主題：第一批揚州土拍的變化和原因解讀

出品時間：2023年2月2日

本批土拍成交概況：僅1宗封頂成交，分化態(tài)勢明顯

1月31日，揚州2023年的第一場土拍正式結束，本次土拍揚州掛出6幅地塊，其中2幅涉宅、3幅商業(yè)、1幅其他。最終僅有1宗住宅地塊封頂成交，其余地塊全部底價成交，合計收金3.6億元，成交結果如下：

下文對兩宗住宅地塊進行重點介紹，其中東南新城GZ441商住地塊在經過102輪報價達到最高限價，后經過搖號被茗筑華天競得。該地塊出讓面積21695平方米，容積率為1.6，地塊位于東南新城，周邊有新交付不久的龍湖春江天璽和中海左岸，在售小區(qū)有璀璨鉑灣、寶龍城、卓越晴翠等，均為規(guī)模較大房企開發(fā)樓盤?？傮w上來說周邊商住云集，生活便利，并且該地塊作為限價商品房項目建設用于安置已拆遷農戶，建成后將由廣陵區(qū)人民政府（或下設機構、區(qū)屬國有公司）按7960元/平方米價格回收住宅，地房比較低，商業(yè)部分由乙方自持。因此地塊的去化有保證，并且利潤空間充足，這也是該地塊引起眾多房企參拍的原因。

反觀高新區(qū)GZ436地塊，周邊板塊為新開發(fā)板塊，出讓面積為38195平方米，位于揚子津科教園，周邊學校眾多，教育資源豐富。但是周邊品質小區(qū)較少，未來發(fā)展隨著眾多學校的入駐有可能會發(fā)生變化，并且該項目體量較大，規(guī)劃建面逾6萬平方米，因此短時間內項目后續(xù)去化面臨著較大的不確定性。在樓市下行期，房企出于投資安全性的考慮，競拍并不積極，最終被揚州城建下屬公司競得。

剩余的4宗地塊全部底價成交，其中有3宗是商辦用地，1宗為交通用地，此類地塊通常需要沉淀較多的資金，附帶較多的開發(fā)限制條件，房企參拍熱情較低。由于市場上開發(fā)商辦物業(yè)的房企數量較少，這類地塊在全國范圍內通常情況下均為底價成交。

2022年土拍成交概況：量跌價漲優(yōu)質地塊增加，本土房企挑大梁

2022年，揚州市本級經營性土地累計成交84幅，環(huán)比2021年上漲約9.1%；成交總金額約273.67億元，環(huán)比2021年下跌約24.1%；成交總面積約348萬平方米，環(huán)比2021年下跌約4.1%；84幅成交地塊中，涉宅地塊占57幅。從涉宅地塊成交時間來看，下半年成交地塊明顯多于上半年，第一、第二季度僅是個位數成交；第四季度暴漲，成交了39幅。這和下半年頻繁出現融資利好有關，房企對于后市的預期偏向樂觀，拿地的積極性增高，帶動了土地市場成交量的回暖。

從拿地企業(yè)方面來看，本批次拿地企業(yè)多為揚州本土國資房企，這和揚州現階段新房市場市場分布類似。2021年，揚州土地市場本土房企和外地房企平分秋色，不僅有弘陽、招商蛇口、藍城、中海、綠城等外地房企，本土房企也多有斬獲。2022年，揚州土地市場開始兩級反轉：外地房企僅剩宏云置業(yè)、深物業(yè)和藍城三家，本土房企成為絕對主角。這種趨勢和全國樓市走勢將為接近，揚州作為長三角區(qū)域的三四線城市，在2021年以前房企熱衷進入，后續(xù)隨著樓市的下行，外來規(guī)模房企逐漸聚焦于一二線熱門城市，在三四線城市逐步收縮拿地。預計隨著樓市進入低速發(fā)展期，后續(xù)揚州市場將會變?yōu)楸就羾Y主導的新房市場。

2022年新房成交概況：供應量大幅萎縮，2023年難言樂觀

我們再回顧下揚州2022年的新建商品住宅市場，揚州全年供應低位，較上年大幅度下滑35.7%，月均供應量不足12萬方，市場需求疲軟，疊加供應端低位影響，成交量呈現低位徘徊，雖下半年月度成交有所上漲但漲幅有限，全年供需關系健康，價格受市場影響小幅上下波動。2022年的揚州樓市經過多輪政策刺激，需求依舊疲軟，2023年預計將會持續(xù)低位徘徊。