【業(yè)務(wù)背景】

本實(shí)例中的顧問單位是某大學(xué)信息學(xué)院，其擬承租某學(xué)生公寓，現(xiàn)要求法律顧問對(duì)出租方提供的租賃合同進(jìn)行審核和修訂。顧問單位作為承租方，在本宿舍租賃中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。出租方提供的一份簡(jiǎn)單的宿舍租賃合同，但該范本合同是很不完善的。宿舍租賃涉及很多安全問題，如人身安全的問題、財(cái)產(chǎn)安全問題等，也涉及退租、退保證金等問題，所以合同的專業(yè)審核還是很有必要的。如下是經(jīng)法律顧問審核后的《宿舍租賃合作協(xié)議》。

宿舍租賃合作協(xié)議

出租方（甲方）：某科技有限公司承租方（乙方）：某大學(xué)信息學(xué)院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，甲乙雙方就甲方所有的對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)南門外學(xué)生公寓向乙方提供租賃服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議如下：

一、宿舍的基本情況

1.甲方享有對(duì)該宿舍在本合同租賃期內(nèi)的出租權(quán)。

2.甲方向乙方介紹居住的學(xué)生提供80張床位，按照甲方宿舍情況進(jìn)行調(diào)配房間，每間宿舍入住4至6人。

3.甲方為以上宿舍配備相應(yīng)的公共服務(wù)及必要的家具（修訂為：甲方為以上宿舍配備必要的家具及相應(yīng)的公共服務(wù)，至少包括公共衛(wèi)生間、公共區(qū)域的保潔服務(wù)、通信設(shè)備服務(wù)、居住設(shè)施維修服務(wù)等）。

二、宿舍租金及保證金

1.租金：人民幣10000元/床位/年（含物業(yè)費(fèi)）乙方按照合同約定的床位數(shù)向甲方支付租金［修訂為：租金：支付標(biāo)準(zhǔn)為人民幣12500元/床位/年（含物業(yè)費(fèi)）］。乙方介紹居住的學(xué)生應(yīng)當(dāng)按照合同約定向甲方支付租金。保證金100000元（大寫：人民幣壹拾萬元），由乙方在簽訂本合同的當(dāng)日向甲方支付。（修訂增加一款：2.乙方應(yīng)當(dāng)保證甲方的80張床位全部能夠出租給學(xué)生使用，若人數(shù)不足時(shí)，甲方有權(quán)在乙方支付的保證金中按照不足床位的租金扣取租賃費(fèi)用，但以保證金為上限。）

3.（原第2款變?yōu)榈?款）若租賃床位的學(xué)生人數(shù)增加，甲方應(yīng)當(dāng)在條件允許的范圍內(nèi)提供床位，并應(yīng)當(dāng)保證價(jià)格不變。乙方招生人數(shù)未達(dá)到合同約定床位數(shù)時(shí)，乙方應(yīng)按合同約定的床位數(shù)向甲方支付租金。（建議刪除本款）

4.宿舍內(nèi)使用的水費(fèi)、電費(fèi)及網(wǎng)費(fèi)由乙方或?qū)W生本人承擔(dān)。電費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/度，水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照實(shí)際使用量均攤費(fèi)用，10元/噸，網(wǎng)費(fèi)為120元/間/月，一次繳納4個(gè)月以上的按照100元/間/月計(jì)算（修訂為：乙方應(yīng)當(dāng)向租賃宿舍床位的學(xué)生說明宿舍內(nèi)使用的水費(fèi)、電費(fèi)及網(wǎng)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方應(yīng)當(dāng)直接向?qū)W生收取上述費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：電費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/度，水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照實(shí)際使用量均攤費(fèi)用，10元/噸，網(wǎng)費(fèi)為120元/間/月，一次繳納4個(gè)月以上的按照100元/間/月計(jì)算）。租賃期滿或按照合同法解除本合同時(shí)，乙方需要保持好所租賃的宿舍設(shè)施、物品等，不能維修時(shí)可以雙方協(xié)商議價(jià)賠償。（建議刪除本款）

