來源：中訪網(wǎng)關(guān)注

2020年絕對是房地產(chǎn)行業(yè)值得銘記的一年。

在這一年，百強房企一季度銷售呈現(xiàn)斷崖式下跌，彼時，房地產(chǎn)人拿出了破釜沉舟的勇氣以抵御不可抗力。下半年，熱點城市調(diào)控頻頻，樓市再被收緊。疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)還是展現(xiàn)了其超強韌性，2020年全年，百強房企全年累計銷售規(guī)模實現(xiàn)了近13%的增長。規(guī)模增長背后，房企之間規(guī)模分化不容忽視。

行至2021年，“三道紅線”融資新規(guī)更加深化，房企資金端受限，為高負(fù)債房企敲響警鐘；“兩集中”土拍新政橫空出世，增加了供地透明度，也加大了對房企短期現(xiàn)金流的考驗。

這意味著，接下來房企資金和土地進(jìn)入強監(jiān)管時代，未來行業(yè)將呈現(xiàn)強者更強的局面。

正如融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在其2020年投資者發(fā)布會上所言，未來的房地產(chǎn)行業(yè)將是“優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華”。

言外之意，房地產(chǎn)行業(yè)生存環(huán)境瞬息萬變，優(yōu)秀的企業(yè)總有更好的發(fā)展機會，塔尖之上，他們有能力也更有實力從變局中找到出路。

“三好生”融創(chuàng)，便是其中的典型代表。

業(yè)績?nèi)嫦蚝?/p>

業(yè)績是衡量企業(yè)發(fā)展好壞與快慢的重要指標(biāo)。

2020年3月12日，融創(chuàng)交出了一份非常好看的年報。2020年實現(xiàn)合同銷售額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四，核心城市保持領(lǐng)先優(yōu)勢，其中在12個城市銷售金額排名第一。

回顧過去幾年，這是自2017年融創(chuàng)首進(jìn)行業(yè)前五至第四以來，連續(xù)四次霸榜行業(yè)第四名，一如既往的穩(wěn)。

2020年全年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預(yù)計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。

融創(chuàng)似乎并不滿足于地產(chǎn)主業(yè)的好成績，其“地產(chǎn)+”三大主要板塊也迎來收獲期。

先來看去年11月上市的融創(chuàng)服務(wù)，其盈利能力不斷提升，2020年錄得營業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復(fù)合增長率達(dá)58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.8%，三年復(fù)合增長率達(dá)152%。

融創(chuàng)文旅在疫情后業(yè)績快速恢復(fù)，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達(dá)約6.27億元，同比大幅增長311%。數(shù)據(jù)背后，得益于一系列持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營策略，據(jù)說，融創(chuàng)文旅也有分拆上市的計劃，如此，按照野村證券的報告所言，融創(chuàng)文旅分拆上市將成為融創(chuàng)資本市場表現(xiàn)的長期催化劑。

這里不得不多說幾句，孫宏斌對文旅板塊寄予厚望。“文旅是非常好的生意，愿意和我們合作并購的項目也很多。我們要把文旅做得更好，今年的目標(biāo)會員要從1000萬做到1億，未來將會達(dá)到2個億?！?/p>

融創(chuàng)文化相對雖然比較薄弱，但融創(chuàng)文化也在2020年取得長足發(fā)展。但這個急不得，融創(chuàng)要的是“放長線”。2020年，融創(chuàng)文化已完成七大動畫工作室布局，并在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部內(nèi)容項目的穩(wěn)定輸出。

連降兩檔至“黃檔”

要說融創(chuàng)的業(yè)績?nèi)绱遂n麗，一點也不意外。2020年，融創(chuàng)最大的意外是，降杠桿的速度。

年報數(shù)據(jù)顯示，2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率大幅下降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至78%。兩項指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，一年期內(nèi)超預(yù)期迅速降至“黃檔”。

要知道，2020年上半年融創(chuàng)還踩在三條紅線內(nèi)，僅用了半年時間，融創(chuàng)便從“紅檔”回歸至“黃檔”。

那么，融創(chuàng)是如何做到的？

很重要的一點是，嚴(yán)控拿地節(jié)奏。這樣做一方面能夠控制自身投資節(jié)奏，同時能夠強化對土地質(zhì)量的把控。去年一年，融創(chuàng)新增土地儲備約5877萬平方米，同比下降 41.05%。但這并不影響融創(chuàng)的供貨節(jié)奏，2021年，融創(chuàng)全年可售貨值預(yù)計超過9000億，其中超過78%位于一二線城市。

減少在公開市場拿地就不用動用太多銀行貸款，從融創(chuàng)的資產(chǎn)負(fù)債表我們也可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)的流動借貸規(guī)模從1357億元降至916億元，同比降低67%，很大程度上優(yōu)化整體的財務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動性充裕；短期債務(wù)較同年中期大幅下降34.9%，占總有息負(fù)債比重下降至30%的行業(yè)低位，現(xiàn)金及財務(wù)彈性更趨強韌。

此外，加速銷售，加速回籠資金；嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；加速竣工結(jié)算；對財務(wù)投資標(biāo)的（金科股份）的快速變現(xiàn)等安排等都將促成融創(chuàng)快速降杠桿。

扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率距離三道紅線70%的標(biāo)準(zhǔn)仍有8.3個百分點的差距，未來有望通過加快竣工結(jié)算降低預(yù)收賬款、增加股東權(quán)益等方式調(diào)整實現(xiàn)達(dá)標(biāo)。管理層也給出了更進(jìn)一步的目標(biāo)，2022年融創(chuàng)將回歸綠檔企業(yè)，2023年，公司的債務(wù)指標(biāo)還會持續(xù)優(yōu)化。

經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，融創(chuàng)顯然迎來了新的發(fā)展時期。

如今既有規(guī)模，又保持安全的融創(chuàng)，在地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)均衡高質(zhì)量發(fā)展，競爭優(yōu)勢持續(xù)強化，逐漸形成對地產(chǎn)行業(yè)的引領(lǐng)作用。前瞻性布局“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，并迎來各版塊的收獲期，逐漸豐厚了自己的羽翼。

未來，基石穩(wěn)健的融創(chuàng)，將輕裝上陣，以其全面向好的競爭優(yōu)勢，發(fā)展成為具備廣闊增長空間的大型企業(yè)集團。

內(nèi)容來源：ipo觀察