2023年2月20日，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，進一步落實中國政府有關(guān)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，以期更好實現(xiàn)健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能。

新經(jīng)濟不動產(chǎn)至2010年后開始規(guī)?；\作發(fā)展，至今已呈現(xiàn)出較高標(biāo)準(zhǔn)、體系運作與迭代加速的發(fā)展格局；與之對應(yīng)的則是中國金融服務(wù)市場公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs, Public Real Estate Investment Trusts）產(chǎn)品的逐漸邁向成熟以及私募地產(chǎn)基金（不動產(chǎn)基金）的運作經(jīng)驗不斷累積。

在過去十年間，隨著中國的中產(chǎn)消費群體的迅速壯大及其強大的消費力極大地驅(qū)動了高品質(zhì)物流倉儲需求的增長，但同時也看到近兩年來，由于經(jīng)濟系統(tǒng)性風(fēng)險因素的影響，房地產(chǎn)、物流地產(chǎn)以及相關(guān)板塊的承壓不斷加大。

本報告通過對中國新經(jīng)濟不動產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性研究，全面梳理中國物流地產(chǎn)市場的發(fā)展動力、現(xiàn)有格局、投資賽道以及對未來趨勢的展望，我們認為：

1. 鑒于中國內(nèi)需市場的強大韌性與活力，以及第三方物流與電子商務(wù)的不斷拓展，傳統(tǒng)行業(yè)的堅實支撐，中國新經(jīng)濟不動產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)步回暖，并向著體系化、規(guī)?；?、智慧化方向進一步推進，但同時也面臨更加復(fù)雜的市場格局；

2. 在投資市場上，新經(jīng)濟不動產(chǎn)或因為較為穩(wěn)定的收益回報吸引更多的機構(gòu)投資者，并帶動智慧園區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟以及人工智能相關(guān)領(lǐng)域的投資，國家主權(quán)基金、養(yǎng)老基金和保險資金等長期資本將進一步加大對新經(jīng)濟不動產(chǎn)的投資力度；

3. 從私募市場上，隨著不動產(chǎn)基金政策的落地，私募地產(chǎn)投資有望引入更多“源頭活水”，以“新經(jīng)濟不動產(chǎn)”為主題的基金設(shè)立與募集活動將更加活躍，而隨著新的行業(yè)形勢變化，投資交易方式也將更加多元化、復(fù)雜化；

4. 隨著新經(jīng)濟不動產(chǎn)行業(yè)的增長，與公司業(yè)務(wù)快速擴張，可持續(xù)性投資浪潮的影響下，對運營效率的要求越來越高，以應(yīng)對大量的日常事務(wù)，從而控制運營成本，更好地管理項目公司；

5. 新經(jīng)濟不動產(chǎn)的融資端主要以權(quán)益融資為主，其中又以基金設(shè)立為重。近年來，由于私募基金的行業(yè)特性，在其快速增長的同時，監(jiān)管進一步趨嚴，信息披露要求也越來越高。管理公司對行業(yè)監(jiān)管及管理報告等合規(guī)申報方面，對專業(yè)服務(wù)的需求也越來越高。

展望未來，中國新經(jīng)濟不動產(chǎn)行業(yè)物流地產(chǎn)將進入嶄新發(fā)展階段。新的運營模式與價值邏輯要求投資、開發(fā)、運營以及退出等環(huán)節(jié)都對過往運營模式提出挑戰(zhàn)，亟待升級。轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，提升資本運營能力，把握核心資產(chǎn)將成為行業(yè)的關(guān)注焦點。

來源：亞太不動產(chǎn)協(xié)會

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