在眾多商業(yè)案例中，房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)樣本有著很強(qiáng)的特殊性。

根源在于，房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的周期性行業(yè)，與宏觀經(jīng)濟(jì)總是處于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)收縮的周期性交替循環(huán)，周而復(fù)始，循環(huán)往復(fù)，由此構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動。

自2017年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入堪稱“史上最嚴(yán)”的新一輪樓市調(diào)控，尤其金融端的調(diào)控，猶如懸在房企頭頂上的“達(dá)摩克利斯之劍”。

如何順利穿越行業(yè)新周期，并保持穩(wěn)健且安全增長，維護(hù)現(xiàn)金安全？這一系列問題，我們從融創(chuàng)中國那里找到了值得參考的解題路徑。

8月30日，融創(chuàng)披露了2021年中期業(yè)績。

報告顯示，上半年?duì)I業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

我們從年報中透露的信息總結(jié)發(fā)現(xiàn)，無外乎：降負(fù)債，穩(wěn)投資，找準(zhǔn)“第二增長曲線”，朝管理要效益。

01 未雨綢繆：降杠桿顯著，業(yè)績穩(wěn)定增長

行業(yè)進(jìn)入“大浪淘沙”的關(guān)鍵階段，洗去大量泡沫的同時，依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)做大規(guī)模的商業(yè)模式已然失效，未來的行業(yè)競爭格局加劇，頭部集中度加強(qiáng)，資金能力才是最主要的核心競爭力。

保衛(wèi)現(xiàn)金流，最重要的就是抓回款，以提高自身造血能力。

面對外部環(huán)境發(fā)生的巨大變化，抓回款并不容易，但融創(chuàng)依然保持著戰(zhàn)略定力和增長驅(qū)動力，2021年上半年，實(shí)現(xiàn)銷售額3208億元，增長率64%，總銷售額也穩(wěn)居行業(yè)前四，銷售回款率保持高位水平。

在一二三線城市調(diào)控從嚴(yán)的背景下，上半年，融創(chuàng)在20個城市銷售額超50億元，其中北京、上海、蘇州等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。在重點(diǎn)城市需求不斷透支的情況下，融創(chuàng)在產(chǎn)品力以及營銷方面的優(yōu)勢顯而易見。

關(guān)于未來業(yè)績增長預(yù)期，下半年內(nèi)的總可售貨值超6600億元，花旗認(rèn)為足以支撐融創(chuàng)全年業(yè)績可達(dá)7000億元。截至6月30日，融創(chuàng)權(quán)益土儲貨值高達(dá)2萬億，足以支撐3-4年的發(fā)展需求。

高銷售高回款帶來的正向循環(huán)正在持續(xù)發(fā)生，現(xiàn)金流層面充裕。上半年，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1232億元，非受限現(xiàn)金達(dá)到1011億元，較去年底增長2.4%，維持行業(yè)高位。

三道紅線之后，告別金融紅利時代，低融資成本成為企業(yè)強(qiáng)有力的競爭力。

報告期內(nèi)，融創(chuàng)的融資結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，信托借款規(guī)模連續(xù)兩年大幅下降。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，得益于上半年融創(chuàng)把握窗口期，贖回了債務(wù)成本較高的8億美元債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，現(xiàn)金短債比1.35，長短債務(wù)比2.34。至6月30日，公司總資產(chǎn)1.2萬億元，較去年底提升9%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負(fù)債比重下降至30%行業(yè)低位。

一切都在于，融創(chuàng)未雨綢繆的意識。早在2019年下半年，融創(chuàng)先于政策要求，主動落實(shí)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”；2020年末，連降兩檔至“黃檔”，截至上半年末融創(chuàng)的凈負(fù)債率較期初下降9.4個百分點(diǎn)至86.6%，降至央行管控的安全線內(nèi)。同時，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率76%，較期初的78.3%進(jìn)一步下降2.3個百分點(diǎn)。

02 第二增長曲線：“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)“多點(diǎn)開花”

房地產(chǎn)經(jīng)過十余年快速發(fā)展，自2017年以來，整個行業(yè)低速發(fā)展，未來或?qū)⒉饺霟o增長時代。

無增長，意味著規(guī)模見頂。房企除非在地產(chǎn)主業(yè)方面擁有超強(qiáng)的“人氣”，才能逆大市成為龍頭。但無疑，賽道越來越窄了。

這時候，需要房企們將觸角伸向第二增長曲線。他們也很早就意識到這一點(diǎn)，從房企的角度而言，如果沒有過多的資金流入，未來保持持續(xù)性增長的難度，也來越大，因此，必須要尋找第二曲線。

基于長期主義的業(yè)務(wù)思考，融創(chuàng)前瞻性布局“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。有意思的是，區(qū)別于許多房企跨界式“多元化”，融創(chuàng)更情愿將“多元化”稱之為“地產(chǎn)+”。

