我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果研究

本書是廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃2020年一般項(xiàng)目，《廣東省共有產(chǎn)權(quán)住房政策實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)及政策優(yōu)化》（項(xiàng)目編號(hào)：GD20CYJ37），部分成果。

已由九州出版社出版，樹上微出版精心策劃而成。

本書把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控分為八個(gè)階段，分別對(duì)每個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策效果進(jìn)行了評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)指標(biāo)包括房地產(chǎn)投資額、土地購(gòu)置費(fèi)、商品房銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、房企國(guó)內(nèi)貸款額，考察是否達(dá)到了預(yù)期調(diào)控效果。

分析發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控過程中，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他主體，如地方政府、消費(fèi)者和開發(fā)商等，在市場(chǎng)中的目標(biāo)和反應(yīng)考慮不足，并不同程度地影響到調(diào)控的效果：當(dāng)?shù)胤秸c中央政府目標(biāo)相同時(shí)，地方政府會(huì)支持中央政府的政策；如果不一致，地方政府就會(huì)不盡力執(zhí)行或者根本不執(zhí)行政策。

對(duì)比世界上其他國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可以堅(jiān)持市場(chǎng)和行政同時(shí)作用，建立政府主導(dǎo)的住房保障機(jī)制有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展；住房公積金制度是解決資金問題的有效途徑；信息披露制度可以減少房地產(chǎn)的信息不透明。作者建議采取深化戶籍制度改革、加強(qiáng)土地資源管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)建設(shè)、完善房地產(chǎn)供給體系、完善住房公積金制度、實(shí)施房地產(chǎn)稅等措施來(lái)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

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作者簡(jiǎn)介

牛靜敏，1981年生，河南林州人。

博士畢業(yè)于中央財(cái)經(jīng)大學(xué)，美國(guó)史蒂文斯理工學(xué)院訪問學(xué)生。

2016年于佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系任專職教師，廣東省社會(huì)科學(xué)研究基地“創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)研究中心”研究員，主要研究領(lǐng)域是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和政策調(diào)控。

先后主持了河南省社會(huì)科學(xué)聯(lián)合會(huì)、廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃兩項(xiàng)，參與了河南省政府決策、河南省社科規(guī)劃課題、廣東省教育廳課題三個(gè)省級(jí)項(xiàng)目，完成多項(xiàng)市廳級(jí)項(xiàng)目。發(fā)表論文十多篇。

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自? 序

房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)特性還有投資特性；既關(guān)系到百姓的日常生活，又會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大的影響。

從1978年理論界提出“住房商品化”到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了四十多年的發(fā)展，在取得巨大成績(jī)的同時(shí)，也出現(xiàn)了許多問題。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一系列問題，中央政府通過一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，彌補(bǔ)市場(chǎng)的不足。調(diào)控的目標(biāo)歸結(jié)起來(lái)可以分為解決社會(huì)的公平和效率這兩個(gè)問題。雖然多數(shù)情況下公平和效率不能同時(shí)滿足，甚至在有些情況下是相互矛盾的，但是既沒有達(dá)到公平又沒有實(shí)現(xiàn)效率的政策無(wú)疑是失敗的。

從目前來(lái)看，并不是所有的宏觀調(diào)控政策都達(dá)到了應(yīng)有的效果，究其原因，主要是忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)不同主體之間的利益關(guān)系。本書主要采用博弈論分析方法，在分析我國(guó)不同階段調(diào)控政策及效果的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同主體間的博弈進(jìn)行了分析，同時(shí)借鑒世界上其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)調(diào)控政策給出了針對(duì)性的建議。

中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段主要有：總政策、稅收政策、土地政策、信貸政策和其他行政手段。雖然各界對(duì)不同手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度及效果沒有達(dá)成共識(shí)，但都認(rèn)為這些手段會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

通過對(duì)1978年到2010年我國(guó)中央政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)可以主要分為以下幾個(gè)階段：

