作者 | 劉瑩

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3月22日，招商蛇口披露了其2020年的銷售業(yè)績情況。期內，該公司的簽約銷售金額累計達到2776.08億元，同比增長25.91%，超額完成既定的2500億元銷售目標；簽約銷售面積達到1243.53萬平方米，同比增長6.34%。

即便受到疫情沖擊和“三道紅線”融資新規(guī)的雙重壓力，招商蛇口期末總資產依然達到了7371.57億元，同比增長19.34%；歸母凈資產達1013.70億元，同比增長16.80%；營業(yè)收入達1296.21億元，同比增長32.71%。

此外，招商蛇口還實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，基本每股收益1.46元/股，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利6.40元（含稅），現(xiàn)金分紅總額約占歸母凈利潤的40%，利潤分配持續(xù)穩(wěn)定。

七個城市公司突破百億銷售

具體到區(qū)域表現(xiàn)上，過去一年，招商蛇口在杭州、蘇南、上海、深圳、南京、廣州、寧波等七個城市都實現(xiàn)了百億銷售。其中，華東、深圳、西南、華南、江南5個區(qū)域的銷售金額增速超過20%。

劍指2021年，招商蛇口表示，公司的新開工面積預計將達1300萬平方米，竣工面積達1300萬平方米，全年將力爭實現(xiàn)3300億元的簽約銷售額。

在土儲方面，2020年，招商蛇口的投資重心仍在核心一二線城市，同時加強了在西安、合肥、南通、東莞等明星城市的布局力度，期內累計獲取98宗土地，新增土地面積687.98萬平方米，總計容建面1624.83萬平方米，權益面積1044.82萬平方米，港城聯(lián)動、產城聯(lián)動，逐漸成為了招商蛇口綜合發(fā)展模式下獲取優(yōu)質資源的重要方式。

繼深圳、廈門、湛江郵輪母港及海門國際郵輪城項目后，招商蛇口通過港城聯(lián)動相繼獲取了南通濱江及煙臺芝罘項目。成都天府新區(qū)項目、太原小店項目、武漢神龍廠項目、西安港務區(qū)項目、博鰲樂城項目等一系列大型項目也相繼在2020年實現(xiàn)落地。

業(yè)績會中，管理層介紹，目前，招商蛇口的在手可售獲值約5300億元，其中，有1900億元是2020年留存下來，2021年預計新增3000+億元。按照去年62%的去化率，公司2021年3300億元的銷售目標完成可期。

手握大量的土地儲備，招商蛇口對于未來的發(fā)展充滿期待。雖然中長期土儲的價值要在一段時間后才能發(fā)揮，企業(yè)需要“以時間換空間”。但長期來看，招商蛇口將實現(xiàn)城市和園區(qū)綜合運營的空間發(fā)展模式，為城市和片區(qū)的發(fā)展持續(xù)提供活力。

2020年，是招商蛇口的“資管年”。這一年，公司先后成立了資產管理中心，協(xié)同招商積余設立“招商商管”商業(yè)運營管理團隊，整合成立了“招商伊敦”酒店公寓管理平臺，以專業(yè)化、垂直化為原則重塑組織管理體系。

與此同時，招商蛇口還全面盤點了集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等四大業(yè)態(tài)，設置了不同的持有及管理策略。經過一系列的努力后，招商蛇口的產融體系漸成，深圳泰格明華、南京馬群花園城等類Reits產品也均成功創(chuàng)新發(fā)行，為資產有序有效退出奠定了基礎。

重點打造四個核心IP

盡管受到疫情沖擊，招商蛇口的四大持有業(yè)態(tài)依然獲得了迅速恢復。2020年，招商蛇口新開成都招商花園城、深圳海上世界匯港購物中心二期、上海森蘭花園城、蘇州金融小鎮(zhèn)花園天地、寧波1872·花園坊等5個購物中心。同時，成立了深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司，建立了“伊敦酒店”及“伊敦睿選酒店”自有酒店品牌。在長租公寓方面，持續(xù)打造“壹?！比瞬殴?、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等產品體系，合計布局全國17城，約2.8萬間。

