實(shí)踐過程中，征地拆遷的方式有很多種，一般我們最常見的就是以棚戶區(qū)改造、舊城改造等名義開展的拆遷，還有就是一些因其他公共利益開展的拆遷。這些項(xiàng)目的征收拆遷工作一般都以傳統(tǒng)的方式進(jìn)行，很少會(huì)以模擬的方式開展，而且對(duì)于模擬拆遷，很多人也都不知曉，但其實(shí)，近年來模擬拆遷也頻繁的出現(xiàn)。

　　參照成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市國(guó)有土地上房屋模擬搬遷工作規(guī)則》的通知中的規(guī)定，模擬拆遷是拆遷項(xiàng)目業(yè)主在取得相關(guān)手續(xù)之前，根據(jù)城市規(guī)劃和相關(guān)的法律法規(guī)，就拆遷補(bǔ)償安置與房屋所有權(quán)人進(jìn)行協(xié)商并簽訂協(xié)議拆遷協(xié)議的活動(dòng)。

　　也就是說，在拆遷之前，相關(guān)部門需要先了解居民的響應(yīng)程度，若大部分老百姓有拆遷的意思，那么，當(dāng)?shù)鼐用窨梢酝ㄟ^居委會(huì)聯(lián)名向當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門遞交改造的申請(qǐng)，相關(guān)部門將此地作為拆遷地塊，然后按照有關(guān)規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，將擬安置房屋地塊的價(jià)值、位置、面積等情況明確的告知老百姓，之后由老百姓決定是否拆遷。

　　從上述內(nèi)容中我們可以大致的了解到，模擬拆遷不同于傳統(tǒng)意義上的國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償安置方式，其主要的特點(diǎn)就是對(duì)房屋所有權(quán)人搬遷或改造意愿進(jìn)行征詢、簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，根據(jù)搬遷、改造意愿和簽約比例來決定項(xiàng)目是否繼續(xù)實(shí)施征收工作。該模式在一定程度上有利于引導(dǎo)房屋所有權(quán)人理性協(xié)商，積極配合行政機(jī)關(guān)的征收拆遷工作。

　　而且，在模擬搬遷中還設(shè)定了簽約期限。在簽約期限內(nèi)，如果簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到規(guī)定比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效，并由區(qū)（市）縣政府作出征收決定，模擬搬遷方案即轉(zhuǎn)為征收補(bǔ)償方案，模擬搬遷協(xié)議即轉(zhuǎn)為征收補(bǔ)償協(xié)議。

　　可如果，簽約戶口未達(dá)到地方規(guī)定的比例，那么則終止征收程序。

　　比如四川省，根據(jù)《四川省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的通知中的規(guī)定，實(shí)行舊城區(qū)改造的，啟動(dòng)房屋征收程序前，先進(jìn)行協(xié)商?？倯魯?shù)超過95%且房屋所有權(quán)總面積過三分之二的房屋所有權(quán)人明確同意改造的，方可納入舊城區(qū)改造范圍，在簽約期限內(nèi)，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到規(guī)定比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效，由區(qū)(市)縣政府作出征收決定;在簽約期限內(nèi)，簽約比例未達(dá)到規(guī)定比例的，終止征收程序。

　　簽約比例：不得低于95%。

　　比如北京市，區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補(bǔ)償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限不超過6個(gè)月。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報(bào)請(qǐng)區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限內(nèi)未達(dá)到生效比例的，征收工作終止。

　　比如上海市，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。

　　簽約比例：不得低于80%。具體需要由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定。

　　不過，模擬拆遷并不適合所有的拆遷項(xiàng)目，一般只適用于舊城改造、棚戶區(qū)改造之類的項(xiàng)目，這一點(diǎn)我們?cè)谏鲜龅胤街贫ǖ囊?guī)定中就能看到。

　　相對(duì)于傳統(tǒng)意義上的拆遷，模擬拆遷其實(shí)還有很大的漏洞，模擬拆遷從客觀上改變了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的先后順序，對(duì)被征收人享有的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、參與權(quán)等權(quán)利產(chǎn)生了實(shí)際的影響。因此，被征收人在遇上模擬拆遷時(shí)，若對(duì)具體的流程不了解，或是認(rèn)為補(bǔ)償不合理，一定要進(jìn)行的詢問或是查看當(dāng)?shù)匕l(fā)布的相關(guān)規(guī)定，要求相關(guān)部門舉行聽證會(huì)。

　　參照成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于在房屋征收中做好模擬搬遷工作的指導(dǎo)意見》的通知中的第九條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查登記和評(píng)估結(jié)果擬定模擬搬遷補(bǔ)償方案，組織有關(guān)部門進(jìn)行論證并以征收主體的名義在改造范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。改造范圍內(nèi)95%以上戶數(shù)認(rèn)為模擬搬遷補(bǔ)償方案不符合《征收條例》規(guī)定的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織由居民和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

　　當(dāng)然，這里所說的舉行聽證會(huì)只能是在達(dá)到了簽約比例的情況下。

　　總之，凱諾律師要告訴大家的是，千萬不要稀里糊涂的就跟著別人的腳步就簽了模擬拆遷補(bǔ)償協(xié)議，一定要看清楚上面的所有內(nèi)容再簽，否則簽約戶數(shù)一旦達(dá)到地方規(guī)定的比例，那么該模擬拆遷協(xié)議就產(chǎn)生了法律效力，勢(shì)必會(huì)對(duì)自己造成不可挽回的損失。