1978—1992年，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段；

1993—1997年，控制整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)階段；

1998—2002年，大力發(fā)展市場(chǎng)階段；

2003—2008年，緊縮調(diào)控階段，抑制房地產(chǎn)房?jī)r(jià)快速上漲；

2008—2009年5月扶持房地產(chǎn)政策；

2009—2014年8月，抑制商品房，發(fā)展保障房；

2014年9月—2017年9月，去庫(kù)存階段；

2017—2020年，緊縮調(diào)控階段。

中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)變化沿著這樣一個(gè)路徑：最初的培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，將房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，到逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用，注重滿足中低收入家庭的住房需求，強(qiáng)調(diào)其保障功能。專項(xiàng)調(diào)控包括限購(gòu)、房地產(chǎn)稅以及保障性住房建設(shè)，這些措施取得了一定的成效，還需要進(jìn)一步深化。我國(guó)財(cái)政政策演變使地方政府財(cái)政收入與財(cái)政支出不對(duì)等，導(dǎo)致地方政府對(duì)房地產(chǎn)降溫沒有動(dòng)力。分析發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控過程中，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他主體，如地方政府、消費(fèi)者和開發(fā)商等，在市場(chǎng)中的目標(biāo)和反應(yīng)考慮不足，并不同程度地影響到調(diào)控的效果。

通過對(duì)世界上其他國(guó)家的宏觀調(diào)控政策分析可以發(fā)現(xiàn)如下經(jīng)驗(yàn)：

①房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可以堅(jiān)持市場(chǎng)和行政同時(shí)作用，對(duì)高收入人群，主要由市場(chǎng)來(lái)滿足他們的需求，中低收入人群的住房問題，主要由政府來(lái)進(jìn)行行政干預(yù)滿足。

②建立政府主導(dǎo)的住房保障機(jī)制和好的土地制度有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

③房地產(chǎn)稅收并非越簡(jiǎn)單越好，因?yàn)槎愂罩贫仍胶?jiǎn)單，調(diào)控效果可能越不理想。

④廉租房制度對(duì)保障低收入人群的住房發(fā)揮了重要的作用，也滿足了部分人群的住房需求從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的目的。保障城鎮(zhèn)低收入人群的租房需求，可以通過提供租房補(bǔ)貼，對(duì)建設(shè)廉租房的開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼和稅收傾斜，擴(kuò)大廉租房的住房來(lái)源。

⑤住房公積金制度有利于儲(chǔ)戶的多元需求和注重借款人的支付能力，并且為住房資金提供了穩(wěn)定的來(lái)源，成為一個(gè)有效解決資金問題的途徑。

⑥信息披露制度減少了房地產(chǎn)的信息不透明。當(dāng)然也得到如下教訓(xùn)：寬松的貨幣政策下，如果國(guó)內(nèi)其他行業(yè)盈利增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)促使資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而形成泡沫，而不斷膨脹的泡沫是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的潛在威脅。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同主體的利益是不同的，通過對(duì)不同主體間的博弈分析發(fā)現(xiàn)：

房地產(chǎn)開發(fā)商通過信息的釋放來(lái)影響消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷；

地方政府通過拍賣手段可以使土地交易價(jià)格不斷上漲，從而獲得更多的收益，但同時(shí)也推動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷上升；

中央政府無(wú)法獲得足夠多的信息來(lái)精確地調(diào)整每一時(shí)刻的市場(chǎng)走向，中央政府需要在房地產(chǎn)商的決策之后才能夠得出自己的效用函數(shù)從而判斷自己的決定是否正確；

當(dāng)?shù)胤秸c中央政府目標(biāo)相同時(shí)，地方政府會(huì)支持中央政府的政策，如果不一致，地方政府就會(huì)不盡力執(zhí)行或者根本不執(zhí)行政策；

以及消費(fèi)者消費(fèi)行為受到中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策信息的影響。

房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該以市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)為主，宏觀調(diào)控為輔。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)能夠引導(dǎo)資源的高效配置；調(diào)控則是實(shí)現(xiàn)各相關(guān)主體權(quán)利、利益的平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。本書同時(shí)提出以下針對(duì)性的建議：