招商蛇口的園區(qū)業(yè)務也取得了突破性進展。2020年，該項業(yè)務主動擁抱變化，經營收入逆勢增長，近20家戰(zhàn)略及龍頭客戶落地公司各大園區(qū)。目前，招商蛇口旗下的大型產業(yè)新城項目已達13個，占地300平方公里，漳州開發(fā)區(qū)、海南三亞深?？萍汲呛筒棙烦恰⑶昂Ｉ呖谧再Q區(qū)、大連太平灣、中白工業(yè)園、吉布提等都是其中的典型代表。

經過不懈努力，招商蛇口的特色產業(yè)園區(qū)已經逐漸形成了網谷、意庫和智慧城三條產品線，共有項目27個，規(guī)劃建筑面積403萬平方米。園區(qū)內還打造了“招商創(chuàng)庫”這一創(chuàng)新孵化基地，目前運營期項目5個，建筑面積1.46萬平方米。

作為招商蛇口旗下的輕資產運營服務平臺，招商積余在2020年錄得了86.35億元的營業(yè)收入，同比增長42.07%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.35億元，同比增長52.03%。目前，招商積余的在管物業(yè)項目有1438個，覆蓋全國逾100個城市，管理面積達到1.91億平方米，同比增長25%。其中，非住宅管理面積9476萬平方米，住宅管理面積9614萬平方米。

在戰(zhàn)略方向上，招商積余明晰了“12347”的發(fā)展戰(zhàn)略，以“國內領先的物業(yè)資產管理運營商”為戰(zhàn)略定位，“大物業(yè)+大資管”為核心主業(yè)，在城市服務、軍隊等業(yè)態(tài)上接連獲得新的突破。

完美走過“資管年”之后，招商蛇口將2021年定義為了公司的品牌年。業(yè)績說明會中，招商蛇口董事長許永軍表示，回顧過去的五年，公司的簽約額、歸母凈利潤等財務指標，都保持了兩位數(shù)以上的復合增長。自上市以來，公司按照既定的戰(zhàn)略目標堅持綜合發(fā)展，也取得了豐碩成果。

站在新的起點，招商蛇口將“十四五”期間的主要目標仍定為綜合發(fā)展。但是，管理層解釋，綜合發(fā)展并非什么都做，而是有主賽道、有輔賽道、有輕重緩急的發(fā)展，整體可被概括為“1+4”。

其中，“1”是以現(xiàn)金牛作為一個形象，是指開發(fā)業(yè)務，未來5至10年里，開發(fā)業(yè)務仍是招商蛇口利潤、收入的主要貢獻來源；“4”則指的是持有型業(yè)務，分別為成長型業(yè)務（集中商業(yè)和產業(yè)園區(qū)）、平臺型業(yè)務（招商積余）、創(chuàng)新型業(yè)務（郵輪、大健康、文化、會展、海外）、機會型業(yè)務（酒店、公寓、寫字樓）?！笆奈濉逼陂g，招商蛇口有意重點打造園區(qū)、集中商業(yè)、招商積余以及郵輪產業(yè)等四個核心IP。

前不久，原凱德置地高管袁嘉驊，正式加盟招商蛇口擔任招商商管總經理。資料顯示，袁嘉驊是資管領域的領軍人才，先后在上海、武漢等地和團隊打造出諸多地標項目。加入招商蛇口之前，其職位是凱德集團（中國)商用管理董事總經理。袁嘉驊的加盟，也被外界解讀為，招商蛇口發(fā)力商業(yè)領域之舉。

對于此番人事調整，公司管理層在業(yè)績會中進行了回應。其表示，事實上，招商蛇口的商業(yè)板塊起步很早，2006年時就做了蛇口花園城項目，在過去多年的多元化發(fā)展中，招商蛇酒也一直在探索商業(yè)領域的有效發(fā)展之道。