區(qū)別在于，融創(chuàng)的“地產(chǎn)+”以地產(chǎn)為核心主業(yè)，外延根基深厚的產(chǎn)品服務(wù)力，建立獨(dú)特的“地產(chǎn)+”板塊，六大產(chǎn)業(yè)高效協(xié)同。

其中，服務(wù)和文旅板塊已摸索出一條穩(wěn)健的成長之路。

融創(chuàng)發(fā)布半年報同一日，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）也交出了一份優(yōu)異的成績單，上半年，融創(chuàng)服務(wù)營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個百分點(diǎn)。規(guī)模方面，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項(xiàng)目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點(diǎn)。

再來看文旅板塊，旅游產(chǎn)業(yè)將會成為下一個10年中國最具爆發(fā)力的產(chǎn)業(yè)和財(cái)富風(fēng)口之一：2010年中國旅游綜合收入1.57萬億元，2019年達(dá)到6.63萬億元，年均復(fù)合增長率達(dá)到17.36%，遠(yuǎn)高于GDP的增速。

融創(chuàng)在文旅這一賽道甚至已形成“一家獨(dú)大”的態(tài)勢，少有房企能與之匹敵。上半年，融創(chuàng)文旅營收26.1億，同比增長166%，管理利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。旗下冰雪業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，已開業(yè)數(shù)量達(dá)到7家，在建室內(nèi)雪場5家，已簽訂協(xié)議的12家。

以上，透過融創(chuàng)“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的合理布局，最終，將助力融創(chuàng)向更均衡、高質(zhì)量發(fā)展。

03 學(xué)習(xí)型企業(yè)：提速數(shù)字化，調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)

過去幾年，我們常聽到越來越多的房企立志要做地產(chǎn)界的長期主義者，成為當(dāng)下房企流行的口號。實(shí)際上，歸根結(jié)底還是要成為一個學(xué)習(xí)型、自驅(qū)型企業(yè)。

融創(chuàng)管理層不止一次討論，未來戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？在今年上半年內(nèi)部會議中，管理層將戰(zhàn)略目標(biāo)確定為“更安全、更從容、更長期、更有價值”，這十三個字，不僅宣告一個時代的結(jié)束，同時也開啟了房地產(chǎn)下半場。

戰(zhàn)略目標(biāo)的調(diào)整并不是一蹴而就，它需要企業(yè)完成上一個戰(zhàn)略目標(biāo)之后的全面評估，正如融創(chuàng)在過去十年，憑借“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的優(yōu)勢，均衡穩(wěn)健戰(zhàn)略初見成效，因此，任何一個企業(yè)在當(dāng)下都需要進(jìn)一步考量，以一個新的戰(zhàn)略目標(biāo)為指引，去向更遠(yuǎn)的未來。

在各種解讀中，融創(chuàng)新的戰(zhàn)略目標(biāo)更多被解讀為“四更”準(zhǔn)則。簡單來說，就是以利潤、客戶滿意度、安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競爭力，持續(xù)為員工、客戶、股東及社會創(chuàng)造價值。這一準(zhǔn)則已成為融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)基本做事原則。

如何實(shí)現(xiàn)新的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)管理提出了更高的要求。實(shí)際上，新周期下，行業(yè)趨于穩(wěn)定、健康，進(jìn)入管理紅利時代，房企的精細(xì)化管理能力成為核心競爭力之一。

基于此，融創(chuàng)全面推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，以提升運(yùn)營管理效率。2021年上半年，融創(chuàng)全面推進(jìn)數(shù)字科技化建設(shè)，包括搭建線上銷售、在線建造、算量中心、線上采購、線上客戶服務(wù)等系統(tǒng)，全面提升運(yùn)營效率，支持公司更進(jìn)一步的精細(xì)化管理。目前，數(shù)字化已經(jīng)成為融創(chuàng)三年規(guī)劃重要任務(wù)之一。

整體而言，融創(chuàng)長期主義的發(fā)展架構(gòu)已搭建完成，地產(chǎn)主業(yè)與“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)相互賦能，并形成很強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)，并儲備未來長期增長點(diǎn)。

無論行業(yè)走向如何，能在新周期下?lián)碛型黄茦I(yè)務(wù)邊界的能力，有構(gòu)建綜合競爭力的實(shí)力，能在見頂?shù)囊?guī)模之下，順利尋找新的利潤點(diǎn)，那么，融創(chuàng)已經(jīng)成功定義了房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展大勢下的長期增長形態(tài)。

參考資料：

融創(chuàng)中國2021年中期業(yè)績報告

克而瑞地產(chǎn)研究-《融創(chuàng)中國：將“更安全、更從容、更長期、更有價值”設(shè)為戰(zhàn)略目標(biāo)》

中信建投地產(chǎn)-融創(chuàng)中國：業(yè)績穩(wěn)中有進(jìn)，財(cái)務(wù)持續(xù)向好