?PROPOSAL！

#?①深化戶籍制度改革。全國(guó)統(tǒng)籌推進(jìn)社會(huì)保障制度，向農(nóng)村地區(qū)傾斜。弱化戶籍制度與社會(huì)保障制度資源分配的聯(lián)系；取消戶籍對(duì)選舉權(quán)的限制，改為工作或生活所在地的選舉權(quán)，強(qiáng)化民眾的監(jiān)督作用。

#?②加強(qiáng)土地資源管理，政府保留對(duì)土地的最終控制管理權(quán)，但政府不干預(yù)企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人的土地所有權(quán)。

#?③加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)建設(shè)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的深層次挖掘和利用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)決策分析系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支撐。

#?④完善房地產(chǎn)供給體系。通過各種途徑增加保障性住房的來(lái)源。

#?⑤完善住房公積金制度。擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面,拓寬公積金貸款政策和貸款條件。

#⑥完善房地產(chǎn)稅收制度。合理確定不同主體的稅收負(fù)擔(dān)；合理劃分稅收的分配關(guān)系。

本書的出版得到佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院羅鋒院長(zhǎng)的幫助，受到廣東省社會(huì)科學(xué)研究基地創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)研究中心的資助，還受到佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院交叉學(xué)科地方政府視角下公共租賃住房供給PPP模式應(yīng)用研究（項(xiàng)目編號(hào)：2019xwl03）的支持，在此一并表示感謝。

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內(nèi)文節(jié)選

研究的框架

具體章節(jié)內(nèi)容如下：

第1章“導(dǎo)言”。主要闡述了研究的背景、研究的意義和目的、研究的內(nèi)容框架和研究方法，以及研究主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)。

第2章“國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀和相關(guān)的基礎(chǔ)理論”。主要從宏觀調(diào)控手段及效果、宏觀調(diào)控存在的問題和原因，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)主體間的博弈三個(gè)方面對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的研究進(jìn)行梳理。同時(shí)闡述了本研究的相關(guān)基礎(chǔ)理論，主要包括地租地價(jià)理論、市場(chǎng)失靈理論、尋租理論和博弈論等。

第3章“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段及調(diào)控政策研究”。分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)成。依據(jù)中央政府調(diào)控政策的變化，將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為8個(gè)階段。對(duì)每一階段的調(diào)控背景、目標(biāo)、手段、效果等方面對(duì)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了分析。

第4章“專項(xiàng)調(diào)控措施評(píng)價(jià)”。主要從限購(gòu)、房地產(chǎn)稅以及我國(guó)保障性住房的層次來(lái)論述。從數(shù)據(jù)上說(shuō)明限購(gòu)的效果以及限購(gòu)政策評(píng)價(jià)。對(duì)比了重慶、上海房地產(chǎn)稅的規(guī)定以及房產(chǎn)稅的實(shí)施。保障性住房從經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

第5章“我國(guó)財(cái)政政策演變”。主要分析了我國(guó)財(cái)政政策體系的演變，包括1993年之前的財(cái)政政策和1993年之后的財(cái)政政策，對(duì)比中央和地方的財(cái)政收入和財(cái)政支出。我國(guó)土地政策的變化，為房?jī)r(jià)高找出根本原因。

第6章“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中主體的目標(biāo)及相互間博弈分析”。主要分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同主體的目標(biāo)，以及相互之間的博弈。包括中央政府、地方政府、開發(fā)商和消費(fèi)者的目標(biāo)，以及地方政府與中央政府、開發(fā)商與中央政府、消費(fèi)者與中央政府、開發(fā)商與地方政府、消費(fèi)者和開發(fā)商之間的博弈分析。

第7章“發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施”。主要分析世界上其他國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段及效果等。包括英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、加拿大、新加坡、日本和韓國(guó)。

第8章“結(jié)論與展望”。我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)體系，主要從戶籍制度改革、房地產(chǎn)供給體系、住房公積金、稅收、土地等幾個(gè)方面對(duì)未來(lái)調(diào)控提出相應(yīng)的建議。給出本書的主要研究結(jié)論、主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)、存在的不足以及未來(lái)的研究重點(diǎn)。

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