三、租賃期限及租金支付（修訂為：租賃期限及保證金返還）

1.租賃期限2015年9月1日至2016年9月1日。乙方有意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在本合同到期前的一個(gè)月內(nèi)向甲方提出續(xù)租意向，甲方應(yīng)當(dāng)保證租賃到期前一個(gè)月之前不與第三方簽訂租賃合同。［修訂增加一款：2.保證金返還時(shí)間為甲方足額收取完80位學(xué)生的租賃費(fèi)用后的7個(gè)工作日內(nèi)，向乙方退還100000元（大寫：人民幣壹拾萬元）保證金。］租金：800000元（大寫：人民幣捌拾萬元）。其中，合同簽訂當(dāng)日繳納保證金100000元（大寫：人民幣壹拾萬元），其余700000元（大寫：人民幣柒拾萬元）在學(xué)生正式入住前完成繳納。（建議刪除本款）

四、宿舍要求及相關(guān)服務(wù)：

1.甲方負(fù)責(zé)宿舍公共區(qū)的清潔和配套設(shè)施的維修、維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生。

2.甲方在宿舍樓內(nèi)配備宿管員及保潔員，負(fù)責(zé)宿舍樓內(nèi)的安全管理及衛(wèi)生管理，宿舍室內(nèi)的衛(wèi)生由乙方指導(dǎo)學(xué)生管理工作人員安排。

3.乙方不得將宿舍進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并應(yīng)妥善維護(hù)好甲方宿舍的設(shè)施，乙方有擅自轉(zhuǎn)租行為的，甲方有權(quán)單方解除協(xié)議并要求賠償損失。

五、宿舍的拆改、維修和責(zé)任

1.租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，不得隨意拆改房屋結(jié)構(gòu)及原有設(shè)施，否則除扣除保證金外還必須將拆改處恢復(fù)原樣，不能恢復(fù)原樣的應(yīng)按損壞物的價(jià)格賠償。

2.租賃期內(nèi)，如有建筑物的主體設(shè)施部分損壞的（指外墻體脫落、墻體、板面爆裂等）由甲方負(fù)責(zé)維修。

3.乙方入住前驗(yàn)收宿舍的完好性，確認(rèn)所有設(shè)施正常無損壞后簽字并交付使用，如中途使用中發(fā)生有損壞則由乙方自行承擔(dān)維修。

六、宿舍安全管理

1.乙方應(yīng)服從甲方制定的《學(xué)生宿舍管理規(guī)定》，嚴(yán)禁乙方人員將外來人員帶入宿舍區(qū)，不得留宿外來人員。

2.嚴(yán)禁乙方人員在宿舍內(nèi)私拉、亂接電線，吸煙、向窗外亂扔垃圾。由乙方學(xué)生過錯(cuò)引起安全、火災(zāi)等事故，給甲方或者第三者造成財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)之外的其他任何損失的，由乙方的有過錯(cuò)責(zé)任學(xué)生承擔(dān)賠償損失及相應(yīng)的法律責(zé)任，乙方有義務(wù)協(xié)助受損害第三方及甲方追償學(xué)生的侵權(quán)責(zé)任。

3.乙方人員在租賃期間內(nèi)如發(fā)生物品丟失由乙方自行負(fù)責(zé)。

4.乙方應(yīng)對(duì)乙方人員的安全行為負(fù)有管理責(zé)任，乙方應(yīng)對(duì)乙方人員包括但不限于在宿舍區(qū)內(nèi)發(fā)生危害公共安全及國(guó)家安全的行為承擔(dān)法律責(zé)任（修訂為：由于甲方提供的宿舍設(shè)施發(fā)生故障造成乙方所負(fù)責(zé)管理的學(xué)生發(fā)生人身損害事故的，由甲方承擔(dān)《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定的安全保障賠償責(zé)任）。

