內(nèi)容摘要：西郊九溪十八島二期建筑工程方案設(shè)計(jì)公示。7個(gè)組團(tuán)，21棟別墅。

西郊九溪十八島二期區(qū)位圖

近日，西郊九溪十八島二期建筑工程方案設(shè)計(jì)公示。

該項(xiàng)目為存量土地開發(fā)。

西郊九溪十八島位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高涇路399弄，板塊上隸屬于虹橋主城區(qū)。

西郊九溪十八島現(xiàn)狀衛(wèi)星圖

西郊九溪十八島共分二期開發(fā)，一期為01-27地塊，占地面積為219707平方米（約合329.6畝），總棟數(shù)138棟，由上海林語置業(yè)有限公司于2003年開發(fā)。小區(qū)由18座島嶼組成，每座島嶼上均規(guī)劃有5-10棟鄰水而建的獨(dú)棟別墅。（面積摘自片區(qū)控規(guī)，棟數(shù)數(shù)據(jù)不統(tǒng)一，也有資料顯示142棟的，僅供參考。)

西郊九溪十八島二期規(guī)劃總平面圖

西郊九溪十八島二期便是本期公示內(nèi)容，即01-23地塊，用地面積55961.57平方米（約合83.9畝）。也就是說一二期開發(fā)時(shí)間前后相隔了將近20年之久！

下來我們來介紹一下二期方案。

一、西郊九溪十八島二期方案

西郊九溪十八島二期規(guī)劃用地指標(biāo)如下：

建設(shè)單位：上海林語置業(yè)有限公司

建設(shè)用地位置：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)

項(xiàng)目四至：東至高涇路，西至蟠龍巷，南至西郊九溪十八島一期，北至居禮別墅

用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地

建筑高度：12.5米

建筑工程性質(zhì)：住宅及配套用房

用地面積：55961.57平方米

總建筑面積：59487.92平方米

計(jì)容建筑面積：19586.58平方米

地下建筑面積：33901.34平方米

建筑占地面積：9469.17平方米

建筑密度：16.92%

容積率：0.35

綠地面積：19586.59平方米

從這次公示的小區(qū)總平面圖我們可以看到，西郊九溪十八島二期共有7個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，它們分別是1-4號(hào)，6號(hào)，8號(hào)，9號(hào)，每個(gè)組團(tuán)均規(guī)劃了3棟別墅，共21套別墅。

稀缺的“0.35”容積率完全可以做成非常棒的獨(dú)棟別墅。但這里硬生生的把“獨(dú)棟”做成了“類獨(dú)棟”了？

應(yīng)該是不得已而為之吧！為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的審批標(biāo)準(zhǔn)，以3棟一組團(tuán)“連”起來了。

住宅樓層/建筑高度，所有住宅均為最高3層，建筑高度除了1號(hào)和2號(hào)組團(tuán)為12.5米外，其余均為12.3米。有地下室，但公示中并沒有給出具體地下幾層。

西郊九溪十八島二期主入口設(shè)置在高涇路上，次入口規(guī)劃于南部，與一期內(nèi)部道路銜接。

另外，7號(hào)建筑為配套用房，規(guī)劃了物業(yè)、業(yè)委會(huì)、活動(dòng)室、消控室、快遞、門衛(wèi)用地。

該小區(qū)為人車分流型社區(qū)，停車位基本在地下室。

二、周邊配套

在項(xiàng)目的東側(cè)規(guī)劃了1幅幼兒園用地（01-19地塊）和1幅社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地。

根據(jù)9月初青浦區(qū)城市更新論壇所展示的資料，上述地塊涉及“城中村”改造，屬于徐涇鎮(zhèn)諸光路沿線“城中村”地塊中的1幅，盡管統(tǒng)稱為諸光路沿線，但其實(shí)該地塊位于高涇路西側(cè)。地圖顯示，目前這里為上海冠生園食品有限公司。

另外，根據(jù)《虹橋國(guó)際商務(wù)區(qū)綜合交通專項(xiàng)規(guī)劃》顯示，高涇路（滬青平公路-滬渝高速）未來將改擴(kuò)建，規(guī)劃等級(jí)為主干道。

參考西郊九溪十八島二期周邊配套示意圖

教育資源：參考西郊九溪十八島一期，根據(jù)2023年青浦區(qū)公辦學(xué)校招生計(jì)劃顯示，其可能的對(duì)口公辦學(xué)校是徐和路幼兒園，徐涇小學(xué)、徐涇中學(xué)。

另外，位于徐和路幼兒園南側(cè)正在建設(shè)一所徐涇南部九年一貫制學(xué)校。年度重大項(xiàng)目計(jì)劃顯示，預(yù)計(jì)今年11月竣工驗(yàn)收。

民辦學(xué)校方面，北部有世外學(xué)校（幼兒園-高中）、愛菊幼兒園。

商業(yè)設(shè)施：位于高涇路、滬青平公路東南有夏都小鎮(zhèn)和盒馬鮮生。

醫(yī)療設(shè)施：位于沈海高速、滬渝高速西北有遠(yuǎn)大健康城。

高速出入口：本案西側(cè)有沈海高速出入口。

三、西郊九溪十八島二期價(jià)格預(yù)期

目前，西郊九溪十八島一期二手房市場(chǎng)單價(jià)在11萬元/平方米以上，掛牌的幾套面積都在430平方米/套以上，單套總價(jià)在5000萬以上。二期的樓棟布局上次于一期，個(gè)人判斷價(jià)格應(yīng)該低于一期現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格（僅供參考）。

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談