前 言

在之前的文章中，我們反復(fù)提醒企業(yè)主，評(píng)估可以幫助我們?cè)谡魇詹疬w或者各項(xiàng)交易中提供可信的價(jià)值判斷。評(píng)估報(bào)告作為第三方的價(jià)值判斷，在相關(guān)爭(zhēng)議中，往往具有不可比擬的證據(jù)優(yōu)勢(shì)。

因此我們建議在遭遇強(qiáng)拆、拆遷等原因造成的各項(xiàng)資產(chǎn)滅失之前能夠進(jìn)行評(píng)估，否則可能造成巨大的損失無(wú)法估算。

綜合去看，在征收拆遷或者各項(xiàng)交易中，各方往往容易因?yàn)橘Y產(chǎn)的價(jià)值問(wèn)題而在事前、事中、甚至事后產(chǎn)生各種爭(zhēng)議，最后訴至法院。

從行政主體的角度去看，為了程序正當(dāng)以及合法行政與合理行政的需要；從企業(yè)和個(gè)人的角度去看，為了在交易中實(shí)現(xiàn)各方利益保護(hù)和減少風(fēng)險(xiǎn)的需要，我們都應(yīng)該有較強(qiáng)的證據(jù)意識(shí)，保留更加有用、有效、有力的證據(jù)。

尤其在征收拆遷案例中，評(píng)估往往是行政補(bǔ)償/賠償?shù)闹苯右罁?jù)。那么，這時(shí)評(píng)估的作用就顯得更加異常重要了。

近期我們?cè)诰W(wǎng)上發(fā)現(xiàn)了一個(gè)案例，案例中涉及了大家比較關(guān)心的許多爭(zhēng)議點(diǎn)，我們可以在了解這個(gè)案例的過(guò)程中，厘清這些爭(zhēng)議點(diǎn)，同時(shí)也可以幫助我們了解評(píng)估的重要性。

案例

2013年6月19日，河南開(kāi)封小羅的公司賬上突然匯入了100萬(wàn)元。

這是什么錢？

天上哪有掉餡餅的好事呢？小羅表示這是一筆強(qiáng)塞過(guò)來(lái)的拆遷補(bǔ)償，而且其數(shù)額與自己的預(yù)期相差過(guò)大，自己根本無(wú)法接受。

因?yàn)橥惶?，小羅收到了兩天前某房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)小羅公司的主廠房、辦公室、噴漆車間等建筑物進(jìn)行了估價(jià)之后作出的評(píng)估報(bào)告，其結(jié)果為320余萬(wàn)元。

100萬(wàn)？320余萬(wàn)？小羅不想就此妥協(xié)。

雙方就補(bǔ)償數(shù)額仍有爭(zhēng)議，且并未達(dá)成協(xié)議，同時(shí)小羅公司也沒(méi)有收到過(guò)任何相關(guān)部門作出的相應(yīng)的行政補(bǔ)償決定。

即使是在這樣的情況下，小羅公司的廠房還是在同一天就被強(qiáng)制拆除了。在拆除的過(guò)程中，相關(guān)人員還對(duì)小羅公司建筑物內(nèi)的文件、物品進(jìn)行了毀棄，這些都給小羅的公司造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

投資不止300萬(wàn)！

小羅表示自己當(dāng)初建設(shè)這個(gè)工廠，投資費(fèi)用就不止300萬(wàn)元，100萬(wàn)補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)自己的各項(xiàng)損失，自己怎么也不可能答應(yīng)。

強(qiáng)拆的3年前，也就是2010年，小羅從當(dāng)?shù)啬硡^(qū)行政機(jī)關(guān)（以下稱：A行政機(jī)關(guān)）手中租用了該行政機(jī)關(guān)的某下屬企業(yè)（A-甲工廠）的廠地（國(guó)有建設(shè)土地），并于同日，與A-甲工廠也簽訂了協(xié)議，確認(rèn)租用該廠地。兩份協(xié)議均載明，該租用廠地用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房并供生產(chǎn)使用，使用期10年，從2010年5月1日到2020年5月1日。

直到強(qiáng)拆前，小羅公司的經(jīng)營(yíng)期限尚未到期，強(qiáng)拆勢(shì)必也造成了其停產(chǎn)停業(yè)的損失，此外小羅認(rèn)為自己當(dāng)初是通過(guò)當(dāng)?shù)卣猩桃Y而進(jìn)行投資建設(shè)，其基于信賴?yán)娴耐度氤杀緫?yīng)該受到保護(hù)。

100萬(wàn)從何而來(lái)？

那么，為什么對(duì)方只給小羅公司100萬(wàn)補(bǔ)償呢？這一數(shù)額有何依據(jù)嗎？又是從何而來(lái)呢？

強(qiáng)拆前不久的2013年4月19日，該區(qū)負(fù)責(zé)拆遷工作的某指揮部召開(kāi)會(huì)議，就涉及對(duì)小羅公司及A-甲工廠的土地征收問(wèn)題作XXX號(hào)會(huì)議紀(jì)要（后文簡(jiǎn)稱：會(huì)議紀(jì)要）：

