已經(jīng)深入各條業(yè)務(wù)線，以原中糧地產(chǎn)為主的住宅業(yè)務(wù)和以大悅城地產(chǎn)為主的商業(yè)板塊，重組之后的合效應(yīng)也開始釋放。

當(dāng)然，一個(gè)大背景是國(guó)內(nèi)疫情的有效控制，因?yàn)橐源髳偝?、大悅春風(fēng)里和祥云小鎮(zhèn)等為主的商業(yè)地產(chǎn)，在大悅城控股的整個(gè)業(yè)務(wù)板塊中占比不小。

從2021上半年業(yè)績(jī)看，其以住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和輕資產(chǎn)輸出管理的三位一體業(yè)態(tài)均有不錯(cuò)的表現(xiàn)。所以，在8月31日的2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，總經(jīng)理曹榮根，副總經(jīng)理姚長(zhǎng)林，總會(huì)計(jì)師吳立鵬等一眾高管顯得很自信。

多業(yè)態(tài)共振，商業(yè)版圖擴(kuò)張

“今年的銷售目標(biāo)沒有變?！睂?duì)于三年前定的銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億，管理層信心十足。截至7月末，其已實(shí)現(xiàn)簽約金額約490億元，而目前擁有土儲(chǔ)可售貨值2465 億元，下半年可釋放資源1107億元，正常鋪排實(shí)現(xiàn)目標(biāo)屬大概率。

特別是管理體制被優(yōu)化革新和激活后，更顯底氣。

業(yè)績(jī)會(huì)上，姚長(zhǎng)林表示，大悅城控股已經(jīng)建立市場(chǎng)化的考核激勵(lì)機(jī)制，這樣做的目的，主要是讓“能力決定位置、貢獻(xiàn)決定薪酬、人員市場(chǎng)化流動(dòng)”成為常態(tài)，以體制活力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，他解釋道。

在既定的戰(zhàn)略和組織激活下，大悅城控股的各業(yè)態(tài)業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的增長(zhǎng)，銷售額同比增長(zhǎng)20.32%至359.59億元；可持續(xù)性收入33.6億元，同比增長(zhǎng)31%；特別是輕資產(chǎn)管理輸出收入達(dá)1.3億元，較上年度大增約73%，已然成為大悅城控股的業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn)。

截至6月底，大悅城控股在手項(xiàng)目43個(gè)，已開業(yè)15個(gè)商業(yè)體（輕資產(chǎn)開業(yè)3家），在建12個(gè)商業(yè)體。其中，持有12個(gè)已開業(yè)購(gòu)物中心平均出租率高達(dá) 94%，寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體出租率均為 90%。

“下半年會(huì)有5個(gè)商業(yè)體開業(yè)，包括長(zhǎng)沙北辰三角洲大悅城，武漢大悅城、重慶大悅城、蘇州大悅春風(fēng)里、北京豐臺(tái)春風(fēng)大悅里?！?曹榮根透露。隨后，他又補(bǔ)充道，未來3年擬在核心一、二線城市繼續(xù)布局約20余個(gè)大悅城及其他持有型項(xiàng)目；輕資產(chǎn)方面，到2024年底管理規(guī)模不低于20家。

大悅城控股，正在加速擴(kuò)大自己的商業(yè)版圖。

“社區(qū)商業(yè)會(huì)是未來的一個(gè)商業(yè)藍(lán)海，我們會(huì)搶先進(jìn)入，包括通過城市更新等方式?！?管理層透露，大悅城主要有三條商業(yè)線，一個(gè)是大悅城，一個(gè)是大悅春風(fēng)里，還有一個(gè)是“X”，我們會(huì)通過X進(jìn)入一些新的商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，當(dāng)中就包括社區(qū)商業(yè)。

保證利潤(rùn)，多元化拿地

在全行業(yè)利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)下，大悅城控股也沒有幸免，上半年毛利額43.03億元，綜合毛利率30.2%，同比有所降低。吳立鵬解釋道，其實(shí)不僅僅是大悅城控股，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都面臨這種情況，2017年和2018年高價(jià)地正進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，利潤(rùn)也在相應(yīng)下降。

但是放在全行業(yè)看，大悅城控股的毛利水平仍處在行業(yè)第一梯隊(duì)水平，從目前已披露半年報(bào)的房企看，毛利率超過30%的房企屈指可數(shù)，包括華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、華僑城、佳兆業(yè)、合景泰富、時(shí)代中國(guó)和寶龍地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)。

管理層透露，未來大悅城控股將通過4種方式保證毛利水平：第一，通過對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的精準(zhǔn)研判，拿一些高利潤(rùn)土地；第二，加快一些資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)；第三，推進(jìn)輕資產(chǎn)的拓展；第四，加強(qiáng)內(nèi)部資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。

