2020年末，受上海、廣州、深圳等城市房地產市場成交活躍的影響，北京房地產市場住宅成交也呈現小幅上漲，尤以存量住房持續(xù)保持高位成交水平，全年土地供應結構向不限價商品住宅轉換，北京房地產市場預期普遍向好，房價預期存在上漲傾向。

為毫不動搖地堅持“房住不炒”，穩(wěn)定房地產市場，各地重拳出擊，陸續(xù)出臺相關政策，多個熱點城市都集中且連續(xù)出臺多項調控政策，全國房地產市場環(huán)境蒙上陰影，作為一線城市且為北方房地產市場“風向標”的北京同樣承受壓力。北京監(jiān)管部門明確提出堅決遏制投機炒房、逢漲必查、逢炒必辦，通過開展市場專項整治、約談自媒體、限制中介機構熱點區(qū)域帶看、嚴查資金違規(guī)流入市場等措施管控市場交易行為；供應層面加大商品房供應的同時受“兩集中”和“一年三次”政策影響，調整供地節(jié)奏，增大房企拿地和推售難度，多方面向市場釋放明確信號平抑市場預期。

2021年第一季度，異于往年受農歷春節(jié)假期影響交易意愿滯后的冷淡成交狀況，北京房地產市場表現出較為活躍的成交態(tài)勢，尤以存量住房連續(xù)保持高位成交水平。一方面，受新冠肺炎疫情的影響，部分租房者選擇通過購買房屋解決居住問題；另一方面，在北京提倡“就地過年”的號召下留京人數增多，開發(fā)商搶抓春節(jié)節(jié)點折扣推售，中介機構假期積極帶看，購房者購買意愿增大，傳統(tǒng)的成交“小陽春”從節(jié)后提前至第一季度。

2021年第一季度，北京房地產市場政策方面從嚴從緊的態(tài)勢已然到來，供應格局到交易秩序的變化雖然未對市場交易產生較大的影響，但年初對北京市場的普遍正向預期已經發(fā)生反轉，全年市場將健康穩(wěn)定發(fā)展，房價預期在合理范圍內波動。

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榜單解讀

新建商品住房供銷同增價格穩(wěn)定，存量住房高位成交表現活躍

2021年第一季度，北京新建商品住房新增供應1.10萬套，同比上漲158%；成交1.49萬套、176.75萬平方米、成交價格5.05萬元/平方米，同比上漲136%、154%、1%。存量住房成交5.30萬套、473.95萬平方米，同比上漲171%、169%。新建商品住房及存量住房成交規(guī)模均呈現一倍增長，創(chuàng)2017年調控以來的最高峰。一方面，2020年第一季度受新冠肺炎疫情影響市場基本處于停滯狀態(tài)，成交規(guī)模大幅回落，同比增幅明顯增大；另一方面，異于往年農歷春節(jié)假期北京“空城景象”，2021年在提倡“就地過年”的號召下留京人數增多，開發(fā)商搶抓春節(jié)節(jié)點折扣推售、中介機構假期積極帶看，購房者購買意愿增大，傳統(tǒng)的成交“小陽春”從節(jié)后提前至第一季度。

房企面

市場轉軌已然到來，房企表現出現分化

首開奪得全口徑榜單第一，中交、建工首次入圍前三

根據焦點研究院發(fā)布的《2021年第一季度北京房地產市場銷售力TOP20》統(tǒng)計，首開以39.81萬平方米以及170.13億元的銷售業(yè)績在房企銷售規(guī)模全口徑榜單中奪得第一。首開深耕北京三十余年，在當前市場上發(fā)揮聚合效應，參股多個熱銷項目，其參股的奧森ONE以57.78億元的銷售業(yè)績排名第一、海淀幸福里以21.26億元的銷售業(yè)績排名第三、華樾國際以15.94億元的銷售業(yè)績排名第四。

中交、建工首次入圍前三，其中中交以23.49萬平方米以及112.84億元的銷售業(yè)績在房企銷售規(guī)模全口徑榜單中位列第二，也是榜單中除首開以外，銷售額突破百億元的房企。中交年內發(fā)力，與首開、華潤、綠城等多個品質房企開展聯合開發(fā)，其參股的海淀幸福里以21.26億元的銷售業(yè)績排名第三、亦莊橡樹灣以15.16億元的銷售業(yè)績排名第五、奧海明月家園以14.57億元的銷售業(yè)績排名第六。

建工以21.02萬平方米以及97.75億元的銷售業(yè)績在房企銷售規(guī)模全口徑榜單中位列第三。建工作為最早成立的國資房地產開發(fā)公司，近年來也積極尋求優(yōu)質房企共同合作，其同樣參與銷售冠軍項目奧森ONE的開發(fā)建設，和悅春風、萬象悅府、瑞澤家園、瑞暉嘉苑等項目也貢獻主要貨值。

國資房企強強聯合，共擔風險同享利潤

根據焦點研究院發(fā)布的《2021年第一季度北京房地產市場銷售力TOP20》統(tǒng)計，上榜房企以國資背景居多，其中，TOP3均為深耕北京多年的國資房企，TOP10中僅有金地、世茂、萬科三家民營房企入榜。

