作者 | 劉瑩

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)正值“寒冬”，高負(fù)債企業(yè)或御寒，或自救。

新城控股（601155）也不例外。這家兩千億房企的控股股東已經(jīng)質(zhì)押了較大比例的股份，進(jìn)行融資還債。

截至12月20日，新城控股控股股東處于質(zhì)押狀態(tài)的股份已達(dá)3.54億股，占其所持股份比例的23.42%，占公司總股本的15.71%。其中，富域發(fā)展有3.32億股股份處于被質(zhì)押狀態(tài)，占其所持新城控股總股本的24.09%；富域發(fā)展的一致行動(dòng)人常州德潤(rùn)有2300萬(wàn)股股份處于質(zhì)押狀態(tài)，占其所持新城控股總股本的16.69%。

兩大股東質(zhì)押融資所得資金，皆用于償還前期債務(wù)。

資料顯示，富域發(fā)展和常州德潤(rùn)均為新城發(fā)展（01030）旗下公司，而王振華為新城發(fā)展實(shí)控人。據(jù)同花順數(shù)據(jù)，王振華間接持有新城發(fā)展68.02%股份，間接持有新城控股45.61%股份。

有息負(fù)債約700億

在房地產(chǎn)行業(yè)，新城控股素有“小萬(wàn)達(dá)”及“小萬(wàn)科”之稱，上述舉措或也可被視為弱環(huán)境中的“御寒”之舉。

據(jù)惠譽(yù)此前預(yù)計(jì)，新城在手現(xiàn)金可以償付其在2022年上半年到期的130億元相關(guān)債務(wù)，包括將于6月到期的4億美元債，以及將于3月和5月到期的2億美元債和3億美元債。

惠譽(yù)認(rèn)為，新城已于11月中旬贖回了其本該于2021年12月到期的3.5億美元債券，表明公司流動(dòng)性狀況強(qiáng)勁。鑒于新城的境內(nèi)債券價(jià)格穩(wěn)定且負(fù)面市場(chǎng)消息極少，預(yù)計(jì)該公司依然擁有境內(nèi)債券融資渠道。

即便如此，新城控股的債務(wù)規(guī)模并不可小覷。截至今年三季末，新城控股的負(fù)債合計(jì)為4810.69億元。其中，短期借款11.89億元，長(zhǎng)期借款507.5億元，應(yīng)付債券233.31億元，有息負(fù)債合計(jì)大約700多億元。而貨幣資金只有428.36億元，現(xiàn)金流狀況不容樂(lè)觀。

“三道紅線”方面，以半年報(bào)的數(shù)據(jù)看，新城剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.45%，凈負(fù)債率為60.48%，現(xiàn)金短債比為1.44。其中，剔預(yù)后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)踩中紅線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。

銷(xiāo)售目標(biāo)完成八成

受行業(yè)大環(huán)境影響，新城控股在銷(xiāo)售端也不可避免呈現(xiàn)回調(diào)之勢(shì)，但回調(diào)幅度不大。前11個(gè)月，新城控股的合同銷(xiāo)售金額累計(jì)為2129.67億元，比上年同期下降3.16%；銷(xiāo)售面積為2096.32萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)3.32%。由此可知，新城或也存在“以價(jià)換量”情況。

圖：新城控股1-11月銷(xiāo)售及同比漲跌幅情況 制表：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新城控股的銷(xiāo)售下行之勢(shì)，與公司的推盤(pán)節(jié)奏有關(guān)，同時(shí)也與其他主流房企乃至行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相吻合。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售增幅尚在14.6%。但是，自7月開(kāi)始即連續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，同比降幅在11月進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%。

11月單月，百?gòu)?qiáng)房企中有逾8成房企單月業(yè)績(jī)同比下降，超半數(shù)企業(yè)同比降幅大于30%。以此對(duì)比，新城還算表現(xiàn)不錯(cuò)的一個(gè)。

此前，新城控股曾將2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為2600億元。按照時(shí)下的表現(xiàn)來(lái)看，新城前11月的目標(biāo)完成率為81.9%。若要如期完成上述目標(biāo)，接下來(lái)一個(gè)月，新城須實(shí)現(xiàn)470.33億元銷(xiāo)售額。而若如期達(dá)標(biāo)，12月也將成為新城控股銷(xiāo)售表現(xiàn)最好的一個(gè)月。

調(diào)整架構(gòu)與拿地變奏

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，6天前，新城控股剛剛對(duì)42.76萬(wàn)股股份進(jìn)行了注銷(xiāo)，它們?cè)ㄓ糜凇缎鲁强毓杉瘓F(tuán)股份有限公司2019年股票期權(quán)與限制性股票激勵(lì)計(jì)劃》，由于未在規(guī)定期限內(nèi)授出，目前已處于失效狀態(tài)。

與此同時(shí)，新城將對(duì)公司進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整的內(nèi)部文件也在市場(chǎng)流傳開(kāi)來(lái)。文件顯示，新城住開(kāi)事業(yè)部原十四個(gè)大區(qū)與商開(kāi)原四大區(qū)域，將被全面整合為十個(gè)大區(qū)。這一改革或?qū)⒋蚱菩鲁沁^(guò)去按照業(yè)務(wù)形態(tài)劃分商開(kāi)，住開(kāi)地盤(pán)的做法，但或也不可避免的帶來(lái)員工的人員變動(dòng)。另?yè)?jù)公開(kāi)報(bào)道顯示，新城近期已有部分員工被人力叫去談話，或勸退或分流轉(zhuǎn)崗。

近兩年，新城已先后兩次對(duì)內(nèi)部架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，去年將住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部25個(gè)區(qū)域公司合并為19個(gè)區(qū)域公司，對(duì)總部職能部門(mén)也一同進(jìn)行了調(diào)整，彼時(shí)一部分新城控股區(qū)域高管就已被“優(yōu)化”。今年年初，王曉松再對(duì)新城控股內(nèi)部組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，依然伴隨著員工人數(shù)的精簡(jiǎn)。

在拿地端，新城控股也呈現(xiàn)出謹(jǐn)慎之態(tài)。11月，新城控股僅在山東日照摘得一宗商業(yè)用地，支付土地款約570萬(wàn)元，此外再無(wú)新增地塊。10月份，新城更是實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)“0”新增。

時(shí)間線拉長(zhǎng)至2021年全年來(lái)看，新城上半年的新增土儲(chǔ)為61幅，總建筑面積為1831.61萬(wàn)平方米。前11個(gè)月，新城累計(jì)拿地97宗，權(quán)益拿地金額也達(dá)到了384億元。對(duì)比可知，7月至11月的5個(gè)月內(nèi)，新城的拿地力度明顯放緩，期內(nèi)僅新增36宗地塊。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及上半年的水平。

值得注意的是，地產(chǎn)主業(yè)之外，新城的第二增長(zhǎng)曲線“商業(yè)地產(chǎn)”正不斷給市場(chǎng)傳遞信心。截至三季末，新城在手的吾悅廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)到了179個(gè)，商業(yè)開(kāi)業(yè)面積也達(dá)到了950.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.06%，租金收入也實(shí)現(xiàn)了72.02%的同比增長(zhǎng)。

同時(shí)，新城控股還在積極通過(guò)商業(yè)REITs的方式，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。此前，新城控股曾表態(tài)，以9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)設(shè)立信托，實(shí)現(xiàn)新加坡主板上市。發(fā)行完成后，新城控股仍將間接持有該信托基金51%至55%的信托份額。設(shè)立信托基金并上市，堪稱新城商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程打通的一次有益探索。