“行業(yè)毛利率下降是趨勢(shì)，但是我們內(nèi)部會(huì)把拿地的毛利率控制在一定水平，我們?cè)敢猥@得一些優(yōu)質(zhì)的土地，不會(huì)降低我們拿地的標(biāo)準(zhǔn)?！币﹂L(zhǎng)林補(bǔ)充道。

其實(shí)，從其上半年的行動(dòng)可以感知到，大悅城控股已經(jīng)在行動(dòng)，無(wú)論是輕資產(chǎn)管理輸出的收入大增，還是管理體制的激活，都是很好的說明。

特別是在土地獲取上，上半年抓住脈沖式供地有利時(shí)機(jī)，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角核心、次核心板塊及成渝等高潛力城市，獲取多塊優(yōu)質(zhì)土地。具體來看，報(bào)告期內(nèi)獲取項(xiàng)目 10 個(gè)，新增土地面積 90 萬(wàn)平方米，土地款總額 215 億元。其中，銷售類住宅占84%，銷售類商辦占9%，持有型占比7%。

這些新增土儲(chǔ)樓面均價(jià)為 10666 元/平方米，平均溢價(jià)率僅為14%。新增土儲(chǔ)53%位于長(zhǎng)三角城市群，26%位于成渝經(jīng)濟(jì)圈，15%位于京津冀城市群，多數(shù)地塊土地成本低于周邊項(xiàng)目，保證了大悅城控股未來的利潤(rùn)空間。

“下半年我們會(huì)落地前期跟進(jìn)的合作項(xiàng)目，降低溢價(jià)率，平滑整年樓面價(jià)?！睂?duì)于未來的拿地模式，曹榮根也有談及，面向“新賽道”，將積極探索產(chǎn)城融合模式、城市更新業(yè)務(wù)，通過收并購(gòu)、合作等多元化渠道，拓展拿地模式。

“預(yù)計(jì)近期可轉(zhuǎn)二級(jí)的一級(jí)開發(fā)積城市更新項(xiàng)目占地約82萬(wàn)方，計(jì)容建面300萬(wàn)方。”他進(jìn)一步表示，公司目前可售貨值充裕，總可售貨值達(dá)2465億元，可售面積1164萬(wàn)平米，下半年預(yù)計(jì)可釋放資源1107億元。

擴(kuò)寬融資渠道 財(cái)務(wù)優(yōu)化確保“跑得遠(yuǎn)”

上半年，大悅城控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。截至6月底，有息負(fù)債735.7億元，平均融資成本5.06%，較2020年末下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。

從“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來看，目前處在“黃檔”水平，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.10%，現(xiàn)金短債比1.44，凈負(fù)債率95.19%?？鄢A(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率即將達(dá)標(biāo)。

截至6月底，大悅城控股在手銀行授信額度1.372億元，可用額度522.5億元，直接融資額度50.1億元，融資額度充裕。特別是上半年通過多元化創(chuàng)新，在傳統(tǒng)公司債和銀行貸款渠道之外，擴(kuò)展了CMBS以及ABS等融資渠道。

例如，上半年發(fā)行沈陽(yáng)大悅城CMBS 18億元，發(fā)行利率3.8%；發(fā)行供應(yīng)鏈ABS第一期和第二期，以及購(gòu)房尾款A(yù)BS，合計(jì)39億元。

如今，大悅城控股還在進(jìn)一步擴(kuò)寬融資渠道，比如嘗試發(fā)布產(chǎn)業(yè)園資本化步伐。5月底，國(guó)內(nèi)首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金（REITs）啟動(dòng)面向公眾投資者發(fā)行，被投資者追捧，全部實(shí)現(xiàn)超募，特別是同行招商蛇口產(chǎn)園公募REITs的成功，也讓大悅城控股看到機(jī)會(huì)。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，寶龍于8月27日擬設(shè)立公募REITs并在港交所上市，底層資產(chǎn)主要是由旗下8家購(gòu)物中心組成；而新城控股也在籌劃設(shè)立公募REITs于新加坡交易所上市，計(jì)劃募資2億至3億美金，是以其位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)。

大悅城控股與寶龍和新城控股很相似，旗下商業(yè)地產(chǎn)占比不低。如果境外渠道打通，大悅城控股的融資渠道將再一步拓寬。

目前，大悅城控股旗下大悅城地產(chǎn)已經(jīng)與 GIC、中國(guó)人壽、高和資本等專業(yè)機(jī)構(gòu)分別成立了大悅城核心基金、大悅城并購(gòu)改造基金以及區(qū)域型并購(gòu)改造基金，積極開展房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的探索，并結(jié)合管理輸出等方式加快“輕重并舉”的布局。

所以，無(wú)論是從各條業(yè)務(wù)線、債務(wù)結(jié)構(gòu)，還是土地獲取能力和融資視角看，重組整合完成后的大悅城控股，合效應(yīng)正在逐步凸顯。