2021年第一季度，房企市場表現出現顯著分化，國資背景房企抗壓能力突出，首開持續(xù)保持首位優(yōu)勢，中交、建工、住總排名均呈現顯著提升。由于北京市場單項目貨值高、開發(fā)強度大、購房需求復雜，北京土地市場獨立拿地、獨立開發(fā)難度也愈來愈大，合作開發(fā)“強強聯合”已成為主流選擇，國資背景房企也不再“獨善其身”，積極尋求合作，共同承擔項目風險及利潤。

根據焦點研究院發(fā)布的《2021年第一季度北京房地產市場銷售力TOP20》統(tǒng)計，項目銷售業(yè)績排名前五的項目均為聯合開發(fā)項目，為房企銷售規(guī)模的全口徑統(tǒng)計貢獻主要貨值。

獨立操盤挑戰(zhàn)加劇，貨值不足亟待拿地

在北京房地產市場聯合操盤的大趨勢之下，獨立操盤的房企面臨更大的挑戰(zhàn)，中海作為仍然以獨立開發(fā)為主的房企在全口徑統(tǒng)計榜單中排名有所下降。

2021年第一季度，中海在售項目數量及體量較大，中海甲叁號院、中海寰宇視界、中海京叁號院相繼開盤，其中，中海甲叁號院雖在項目銷售金額榜上貢獻主要貨值，但其在售項目無一躋身銷售面積TOP20。與前期中海開盤即清的狀態(tài)不同，當下中海在售項目均為區(qū)域內單價較高、客群定位中高端改善購房者、去化周期相對較長的項目。但中海融資能力強、現金流周轉速度快、土地儲備足、待入市貨值體量大，其百億銷冠項目中海寰宇天下四期天賦也即將入市，預計中海后續(xù)勢頭依舊很足且存在反超可能。

同樣出現排名下降的另一規(guī)模房企為金茂，2021年金茂在京土地貨值儲備不足、無待入市項目、庫存量較小，僅聯合操盤的東叁金茂府一個項目貢獻主要貨值。隨著2021年土地拍賣難度增大、競爭激烈，若金茂仍未在土地市場有所斬獲或未參與聯合開發(fā)，將對其在京銷售規(guī)模產生影響，預計金茂后續(xù)將積極參與北京土地拍賣。

項目面

限競房仍為成交主力，不限價地塊供應影響下半年或將出現

2021年第一季度，北京新建商品住房成交仍以限競房為主，占總成交量的41%，其次為共有產權房，占比34%，不限價商品住房成交比重最低，占比25%。

根據焦點研究院發(fā)布的《2021年第一季度北京房地產市場銷售力TOP20》統(tǒng)計，銷售面積TOP20榜單共有15個限競房項目上榜，銷售金額TOP20榜單共有10個限競房項目上榜。首開、住總、建工聯合開發(fā)建設的限競房項目奧森ONE以10.03萬平方米以及57.78億元位列首位，且為季度內唯一銷售規(guī)模超過10萬平方米項目。京投獨立開發(fā)建設的限競房項目京投發(fā)展·嵐山以5.95萬平方米以及29.11億元銷售業(yè)績位列第二。中交、華潤聯合開發(fā)建設的不限價商品住房項目亦莊橡樹灣以4.12萬平方米位列銷售面積第三位；首開、華潤、住總、中交聯合開發(fā)的不限價商品住房項目海淀幸福里以21.26億元位列銷售金額第三位。

盡管2020年以來不限價商品住房用地供應規(guī)模放大，不限價商品住房相繼入市，但從開發(fā)周期推算，其對交易端結構和格局的影響須到2021年下半年方可逐步顯現。

區(qū)域市場去化分化，高性價比項目價值突出

2021年第一季度，限競房主力成交區(qū)域為昌平區(qū)、北京經濟技術開發(fā)區(qū)、大興區(qū)，其中昌平區(qū)成交量在10萬平方米以上。昌平區(qū)的奧森ONE、奧海明月，北京經濟技術開發(fā)區(qū)的融創(chuàng)亦莊壹號、禧瑞天著，大興區(qū)的京能電建·洺悅灣、融創(chuàng)公園壹號均為區(qū)域成交前兩位。

不限價商品住房的入市促使限競房庫存去化加速，特別是供應非井噴區(qū)域，優(yōu)質限競房高性價比優(yōu)勢凸顯，海淀區(qū)的京投發(fā)展·嵐山、朝陽區(qū)的華樾國際開盤即清的銷售力度就表現出市場對稀缺區(qū)域高性價比項目的認可。

目前房山區(qū)青龍湖板塊、順義區(qū)順義新城板塊及其他偏遠郊區(qū)的限競房仍存在滯銷，其余限競房均進入快速去化期。

2021年第一季度，不限價商品住房主力成交區(qū)域為通州區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)，當下市場五環(huán)內價值優(yōu)勢相對明顯，五環(huán)外項目競爭依然激烈。通州區(qū)受城市副中心搬遷影響，區(qū)域內新房供應較為稀缺，不限價商品住宅單價均在7萬元/平方米，通州區(qū)亦莊橡樹灣入市體量大、單價低、位于馬駒橋板塊，已劃至亦莊新城規(guī)劃，未來將打造產住融合區(qū)域，也是當前板塊內唯一純商品房項目，價值優(yōu)勢明顯，位列區(qū)域成交首位。

