2021年即將過去，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，信貸環(huán)境雖有改善預(yù)期，但購房者置業(yè)情緒仍較為低迷，房企資金壓力不減。面對新形勢下的2022年，主流金融機(jī)構(gòu)更加關(guān)注行業(yè)未來發(fā)展趨勢以及企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，房企亦在探尋更多融資機(jī)會以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

（1）今年年底政策微調(diào)預(yù)期較為強(qiáng)烈，但傳導(dǎo)至銷售端尚需時間，短期市場調(diào)整態(tài)勢難改。

2021年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)前高后低，下半年快速降溫，銷售回調(diào)幅度超預(yù)期。地產(chǎn)供給側(cè)改革持續(xù)推進(jìn)，三線四檔、貸款集中度與“兩集中”供地政策疊加，交易端、投資端同步降溫。

“兩集中”供地模式下，2021年全國土地市場供求規(guī)模明顯縮量，地價上漲，受企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調(diào)整等多重因素影響，重點(diǎn)城市第二批集中土拍降溫，整體流拍撤牌率超30%；預(yù)計(jì)第三批土拍規(guī)則有所優(yōu)化，但土地市場熱度難有明顯改善。

今年年底，房地產(chǎn)調(diào)控政策存微調(diào)預(yù)期，特別是信貸政策改善預(yù)期較強(qiáng)，合理的資金需求將得到有效滿足，市場或現(xiàn)改善跡象，但整體調(diào)整態(tài)勢難改，11-12月全國商品房銷售規(guī)模同比或?qū)⒈３謨晌粩?shù)降幅。

（2）預(yù)計(jì)2022年全國市場規(guī)模有所回落，價格整體平穩(wěn)。

政策端：政策著眼長效機(jī)制建立，因城施策開啟雙向調(diào)節(jié)，短期托底政策可能多為邊際小幅改善。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作推進(jìn)，低稅率、有免征是共識，但征管有挑戰(zhàn)；需關(guān)注房地產(chǎn)稅征收對需求預(yù)期的影響，試點(diǎn)城市短期銷售量價均可能調(diào)整，但長期影響中性。土地“兩集中”模式大概率將延續(xù)，重點(diǎn)城市仍會保供應(yīng)，土拍規(guī)則有望進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化，確保土地市場更加平穩(wěn)運(yùn)行。

需求端：中長期需求動能減弱，銷售規(guī)?；貧w下行通道。2022年，新開工的縮量將一定程度上拖累市場銷售規(guī)模，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)亦對市場成交帶來影響；貨幣供應(yīng)量的增加、信貸環(huán)境改善將對市場帶來支撐，但難改市場下行態(tài)勢。另外，2021年上半年市場基數(shù)高，2022年上半年商品房成交規(guī)模同比增速或探底。地價上漲對房價形成支撐，同時一二線城市成交規(guī)模占比提升趨勢下，全國房價整體趨穩(wěn)，但部分三四線城市房價仍面臨調(diào)整壓力。

行業(yè)整體規(guī)模仍在，未來更需把握結(jié)構(gòu)性市場機(jī)會。

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