目前，招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)等地擁有大量優(yōu)質的土地資源，商業(yè)土儲十分豐富，在手集中商業(yè)60余個，已經開業(yè)的20余個，如何在“十四五”期間將這些項目經營好，是公司的重要任務。袁嘉驊的加盟后，有助于提升公司在商業(yè)和寫字樓方面的管理能力，從品牌效應、人才、能力、創(chuàng)新等多個維度提升經營水平，向國內領先水平靠攏，管理層稱。

有壓力，才會有發(fā)展的動力。對于集中商業(yè)的未來，招商蛇口為其設定了“雙百”目標，即“百億商業(yè)收入、百個大型集中商業(yè)”，且這兩個目標都有望在“十四五”期間實現(xiàn)。

未來，招商蛇口將更加積極主動的投資商業(yè)，每年購地金額10%投向商業(yè)，形成“投、融、建、管、退”一體化的通道，預計商業(yè)板塊對公司的業(yè)績貢獻、利潤貢獻都將持續(xù)增加，管理層稱。

堅持有質量的增長

不同于借助高周轉模式獲取高利潤的開發(fā)商，招商蛇口以打造產城融合的超級平臺為戰(zhàn)略目標，逐漸從單一的地產開發(fā)商，向園區(qū)、社區(qū)、郵輪綜合性經營的“中國領先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商”轉型?！百|量第一，效益第二，規(guī)模第三”，在管理層看來，這樣的排序才是招商蛇口價值觀的正確體現(xiàn)。

“我們的一貫口號是’穩(wěn)中求進’，招商蛇口要追求有質量的增長，而不是粗放地增長，通過利潤掘金來夯實公司在行業(yè)中的地位”，業(yè)績會中，公司管理層表示。房地產行業(yè)已經逐漸進入了向管理要效益的時代，而非向規(guī)模要效益。

由于對負債率的管理向來嚴苛，多年來，招商蛇口的資產負債率和經營負債率一直保持在國家紅線的管控范圍之內。截至2020年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率僅有58.84%，凈負債率為28.81%，現(xiàn)金短債比為1.23，嚴格控制在“三道紅線”融資新規(guī)之內，是典型的“綠檔”房企。

在業(yè)內看來，財務穩(wěn)健型的房企才會在未來獲得更多的發(fā)展機會，由此來看，招商蛇口前景可期。

展望2021年，招商蛇口計劃進一步強化“一城一模板”2.0，提升操盤水平，提質增效，通過抓產品品質來樹立品牌。同時，加速數(shù)字化轉型的步伐。

事實上，早在2020年，招商蛇口就積極以客戶服務為出發(fā)點，結合業(yè)務需求與管理痛點，圍繞“地產開發(fā)業(yè)務管理提速增效”、“大會員體系構建”、“全面數(shù)據(jù)化經營體系構建”、“智慧空間建設”等方面，推動數(shù)字化建設工作。

其中，在開發(fā)業(yè)務方面，“招商好房”線上售樓平臺助力公司銷售業(yè)績的提升，大會員體系盤活存量客戶助力降低營銷成本，客服數(shù)字化實現(xiàn)維修專項、滿意度管理等系統(tǒng)落地，采購數(shù)字化則實現(xiàn)場景式采購、商城式下單。

在持有型業(yè)務方面，招商蛇口四大業(yè)態(tài)均實現(xiàn)了全面線上統(tǒng)一管理，園區(qū)租賃業(yè)務系統(tǒng)快速迭代并全面推廣，自主研發(fā)公寓數(shù)字化系統(tǒng)提供自助線上服務。同時，智慧空間聯(lián)動社區(qū)、商業(yè)、園區(qū)等穩(wěn)步推進，生態(tài)創(chuàng)新以招商薈為載體構建了內外生態(tài)圈。

櫛風沐雨，砥礪前行。2021年，旨在成為“人民美好生活承載者”的招商蛇口，將積極從城市功能升級、生產方式升級、生活方式升級三個角度入手，為人們的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命周期的產品與服務。