朝陽區(qū)作為北京城六區(qū)內主要規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，土地供應量大且區(qū)位稀缺，不限價商品住宅品質高端，且受自貿區(qū)規(guī)劃利好，市場預期價值認可度高。

海淀區(qū)作為北京城六區(qū)內除東、西城以外供應量最少的區(qū)域，處于住宅供應斷檔期，隨著供應增加，購房需求旺盛，市場成交增幅明顯。

剛性需求主力成交，改善需求明顯增強，高端需求空白填補

2021年第一季度，北京新建商品住房成交仍以90平方米以下的剛需戶型為主，占比56%；90-140平方米改善戶型成交次之，占比30%；140平方米以上的高端戶型成交占比14%。

從細分市場來看，不限價商品住房中改善及高端需求比重有所擴大，尤以改善需求擴大最為明顯，其中，90-140平方米面積段成交比重上漲7%、140 -160平方米面積段成交比重上漲2%、160-180平方米面積段成交比重上漲4%、180-200平方米面積段成交比重上漲1.5%、200平方米以上面積段成交比重上漲0.5%。

細分項目來看，此前被擠壓的高端居住需求隨著供應結構的改變、供應空白得到填補，居住需求得到釋放。根據焦點研究院發(fā)布的《2021年第一季度北京房地產市場銷售力TOP20》統(tǒng)計，銷售金額TOP20榜單共有10個不限價商品住房項目上榜，其中高端住房項目7個、單價均超過7萬元/平方米、均位于城六區(qū)內，分別為海淀區(qū)海淀幸福里、豐臺區(qū)東叁金茂府、中海甲叁號院、和光逸境，朝陽區(qū)懋源璟璽、天潤·福熙大道，石景山區(qū)長安和璽。稀缺供應區(qū)域高端商品住房價值市場認可度高，也凸顯出其資產屬性抵御經濟風險的能力。

市場展望

2021年第一季度末，北京市規(guī)劃和自然委員會公布北京市第一批集中供地的名單，共計出讓30宗地塊，包含1宗共有產權房、6宗競報政府持有商品住宅產權份額地塊、13宗競報“公共租賃住房”面積用地、9宗不限價商品住房用地以及13宗執(zhí)行套內7090限制地塊，土地出讓面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米。

此次集中供應加大了北部和東部區(qū)域的地塊供應力度，朝陽區(qū)、昌平區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)成為供應主力，朝陽區(qū)單區(qū)縣供應超百萬，力度強勁，且地塊區(qū)位優(yōu)質。近兩年供地較多的石景山區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)在本次集中供地中涉及較少。

此次供應值得關注的幾點如下：

第一，部分地塊向租賃住房傾斜，在中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或軌道交通站點周邊區(qū)域選取了15宗項目，采用競配建“公共租賃住房”面積交易方式，占比達到50%，分別位于朝陽、豐臺、大興、通州、昌平、房山六個區(qū)域。

第二，有且僅有1宗共有產權房項目，位于房山區(qū)。

第三，為引導企業(yè)理性競買，本次針對位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗項目，將采取競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式，通過政府和個人共有產權的方式，減輕購房人負擔，滿足居民自住需求。

第四，本次項目還首次引入了房屋銷售價格引導機制，由過去預售環(huán)節(jié)引導前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，并在公告期對外告知。

2021年第二季度北京房地產市場將面臨首次集中土地拍賣，從第一批次的供地來看，北京四環(huán)內的部分優(yōu)質土地將成為房企激烈競爭的對象，由于年度供應次數確定，房企資金有限，勢必加大對熱點地塊的爭奪，熱點地塊將更熱。土地供應對后期的商品住房市場也將產生較大的影響，未來部分稀缺供應區(qū)域或將大批量有新房產品入市，未來區(qū)域板塊成交或呈現劇烈分化，朝陽、通州、海淀等紅海區(qū)域在規(guī)劃利好的情況下或將“強者恒強”，呈現供銷兩旺。

此次供地表現出決策層堅定的調控信號，從土地源頭調控房價水平，對熱點區(qū)域、熱門板塊的地塊，從價格及品質兩個方面共同管控，以達到土地向住宅轉換后，最大限度去除住宅的投資屬性，同時具備更高品質和居住功能。2021年第二季度，待售新建商品住房項目逐步入市，新建商品住房成交量或將持續(xù)維持活躍態(tài)勢，部分稀缺區(qū)域在新房供應增大以及信貸政策收緊的態(tài)勢影響之下，存量住房購買者或將出現觀望情緒、延遲購買。但在多項調控政策加持之下，市場成交價格將持續(xù)穩(wěn)在合理區(qū)間內小幅度波動，市場仍以高性價居住屬性項目為主力成交。

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