編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

近年來(lái)，祥生控股以“高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式取得了非?？斓陌l(fā)展速度，公司擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯，營(yíng)收增長(zhǎng)非常大。

不過，略顯“激進(jìn)”的發(fā)展策略也在讓公司面臨著不小的壓力。就在近期，祥生控股還被宋都股份拉進(jìn)了一場(chǎng)由“退地”引發(fā)的輿論爭(zhēng)議中。此外，公司在樓市監(jiān)管趨嚴(yán)背景下仍然高成本拿地讓它面臨著高額的債務(wù)壓力和融資成本，公司也在遭遇著行業(yè)整體性的“增收不增利”難題，種種問題凸顯了祥生控股目前的境況并不容易。

退地“扯皮”，聲譽(yù)受損

不久前，宋都股份旗下子公司對(duì)外宣布放棄已經(jīng)競(jìng)得的杭州某地塊土地使用權(quán)、已繳納的五千萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金自然是不能得到返還，但就此，宋都股份在回復(fù)上交所監(jiān)管工作函中表示公司退地的主要原因在于聯(lián)合開發(fā)的合作伙伴即祥生控股方面取消合作所導(dǎo)致。

按照宋都股份方面的說(shuō)法，今年五月，在公司旗下全資子公司杭州紹輝以17.83億元人民幣的總金額成功競(jìng)得相關(guān)地塊之后，宋都方面很快就和祥生控股方面確定了合作意向，雙方通過微信語(yǔ)音通話的方式初步確定了土地開發(fā)的基本合作模式，以各擔(dān)一半股權(quán)的方式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。然而就在相關(guān)合作事宜進(jìn)入合同簽字蓋章階段時(shí)，“祥生方突然電話通知公司相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作”，宋都方面對(duì)此選擇通過法律訴訟方式以求祥生控股方面承擔(dān)締約過失責(zé)任。

如果宋都股份方面的說(shuō)法是真的，那么祥生控股方面顯然已經(jīng)涉嫌違約，這將給公司在商業(yè)誠(chéng)信上的聲譽(yù)帶來(lái)很大的打擊。

值得注意的是，祥生控股方面對(duì)于宋都股份的說(shuō)法似乎有些“有恃無(wú)恐”。根據(jù)公司的回應(yīng)公告顯示，“公司并未與宋都股份簽署任何形式的書面協(xié)議”，“宋都股份公告上交所回復(fù)函之后，導(dǎo)致公司名譽(yù)受到影響，將就蒙受的任何損害保留向宋都股份啟動(dòng)法律程序的權(quán)利”。

這里面的施行細(xì)節(jié)因?yàn)樯婕暗絻煞讲煌脑捫g(shù)，所以外人很難說(shuō)出個(gè)所以然來(lái)，只能等相關(guān)監(jiān)管或法律機(jī)構(gòu)的介入調(diào)查。只是從目前已經(jīng)公開的信息來(lái)看，雖然雙方并無(wú)締約，但如果口頭協(xié)議被記錄在案的話，祥生控股方面仍然逃避不了臨時(shí)毀約的質(zhì)疑，這可能會(huì)給公司形象帶來(lái)進(jìn)一步的損害。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛，債務(wù)壓力不容忽視

聚焦到祥生控股的基本面上來(lái)看，根據(jù)相關(guān)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，祥生控股近幾年在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上實(shí)行了快速擴(kuò)張的路線。公司營(yíng)收從2017年的不到63億元人民幣，飛速上漲到2020年的超過466億元人民幣，短短幾年時(shí)間就增長(zhǎng)了近四百億的規(guī)模。

此外，祥生控股在利潤(rùn)表現(xiàn)上也實(shí)現(xiàn)了由虧轉(zhuǎn)盈。2017年，公司還虧損了2.86億元人民幣，但此后隨著公司急劇擴(kuò)張，祥生控股的年度凈利潤(rùn)也火速轉(zhuǎn)正，在2018年到2020年間的凈利潤(rùn)水平分別達(dá)到4.28億元、32.09億元、30.53億元。

但需要指出的是，這并不代表祥生控股在利潤(rùn)表現(xiàn)上就真的讓市場(chǎng)滿意了。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司在2020年的營(yíng)收同比增幅超過31%，但毛利潤(rùn)水平卻與去年幾乎差不多，公司毛利率同比還出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢(shì)，公司在2020年的毛利率只有18%左右。

而根據(jù)最新的2021年半年報(bào)顯示，盡管在今年上半年實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收、凈利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)，祥生控股的毛利潤(rùn)水平仍在進(jìn)一步下降。

這種明顯的“增收不增利”態(tài)勢(shì)讓市場(chǎng)對(duì)于祥生控股的未來(lái)擴(kuò)張頗多疑惑，而深究公司為何會(huì)出現(xiàn)這種情況，其原因就不得不提祥生控股在拿地動(dòng)作上的大手筆。

這些年來(lái)，祥生控股以高周轉(zhuǎn)換增速的發(fā)展策略始終未變，提速與高速去化之下，公司實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的大幅度增長(zhǎng)，但在這背后是無(wú)法避免的高價(jià)拿地、頻繁拿地動(dòng)作。

這自然就會(huì)給公司帶來(lái)不小的債務(wù)與融資壓力，特別是近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境不景氣，頭部房企紛紛選擇降速的背景下，祥生控股的發(fā)展策略就更突顯其債務(wù)壓力。

據(jù)悉，在過去的2020年，雖然祥生控股的現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)“綠檔”，但凈負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率還是非常高，公司凈負(fù)債率超過136%，資產(chǎn)負(fù)債率超過82%，兩項(xiàng)“飄紅”。

好消息是，在今年上半年，公司凈負(fù)債率從超過136%大幅下降到了不到97%，這個(gè)數(shù)字得以讓公司在凈負(fù)債率指標(biāo)上轉(zhuǎn)綠。但是，在剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率上，公司仍然處于“紅檔”，上半年資產(chǎn)負(fù)債率仍有79.4%。

顯然，對(duì)于祥生控股來(lái)說(shuō)，它未來(lái)很大的一部分精力都要放在如何盡快實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全面轉(zhuǎn)綠的工作當(dāng)中去，而想要降低資產(chǎn)負(fù)債率的路徑其實(shí)也很明晰，無(wú)非是控制拿地、強(qiáng)化融資、降低成本、提升回款等等，但這些動(dòng)作又可能會(huì)讓公司面臨降速，所以如何平衡好公司增長(zhǎng)和降負(fù)債之間的關(guān)系是它需要認(rèn)真思考的命題。

需要指出的是，祥生控股目前在對(duì)外融資上還存在著融資成本較高的問題，這可能會(huì)變相增加公司的經(jīng)營(yíng)壓力。

據(jù)悉，祥生控股近年來(lái)的有息債務(wù)、融資成本在行業(yè)中都偏高，公司發(fā)債成本一直居高不下。

比如在近期，祥生控股公告表示計(jì)劃發(fā)行一筆2億美元、2023年到期、票面利率為12%的票據(jù)；幾個(gè)月前，公司同樣曾發(fā)行過一筆2億美元、2022年到期、票面利率為10.5%的票據(jù)。

在有息債務(wù)層面，祥生控股近幾年也呈現(xiàn)出總體上漲的態(tài)勢(shì)，從2017年的258億元左右到2020年的超過461億元人民幣有息債務(wù)，公司債務(wù)壓力值得繼續(xù)警惕。