七、違約責(zé)任住宿期間內(nèi)，乙方拖欠住宿費(fèi)超過5天，按年住宿金的1%向甲方繳納滯納金。（建議刪除本款）乙方拖欠繳納租金超過30日，甲方有權(quán)單方解除協(xié)議并扣除保證金，保證金不足以賠償甲方損失的，乙方應(yīng)繼續(xù)賠償甲方損失。（建議刪除本款）［修訂增加一款：1.甲方若違反本協(xié)議中關(guān)于續(xù)約規(guī)定，擅自與第三方簽訂租賃協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金20000元（大寫：人民幣貳萬元）。］

2.本協(xié)議甲方僅對(duì)乙方提供相應(yīng)辦學(xué)宿舍，不包含甲方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)及無形資產(chǎn)，乙方如擅自利用，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

八、其他

本協(xié)議雙方未盡事宜由雙方協(xié)商一致后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

甲方：北京某科技有限公司 乙方：某大學(xué)信息學(xué)院

【法律意見】

致：某大學(xué)信息學(xué)院

時(shí)間：_____年_____月_____日

關(guān)于：《宿舍租賃合作協(xié)議》的審查意見

原合同對(duì)于各項(xiàng)約定均較為簡(jiǎn)單，無法有效維護(hù)貴校權(quán)益，因此法律顧問對(duì)合同各個(gè)條款均進(jìn)行了仔細(xì)修訂，具體如下：

一、增加甲方應(yīng)提供的公共服務(wù)種類，如至少包括公共衛(wèi)生間、公共區(qū)域的保潔服務(wù)、通信設(shè)備服務(wù)、居住設(shè)施維修服務(wù)等，從而明確甲方義務(wù)。

二、增加保證金及其返還條款。保證金條款有利于保證雙方權(quán)利義務(wù)

三、明確甲方在宿舍安全管理方面應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。增加如下條款“由于甲方提供的宿舍設(shè)施發(fā)生故障造成乙方所負(fù)責(zé)管理的學(xué)生發(fā)生人身損害事故的，由甲方承擔(dān)《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定的安全保障賠償責(zé)任”。安全管理是學(xué)生宿舍管理方面的重中之重，由于學(xué)生人數(shù)較多，且宿舍安全涉及學(xué)生切身利益，在發(fā)生安全事故前，明確事故責(zé)任承擔(dān)問題，將會(huì)給貴校減少不必要的麻煩和損失。

四、增加有關(guān)“續(xù)約”條款。鑒于本合同的特殊性質(zhì)，如無特殊情況，維持租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，更有利于維護(hù)貴校利益，因此法律顧問增加了如下條款“乙方有意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在本合同到期前的一個(gè)月內(nèi)向甲方提出續(xù)租意向，甲方應(yīng)當(dāng)保證租賃到期前一個(gè)月之前不與第三方簽訂租賃合同”及“甲方若違反本協(xié)議中關(guān)于續(xù)約規(guī)定，擅自與第三方簽訂租賃協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金20000元（大寫：人民幣貳萬元）”。

本合同的修訂較為細(xì)致，不僅因?yàn)樗奚峁芾砩婕暗姆矫孑^多，更因?yàn)槠潢P(guān)系到貴校和學(xué)生的切身利益，在租金、服務(wù)和安全管理等方面尤為重要。法律顧問在以上諸方面均進(jìn)行了修訂，使合同條款更為嚴(yán)謹(jǐn)，以保證貴校的合法權(quán)益及本合同的順利履行。

【手記】

此類宿舍租賃協(xié)議看似簡(jiǎn)單，但涉及的細(xì)節(jié)是很多的，法律顧問在審核此類合同時(shí)，應(yīng)更為細(xì)致和謹(jǐn)慎。在履行過程中，不特定的學(xué)生將會(huì)帶來更多不穩(wěn)定的因素，在合同條款的考量上，應(yīng)更多地從合同的履行出發(fā)，規(guī)范每一個(gè)細(xì)節(jié)，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)將可能帶來的損失降到最低。