編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

作為云南民營(yíng)房企的典型代表，俊發(fā)集團(tuán)一直頗受房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注。不過，在樓市收緊、融資監(jiān)管愈發(fā)趨嚴(yán)的當(dāng)下，俊發(fā)集團(tuán)能不能在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上取得突破還面臨著很大的挑戰(zhàn)。

有意思的是，在主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未登陸資本市場(chǎng)的情況下，俊發(fā)提前選擇將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行了獨(dú)立上市工作，就在今年六月底的時(shí)候，俊發(fā)七彩服務(wù)向港交所遞交了自己的招股說明書。

據(jù)悉，俊發(fā)七彩服務(wù)的前身是俊發(fā)物業(yè)，早在上世紀(jì)九十年代末就已經(jīng)成立，這家物管公司由俊發(fā)集團(tuán)控股股東李鎮(zhèn)廷的父親等人創(chuàng)建，而俊發(fā)集團(tuán)是李鎮(zhèn)廷名下的全資子公司。

那么，獨(dú)立的物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市能夠有效提升俊發(fā)集團(tuán)的整體表現(xiàn)嗎？結(jié)合物業(yè)管理、地產(chǎn)業(yè)務(wù)等整體來看，俊發(fā)集團(tuán)的未來值不值得期待？

地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)不佳，物管業(yè)務(wù)依賴輸血

一起來看一看正在沖刺港交所上市的俊發(fā)七彩服務(wù)在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上表現(xiàn)怎么樣。

根據(jù)相關(guān)招股說明書顯示，截至去年年底，俊發(fā)七彩服務(wù)的在管總建筑面積大概是兩千八百萬平方米，在規(guī)模上已經(jīng)形成了一定的體量。但值得注意的是，俊發(fā)七彩服務(wù)目前仍然還局限于區(qū)域影響力，其在管區(qū)域大多數(shù)都集中在云南省內(nèi)，在過去三年間，俊發(fā)七彩服務(wù)云南在管物業(yè)收益規(guī)模在3-5億元人民幣左右，均占到當(dāng)年總收益的九成以上。

此外，俊發(fā)七彩服務(wù)的相關(guān)業(yè)務(wù)也非常依賴俊發(fā)集團(tuán)的“輸血”，這說明該物管品牌目前在物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)中還沒有形成獨(dú)立的影響力。

根據(jù)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，在2018年到2020年，公司由俊發(fā)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司貢獻(xiàn)的物管服務(wù)收益均占到當(dāng)年總收益的90%以上。

值得注意的是，俊發(fā)七彩服務(wù)在2020年的在管獨(dú)立第三方建筑面積還出現(xiàn)了出現(xiàn)了同比下降的情況，這說明該獨(dú)立物管業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀并不是太樂觀。

而鑒于俊發(fā)七彩服務(wù)對(duì)于俊發(fā)集團(tuán)的內(nèi)部輸血非常依賴，我們有理由相信二者目前存在著強(qiáng)烈的相互依存關(guān)系，也就是說只要俊發(fā)集團(tuán)發(fā)展的很好，俊發(fā)七彩服務(wù)還是值得期待的。但現(xiàn)實(shí)情況卻是俊發(fā)集團(tuán)在近年來的表現(xiàn)不太樂觀，這可能會(huì)進(jìn)一步影響俊發(fā)七彩服務(wù)的表現(xiàn)。

雖然俊發(fā)集團(tuán)還未上市，但我們依舊能夠查詢到與公司相關(guān)的一些信息。根據(jù)相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2018年到2020年期間，俊發(fā)地產(chǎn)在銷售規(guī)模上基本都排名在中國房企的五十強(qiáng)左右，其操盤金額在2018年為550億元人民幣，在2020年增長(zhǎng)到了670億元人民幣。

不過根據(jù)最新的2021年上半年數(shù)據(jù)顯示，俊發(fā)地產(chǎn)在今年上半年開始出現(xiàn)體量和行業(yè)地位的雙雙下滑，它在今年上半年的操盤金額為246億元人民幣，同比略有下滑，且在行業(yè)中的排名下跌到了第六十位。

