焦點(diǎn)研究院·中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）· 2021年6月

報(bào)告期：2021年6月1日至6月31日

出品時(shí)間：2021年7月22日

研究員：回潔鈺

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”釋義：

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開進(jìn)行證券交易的中國(guó)內(nèi)地房企，通過對(duì)其資產(chǎn)情況、營(yíng)業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、凈利潤(rùn)、凈利率、持有現(xiàn)金、長(zhǎng)短債、納稅等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，按“領(lǐng)先級(jí)”和“成長(zhǎng)級(jí)”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參照系。由此形成的市場(chǎng)研究體系，命名為“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

焦點(diǎn)指數(shù)解讀

調(diào)控政策轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，市場(chǎng)環(huán)境更趨復(fù)雜

6月是房企和項(xiàng)目沖刺上半年銷售業(yè)績(jī)，完成銷售任務(wù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。但在2021年6月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境卻并未給房企沖刺，提供相對(duì)寬松的環(huán)境。相反，我們看到，此前以深圳市為代表，對(duì)二手房市場(chǎng)出臺(tái)“指導(dǎo)價(jià)”的政策，在一些城市陸續(xù)展開，顯示出決策層將調(diào)控的注意力擴(kuò)大至二手房市場(chǎng)。

與新建商品房市場(chǎng)的供應(yīng)、成交和價(jià)格均有行政手段可進(jìn)行管控不同，二手房交易雙方完全自發(fā)，居間交易則由房產(chǎn)中介完成，行政手段管控空間有限。但部分城市因住房限價(jià)政策影響，出現(xiàn)了非常顯著的新建商品房與二手房之間價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，并由此滋生了極強(qiáng)的炒房投機(jī)現(xiàn)象。近年來，在焦點(diǎn)城市亦出現(xiàn)較為普遍的學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象。這些因素不僅干擾了二手房市場(chǎng)的正常交易，也在干擾宏觀市場(chǎng)預(yù)期，管控勢(shì)在必行。

二手房是市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，焦點(diǎn)城市的二手房交易已取代新建商品房，成為市場(chǎng)的主體；即便是二手房交易規(guī)模仍不及新建商品房的城市，其交易對(duì)產(chǎn)生換房需求亦有較大的影響。

不過，6月的房企交易表現(xiàn)還是體現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。承繼5月的明顯提速，2021年6月，納入“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，銷售業(yè)績(jī)均有著比較搶眼的表現(xiàn)。

房企銷售業(yè)績(jī)加速?zèng)_刺，單月交易規(guī)模最高超700億元

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月，有2家房企實(shí)現(xiàn)單月合同銷售金額超過700億元的規(guī)模，分別是融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）和中國(guó)恒大（03333.HK）。6月的銷售表現(xiàn)，進(jìn)一步鞏固了2家房企在2021年上半年中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）中的位次。另有2家房企實(shí)現(xiàn)單月合同銷售金額超過600億元的規(guī)模，分別是碧桂園（02007.HK）和萬科集團(tuán)（000002.SZ）。此外，另有3家房企實(shí)現(xiàn)單月合同銷售金額超過500億元的規(guī)模，單月超過200億元的房企數(shù)量則擴(kuò)展至18家。進(jìn)入“2021年6月中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，其合同銷售金額的門檻，上升至120億元（新力控股，02103.HK）。

而在面積方面，根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)恒大（03333.HK）當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積超過900萬平方米的規(guī)模，受制于“三道紅線”大限影響，其自5月起的沖刺力量非常強(qiáng)勁。另有碧桂園（02007.HK）實(shí)現(xiàn)合同銷售面積超過700萬平方米規(guī)模，不過，在2家房企沖刺力量強(qiáng)勁的背后，這是合同銷售價(jià)格水平相對(duì)較低的水平。此外，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積超過200萬平方米的房企有8家，超過100萬平方米的房企則有22家。進(jìn)入“2021年6月中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)，其合同銷售面積的門檻，上升至69萬平方米（保利置業(yè)，00119.HK）。

與領(lǐng)先級(jí)房企相比，焦點(diǎn)研究院首次發(fā)布的中國(guó)成長(zhǎng)級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）中，則不乏銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)健、成長(zhǎng)表現(xiàn)優(yōu)異的企業(yè)。其中，在6月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額超過100億元的房企有7家，超過80億元的房企則有16家。此外，在6月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積超過60萬平方米的房企有4家，超過50萬平方米的房企有9家。盡管這些房企在交易規(guī)模的絕對(duì)值上不及領(lǐng)先級(jí)房企，但綜合測(cè)算其合同銷售價(jià)格，卻不乏佼佼者。

成長(zhǎng)級(jí)房企價(jià)格表現(xiàn)頻現(xiàn)亮點(diǎn)，6月沖刺業(yè)績(jī)搶抓“窗口”

焦點(diǎn)研究院根據(jù)納入“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”企業(yè)的合同銷售金額和面積，進(jìn)行綜合測(cè)算顯示，盡管部分房企在交易規(guī)模的絕對(duì)值上處于“成長(zhǎng)級(jí)”，但其合同銷售價(jià)格的表現(xiàn)卻匹敵“領(lǐng)先級(jí)”。

其中，合生創(chuàng)展（00754.HK）在6月實(shí)現(xiàn)的合同銷售價(jià)格超過4萬元/平方米，位居納入“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”企業(yè)的首位，它也是唯一一個(gè)合同銷售價(jià)格超過4萬元/平方米的企業(yè)。另?yè)?jù)測(cè)算，在6月實(shí)現(xiàn)合同銷售價(jià)格超過3萬元/平方米的房企另有2家，分別是首開股份（600376.SH）和首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）；超過2萬元/平方米的房企則有14家。這其中，僅有綠城集團(tuán)（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中國(guó)金茂（00817.HK）和保利發(fā)展（600048.SH）等4家房企，憑借其合同銷售金額進(jìn)入2021年6月中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）。

6月是上半年房企銷售任務(wù)完成的“大限”，2021年尤甚。由于新冠肺炎疫情的影響，市場(chǎng)交易的持續(xù)性難以保證，以廣州市為代表的城市，不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)與交易的重鎮(zhèn)，也是上半年新冠肺炎疫情直接影響的城市，其交易規(guī)模勢(shì)必受到一定影響。因此，在有限的交易時(shí)間內(nèi)，房企的沖刺力量和緊迫性顯然更強(qiáng)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，納入“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，6月的合同銷售金額占上半年總量超過30%的有2家，分別是保利置業(yè)（00119.HK）和億達(dá)中國(guó)（03639.HK）；超過25%的企業(yè)則另有4家，分別是綠地香港（00337.HK）、榮盛發(fā)展（002146.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）和中海地產(chǎn)（00688.HK）。

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