焦點(diǎn)研究院 · 融資月報(bào)

出品時(shí)間：2023年2月8日

本月要點(diǎn)：

融資規(guī)模：首月融資同比降36%，決策層強(qiáng)調(diào)改善房企資產(chǎn)負(fù)債

房企情況：民企發(fā)債名單再度擴(kuò)軍，境外債發(fā)行量陡增

債務(wù)壓力：三、四兩月迎來(lái)償債高峰，房企償債仍存三點(diǎn)隱憂

一、融資規(guī)模：首月融資同比降36%，決策層強(qiáng)調(diào)改善房企資產(chǎn)負(fù)債

1月中旬，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。此后多部門也陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃所涉房企名單包括：龍湖、金地、碧桂園、新城控股、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋、濱江等。

從融資規(guī)模上看，2023年1月房企融資約878.1億元，同環(huán)比均有上漲，但其中包含華夏幸福完成重組交割的49.6億美元境外債。若不考慮這部分債務(wù)重組，則2023年1月實(shí)際融資約530.2億元，環(huán)比下降18.2%，同比下降36.5%。

實(shí)際融資同環(huán)比“雙降”一部分原因在于春節(jié)假期使得實(shí)際工作日變少，進(jìn)而影響了房企融資。整體來(lái)看，自2022年四季度以來(lái)，支持優(yōu)質(zhì)房企融資政策加速落地，企業(yè)融資端“三箭齊發(fā)”，部分房企融資開(kāi)閘。

深入各渠道來(lái)看，境內(nèi)債1月環(huán)比下降31.3%，同比增長(zhǎng)12.5%；資產(chǎn)證券化環(huán)比下降27.2%，同比下降63.1%。境外債則有一定突破，1月共融資78億元（除華夏幸福債務(wù)重組數(shù)據(jù)以外），環(huán)比增長(zhǎng)超32倍，有明顯的復(fù)蘇跡象。

二、房企情況：民企發(fā)債名單再度擴(kuò)軍，境外債發(fā)行量陡增

從各渠道融資房企上看，本月有兩大特征：1、除頭部民營(yíng)房企外，民企發(fā)債大軍再度擴(kuò)容；2、國(guó)企兜底，境外債發(fā)行量陡增。

首先，隨著決策層強(qiáng)調(diào)要對(duì)國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、混合所有制企業(yè)一視同仁，不在準(zhǔn)入條件上設(shè)門檻，民營(yíng)房企融資不暢等問(wèn)題在逐漸改善。此前民營(yíng)房企由于風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)性較大，融資規(guī)劃相對(duì)缺乏規(guī)劃等問(wèn)題，一直不受資本市場(chǎng)的青睞。近幾個(gè)月民企融資逐漸回暖也僅集中于優(yōu)質(zhì)頭部民企。本月新希望地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、雅居樂(lè)和合景控股均成功發(fā)債，說(shuō)明在經(jīng)歷了一年的動(dòng)態(tài)調(diào)整及年末的政策刺激后，債券市場(chǎng)信用修復(fù)逐漸到位。對(duì)于仍有能力自救和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企，其合理的融資需求也會(huì)獲得滿足。

其次，境外債市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。近期多家房企的境外債重組進(jìn)程有了新發(fā)展，此外，“內(nèi)保外貸”的擴(kuò)容為境內(nèi)房企信用再添助力，促進(jìn)了境外投資者恢復(fù)投資信心。從1月數(shù)據(jù)上看，除越秀地產(chǎn)和中國(guó)金茂兩家國(guó)資背景房企成功發(fā)行境外債外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)作為民企代表也發(fā)行4億美元債。在順利發(fā)行美元債的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管有望在二季度迎來(lái)在香港的IPO，說(shuō)明成功的轉(zhuǎn)型和短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的各項(xiàng)利好都促成了投資者對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的支持。

三、債務(wù)壓力：三、四兩月迎來(lái)償債高峰，房企償債仍存三點(diǎn)隱憂

從房企融資規(guī)模和渠道上的復(fù)蘇來(lái)看，行業(yè)融資已進(jìn)入穩(wěn)中有升的修復(fù)通道。但從房企實(shí)際面臨的到期債務(wù)壓力上看，3月、4月將首先迎來(lái)兩大高峰，分別需要償還677.2億元和831.9億元。結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為房企還面臨幾點(diǎn)隱憂：

1、銷售端未見(jiàn)明顯改善，保障流動(dòng)性安全仍是重中之重。

從房企披露的銷售數(shù)據(jù)看，受春節(jié)假期等因素影響，房企1月銷售金額同比普遍出現(xiàn)下滑。盡管疫情放開(kāi)后，各地方城市繼續(xù)放開(kāi)限購(gòu)，但總體來(lái)看房企推盤積極性不高。土拍市場(chǎng)也仍舊是城投進(jìn)行托底，所以盡管行業(yè)深度調(diào)整或已進(jìn)入尾聲，但銷售端出現(xiàn)明顯修復(fù)仍需等待。在這一過(guò)程中，房企依舊需要戰(zhàn)略定力和判斷力，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，把控好現(xiàn)金流情況。

2、境外債以美元債為主，而人民幣兌美元匯率貶值，將導(dǎo)致房企遭到凈匯兌損失。

就目前數(shù)據(jù)來(lái)看，房企2023年3-12月將到期的境外債約合2625.0億元，其中大部分是以美元計(jì)價(jià)。而由于債券存續(xù)期內(nèi)，人民幣兌美元匯率持續(xù)貶值，有可能導(dǎo)致房企在償還時(shí)將付出更多成本。

3、不管是保障融資的相關(guān)政策還是刺激需求端的相關(guān)政策，都需要一定時(shí)間產(chǎn)生效果。

目前優(yōu)質(zhì)房企融資情況好轉(zhuǎn)，但整體行業(yè)面融資尚未全面回暖，相當(dāng)數(shù)量的房企還需“修煉內(nèi)功”，繼續(xù)等待融資機(jī)會(huì)。而目前樓市尚處于點(diǎn)狀復(fù)蘇階段，有部分地區(qū)需求好轉(zhuǎn)，但整體來(lái)看市場(chǎng)需求和購(gòu)房動(dòng)力仍不足。因此部分房企還需期待持續(xù)的政策刺激。