焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報

主題：第三批福州集中供地量價變化和政策解讀

研究員：趙文浩

出品時間：2021年11月12日

11月9日，福州發(fā)布了第三批次集中供地出讓公告，本批次出讓為2021年供應(yīng)規(guī)模最大的一次，包含了多種用地性質(zhì)，并且推出了16宗二環(huán)周邊優(yōu)質(zhì)宅地，出讓規(guī)則方面則上調(diào)了溢價地塊的備案價格，改變租賃用地供應(yīng)方式，可謂是誠意滿滿。9月和10月福州新建商品住宅交易低位運(yùn)行，疊加全國集中供地土拍趨冷的市場狀況，福州本批次供地通過多種舉措吸引房企參與競拍土地，資金充裕的房企迎來更多的補(bǔ)倉機(jī)會。

年末密集推出土地，宅地均價創(chuàng)年內(nèi)新高

本批次集中供地累計出讓了43宗地塊，累計出讓面積和起始價均超過前兩批次。用地性質(zhì)方面，包含住宅，商業(yè)和商務(wù)，停車場等多種用地性質(zhì)，住宅用地包含普通商品住宅用地，安商房用地和租賃住房用地，包含了福州主要的宅地出讓類別。

具體到住宅用地方面，本批次共有33宗住宅用地出讓，出讓面積達(dá)到94.92萬平方米，計容建筑面積為202.31萬平方米，起始價為214.12億元，這三個數(shù)值均居2021年福州三批次集中供地出讓宅地首位。由于本批次優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)居多，起始樓面均價上漲到10583.57元/平方米，該數(shù)值顯著高于前兩批次。把集中供地之前福州的2021年宅地供應(yīng)量計算在內(nèi)，福州2021年涉宅用地供應(yīng)總量合計達(dá)到328萬平方米，福州年度宅地供應(yīng)計劃為360萬平方米（含 租賃用地），未能完成年度宅地供應(yīng)計劃。

四城區(qū)供應(yīng)16宗二環(huán)宅地，加大普通商品住宅供應(yīng)

本批次供應(yīng)地塊從區(qū)域上來看，市內(nèi)六區(qū)均有供應(yīng)，以市內(nèi)四區(qū)為主。2021年倉山區(qū)新建商品住宅供需兩旺，本批次加大了倉山區(qū)的宅地供應(yīng)，其出讓面積，計容建筑面積和起始總價居各個行政區(qū)之首。

本批次福州四城區(qū)共推出21幅住宅用地，其中16宗位于二環(huán)線附近，區(qū)位優(yōu)越，福州自然資源局把眾多優(yōu)質(zhì)地塊擺上貨架 ，誠意十足。2020年二季度，在年初新冠疫情緩解之后，土地市場一片蕭條，多個城市加大熱門區(qū)域地塊的推出力度，福州此次的做法與之類似，這樣可以重振市場信心，活躍當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。

具體到住宅類型方面，本批次減少了安商房和租賃住房地塊供應(yīng)比例，本批次福州6區(qū)僅供應(yīng)10宗，占比為3成，上批次二者占比達(dá)到7成。針對租賃用地，將上批次的整塊地部分配建租賃住宅改為本批次的整塊地設(shè)置為租賃用地，此舉便于房企后續(xù)開發(fā)運(yùn)營和保證項(xiàng)目利潤。剩余23宗均為純商品住宅地塊，加大了普通商品住宅的供應(yīng)總量，補(bǔ)庫存意圖明顯。

首推競首付比例政策，調(diào)高備案價上浮幅度

本批次土拍針對住宅用地主要采用限地價、控房價、搖號的出讓方式，購地資金必須為自有資金，出讓地塊溢價率設(shè)置為15%，在達(dá)到最高限價后取消競配建環(huán)節(jié)，此外禁止馬甲企業(yè)參拍，要求參拍企業(yè)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，這些主要規(guī)則和二批次集中供地出讓方式類似。

值得注意的是，本批次針對2021-60和2021-61號宅地，在達(dá)到最高限價后設(shè)置了競首期款比例（即自地塊簽訂合同之日起10日內(nèi)繳付出讓價款的比例）的競拍環(huán)節(jié)，具體來說就是在成交總價50%的基礎(chǔ)上，每次增加總價款的5%，達(dá)到100%的比例后通過搖號確定競得人。

這兩宗地塊分別位于閩江北板塊和奧體板塊，區(qū)位優(yōu)越，周邊配套成熟，緊鄰地鐵站。建造標(biāo)準(zhǔn)要求符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，全裝修交房。本次推競首期款比例類試點(diǎn)，主要目的在于提高購地門檻，讓開發(fā)能力強(qiáng)的房企參拍，樹立品質(zhì)住宅的模范。但是在當(dāng)前房企資金普遍緊張的市場環(huán)境下，能否順利出讓有待市場驗(yàn)證。

本批次針對15宗住宅地塊的商品房備案均價提出了新的規(guī)定，在溢價成交的情況下，出讓價款每增加1%，備案均價按商品房銷售指導(dǎo)價上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%。上一批次是每增加1%，備案均價按商品房銷售指導(dǎo)價上浮0.1%確定，最高上浮幅度不得超過1.5%。針對高溢價成交地塊，福州本批次土拍規(guī)則給出了更多的利潤空間，同時也有利于保證建造品質(zhì)。

金九銀十銷量下滑，成交均價低位運(yùn)行

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，福州市區(qū)5區(qū)在十月新建商品住宅供應(yīng)量達(dá)到26.85萬平方米，環(huán)比下滑過半，成交量為26.66萬平方米，連續(xù)兩個月成交量在30萬平方米以下。1-8月福州五區(qū)新建商品住宅均價維持在2.5萬-3萬元/平方米之間，10月成交均價為24785元/平方米，較上月基本不變，9月10月價格出現(xiàn)滑坡。福州新建商品住宅交易呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢，這和2021年多個全國重點(diǎn)城市9月和10月的銷售情況類似，為了防止土地市場下滑太多，本批次加大熱門區(qū)域地塊的供應(yīng)，并且放松出讓政策就在情理之中了。

本文內(nèi)容僅代表作者立場和觀點(diǎn)。本文著作權(quán)歸搜狐焦點(diǎn)所有。未經(jīng)允許，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載；經(jīng)允許轉(zhuǎn)載或使用本文時，請注明來源。