雖然近年以來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍遭遇了發(fā)展難題，但至少頭部房企們?cè)诮衲晟习肽赀€是能交出一個(gè)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的答卷的，可俊發(fā)地產(chǎn)不增反減的銷售情況似乎預(yù)示了公司在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的表現(xiàn)有些不達(dá)人意。

這對(duì)于正在沖刺港交所上市的俊發(fā)七彩服務(wù)同樣是個(gè)不好的消息。

當(dāng)然，這并不意味著俊發(fā)七彩服務(wù)就沒有亮點(diǎn)可言了?？陀^來說，俊發(fā)七彩服務(wù)除了在主營(yíng)的物業(yè)管理以外，也開拓了一些表現(xiàn)不錯(cuò)的其它業(yè)務(wù)。

從具體的業(yè)務(wù)構(gòu)成上來看，在過去的2020年，俊發(fā)七彩服務(wù)還開辟了非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)這兩項(xiàng)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，且相關(guān)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比分別超過15%、13%，其中，社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展增速非?？臁?/p>

所謂的社區(qū)增值服務(wù)，包括公司提供的社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)，該服務(wù)向業(yè)主、開發(fā)商提供一手或二手業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，從中收取傭金來賺取收益；此外還包括出租集團(tuán)自有停車位、向客戶銷售旗下購物APP產(chǎn)品的社區(qū)購物服務(wù)等。

從目前的發(fā)展情況來看，社區(qū)增值服務(wù)能夠?yàn)榭“l(fā)七彩服務(wù)的未來發(fā)展提供很大的想象空間，這一塊也是很多地產(chǎn)公司都在瞄準(zhǔn)的新興方向。不過，這一塊業(yè)務(wù)領(lǐng)地對(duì)于俊發(fā)七彩服務(wù)來說并非高枕無憂，公司需要在未來直面大量行業(yè)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)要和貝殼找房競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)購物服務(wù)要和一眾生鮮電商、外賣巨頭競(jìng)爭(zhēng)，其壓力自然也不小?？“l(fā)方面想要在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域做出成績(jī)的話，后續(xù)還是要做出屬于自己的核心優(yōu)勢(shì)才行。

未來變數(shù)大

不論是俊發(fā)七彩服務(wù)還是俊發(fā)地產(chǎn)，其未來發(fā)展都還存在著不小的變數(shù)。

對(duì)于俊發(fā)七彩服務(wù)來說，除了對(duì)于俊發(fā)集團(tuán)過于依賴之外，其自身還存在著對(duì)賭隱患。

據(jù)悉，俊發(fā)七彩服務(wù)和小米之間存在著一個(gè)對(duì)賭協(xié)議。

根據(jù)招股說明書顯示，小米旗下公司認(rèn)購了俊發(fā)七彩服務(wù)占到公司4.29%股權(quán)的股份，總現(xiàn)金代價(jià)為三千萬美元，投后估值為45億元人民幣。

但這個(gè)認(rèn)購協(xié)議有一個(gè)對(duì)賭條款，即要求俊發(fā)七彩服務(wù)在2021年的收入不少于13.59億元人民幣，2022年的收入不少于18.04億元人民幣；年度稅后純利分別不少于3.53億元人民幣、5.31億元人民幣。如果沒有完成相應(yīng)指標(biāo)，那么俊發(fā)七彩服務(wù)則需要給予對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金補(bǔ)償。

但考慮到俊發(fā)七彩服務(wù)在2020年的總收益只有8.25億元人民幣，凈利只有1.84億元人民幣，公司要在收入和利潤(rùn)上雙雙大幅增長(zhǎng)至對(duì)賭要求顯然壓力巨大，再考慮到公司對(duì)于俊發(fā)集團(tuán)輸血的依賴，可以看出公司想要完成對(duì)賭的話挑戰(zhàn)性頗大。

在所有房企都勒緊褲腰帶的現(xiàn)在，俊發(fā)集團(tuán)可能有著更大的發(fā)展壓力，地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)、降杠桿、降負(fù)債、提利潤(rùn)...它能否在實(shí)現(xiàn)自身平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，再兼顧對(duì)于俊發(fā)七彩服務(wù)的“照顧”呢？這點(diǎn)誰也不知道。