"達(dá)成協(xié)議后，XX市B-甲置業(yè)有限公司（后文簡(jiǎn)稱：B-甲公司）負(fù)責(zé)將100萬(wàn)元匯入小羅公司，小羅公司在收到匯款后，于4月24日前自行拆除搬遷。如在規(guī)定期限內(nèi)未拆除，區(qū)某行政機(jī)關(guān)將組織區(qū)直相關(guān)部門強(qiáng)制拆除搬遷，XX辦事處做好強(qiáng)拆前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。"

這才有了2013年6月19日這天，小羅公司收到100萬(wàn)，并被強(qiáng)拆的事情。

但這100萬(wàn)補(bǔ)償明顯有失公平，強(qiáng)拆行為更是給小羅公司帶來(lái)了不小的打擊。

強(qiáng)拆違法！但如何賠償卻再生紛爭(zhēng)！

小羅當(dāng)然不服，于是便將該負(fù)責(zé)征收工作的相關(guān)部門的主管行政機(jī)關(guān)（以下稱：B行政機(jī)關(guān)）告上了法院，請(qǐng)求判定強(qiáng)拆違法，并請(qǐng)求：依法判令B行政機(jī)關(guān)賠償房產(chǎn)損失及附屬設(shè)施、設(shè)備等其他添置物損失，停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷過(guò)渡費(fèi)、安置費(fèi)和B行政機(jī)關(guān)逾期未付期間的利息等費(fèi)用，共計(jì)450余萬(wàn)元（含已收到的100萬(wàn)）。

幸運(yùn)的是，一審法院認(rèn)定了強(qiáng)拆違法，這給小羅帶來(lái)了巨大的安慰。但是除去已收到的100萬(wàn)，小羅只能再獲得110余萬(wàn)元的賠償，這仍然與小羅的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。

其中，針對(duì)小羅公司提供的委托評(píng)估公司針對(duì)建筑物等地上附著物作出的估價(jià)結(jié)果，一審法院認(rèn)為，因是小羅公司單方面委托評(píng)估，B行政機(jī)關(guān)不予認(rèn)可，所以一審法院不予采信。

小羅對(duì)此非常失望。

此外，一審法院針對(duì)小羅工廠的建筑物等地上附著物由于未取得建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)是否屬于違章建筑以及如何評(píng)估的問(wèn)題、停產(chǎn)停業(yè)損失是否賠償?shù)膯?wèn)題、延期利息的問(wèn)題等的認(rèn)定，小羅均表示不認(rèn)可。

為此，想不通的小羅在律師和評(píng)估師的建議下，選擇了繼續(xù)上訴。

柳暗花明！評(píng)估報(bào)告成為賠償依據(jù)！

讓人感到欣喜的是，二審法院最終認(rèn)可了小羅公司的評(píng)估報(bào)告的證據(jù)優(yōu)勢(shì)，并認(rèn)為應(yīng)以這個(gè)評(píng)估報(bào)告作為賠償依據(jù)，同時(shí)也支持了小羅主張的停產(chǎn)停業(yè)損失以及延期利息等。

二審法院認(rèn)為：

“關(guān)于涉案建筑物的評(píng)估價(jià)格問(wèn)題。對(duì)小羅公司所出示的單方委托的評(píng)估報(bào)告，其所評(píng)估損失系小羅公司投入的成本，被訴行政機(jī)關(guān)雖提出異議但未在法院指定期限內(nèi)提出評(píng)估申請(qǐng)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)舉證責(zé)任，故可以認(rèn)定上述評(píng)估報(bào)告的證據(jù)優(yōu)勢(shì)，可以作為涉案建筑物賠償?shù)囊罁?jù)?！?/p>

根據(jù)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)果減去小羅公司已收到的100萬(wàn)，B行政機(jī)關(guān)需要賠償剩余的200余萬(wàn)以及相應(yīng)的延期利息，再加上9萬(wàn)余元的停產(chǎn)停業(yè)損失賠償。這也證明了小羅當(dāng)初及時(shí)評(píng)估是多么明智的選擇！

二審之后，B行政機(jī)關(guān)依然沒(méi)有認(rèn)識(shí)到自己的違法行為給小羅公司造成的損失。

最高院駁回再審申請(qǐng)

隨后，其申請(qǐng)了最高院再審，并以小羅公司廠房建筑物是無(wú)證建筑為由對(duì)評(píng)估結(jié)果提出了異議。

但是最終被最高院裁定駁回了再審申請(qǐng)。

總結(jié)和提醒

未被依法認(rèn)定為違章建筑，不能以無(wú)證為由對(duì)評(píng)估價(jià)值提出異議

該案件的最高院裁判要旨：

“行政機(jī)關(guān)在違法拆除過(guò)程中未對(duì)涉案建筑物有關(guān)情況進(jìn)行證據(jù)保存，在原審程序中亦沒(méi)有在法院指定期限內(nèi)申請(qǐng)?jiān)u估；而當(dāng)事公司提出的評(píng)估報(bào)告系具有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)作出，行政機(jī)關(guān)亦沒(méi)有能提供證據(jù)證明該評(píng)估結(jié)果明顯不當(dāng)，故行政機(jī)關(guān)以單方評(píng)估為由提出的異議，本院不予支持。此外，涉案建筑物被強(qiáng)拆前，相關(guān)部門并未依法認(rèn)定其為違章建筑，故，行政機(jī)關(guān)以無(wú)證建筑物為由對(duì)評(píng)估價(jià)值提出異議，本院亦不予支持。”

文章來(lái)源網(wǎng)絡(luò)綜合整理/侵刪

- End -