上半年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷“降溫-觸底-復(fù)蘇”三部曲

2022年上半年受多地疫情反復(fù)等超預(yù)期因素影響，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月全國累計(jì)商品房銷售金額同比下降29.5%，降幅較上月擴(kuò)大6.8個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積同比下降20.9%，降幅擴(kuò)大7.1個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入5月行業(yè)主要指標(biāo)開始改善，5月全國商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%，銷售額環(huán)比增長29.7%，實(shí)現(xiàn)今年以來單月環(huán)比首次提高。進(jìn)入6月，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，“環(huán)比顯著增長、同比降幅收窄”，向好態(tài)勢比較明顯，市場信心開始恢復(fù)。

受疫情反彈、部分頭部房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)暴露、個(gè)人收入預(yù)期下降等因素的影響，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，多地開始政策松綁。

多地樓市政策松綁：二孩或三孩家庭，允許新增購一套房

5月以來，穩(wěn)樓市政策如雨后春筍般密集出臺。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少包括四川成都、海南海口、河南洛陽、廣東東莞、福建莆田、浙江嘉興、江蘇南京、遼寧沈陽等40城發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。政策涉及降首付、公積金貸款額度提升、取消限售、放松限購等。此外，如南京、杭州等地還增加了三孩家庭的購房資格。這將會釋放一部分因家庭人口增加而驅(qū)動的換房需求，也將是未來樓市調(diào)控重點(diǎn)方向之一。

1-5月全國新開盤規(guī)模環(huán)比小幅升溫，同比降幅略有收窄

隨著疫情好轉(zhuǎn)、各地樓市利好政策帶動之下， 1-5月全國新開樓盤環(huán)比小幅升溫，同比降幅略有收窄。根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示：全國房地產(chǎn)住宅市場新開樓盤共計(jì)1740個(gè)，同比下滑55.6%，市場規(guī)模138.2萬套，同比下滑58.4%。其中5月小幅增量，環(huán)比上升25.9%。

分裝修類型來看，精裝修新開盤項(xiàng)目共計(jì)676個(gè)，同比下滑45.4%，市場規(guī)模50.3萬套，同比下滑52.1%;毛坯新開盤項(xiàng)目共計(jì)1064個(gè)，同比下滑55.6%，市場規(guī)模87.9萬套，同比下滑61.3%。截至2022年5月，精裝修的滲透率接近40%。

TOP城市表現(xiàn)冷熱不均，熱點(diǎn)區(qū)域更受青睞，長三角地區(qū)率先“回暖”

基于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場相較于其他城市群更為成熟、活躍，市場情況相對較好。隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的松綁，長三角地區(qū)樓市或?qū)⒙氏取盎嘏?。根?jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示：2022年全國房地產(chǎn)住宅市場開盤規(guī)模TOP20城市中，長三角區(qū)域城市就占了9個(gè)。其中寧波、金華、上海、南京，平均開盤規(guī)模在1.6萬套以上，同比實(shí)現(xiàn)逆勢增長。

百強(qiáng)房企開盤規(guī)模同比“腰斬”

2022 年,全國房地產(chǎn)市場整體仍處于低溫狀態(tài)，其中百強(qiáng)房企開盤規(guī)模同比降幅超50%。從不同的開發(fā)商等級情況來看，前TOP10開發(fā)商新開盤規(guī)模在25.7萬套，同比下降超過60%，主要是碧桂園、保利發(fā)展同比下降較大，分別-82.29%、-42.41%；腰部TOP31-50開發(fā)商新開盤規(guī)模6.6萬套，同比下降超65%，主要是中交地產(chǎn)下降幅度較大，同比下降超60%。雖然多數(shù)的百強(qiáng)開發(fā)商開盤規(guī)模同比下滑，但也不乏逆勢增長者。其中中海地產(chǎn)、中國金茂、華發(fā)實(shí)業(yè)開盤規(guī)模同比上漲。

短期市場已經(jīng)觸底回升，下半年將迎來復(fù)蘇

總體看來, 2022年上半年全國重點(diǎn)城市群,樓市復(fù)蘇的強(qiáng)度和速度,都不及預(yù)期。目前，市場筑底、企業(yè)銷售表現(xiàn)低迷，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場未有明顯改善。上半年規(guī)模房企整體目標(biāo)完成情況不及預(yù)期，年內(nèi)貨值供應(yīng)及銷售去化壓力放大。隨著政策面松綁、疫后需求回補(bǔ)、供貨增加等因素帶動下，下半年銷售環(huán)比有望逐步改善。

根據(jù)奧維云網(wǎng)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2022年下半年新開樓盤規(guī)模500萬套左右。短期來看，在救市政策效應(yīng)全面作用下，樓市將迎來一波升溫，但長期來看，在市場需求及購買力透支、市場信心缺失的背景下，行業(yè)下行壓力依然存在，救市之路,任重而道遠(yuǎn)。