深圳“舊改之王”爆雷？今天早上，一則佳兆業(yè)理財產(chǎn)品爆雷，佳兆業(yè)流動性出問題的消息刷屏地產(chǎn)圈。

　　隨后，資本市場方面，佳兆業(yè)股價開盤暴跌超10%，隨后不斷下挫，收跌超15%，最新股價1.01港元，市值70.9億港元。

　　究竟是什么情況？記者來到投資者維權(quán)現(xiàn)場，了解最新情況。

　　逾期未兌付

　　3億理財產(chǎn)品“爆雷”

　　10月底，由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)3億元的兌付逾期現(xiàn)象。

　　隨后，相關(guān)銷售通知投資者，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性問題，到期產(chǎn)品出現(xiàn)逾期情況，之后的產(chǎn)品情況也不容樂觀。在此前包括恒大、花樣年等地產(chǎn)企業(yè)暴雷的背景下，聽到這則消息后，投資人都慌了。

　　11月4日，近500個投資人聚集于羅湖友誼酒店維權(quán)。據(jù)記者到現(xiàn)場了解，目前佳兆業(yè)通過錦恒財富發(fā)行的理財產(chǎn)品，金額高達127億元。

　　據(jù)多位投資人表示，錦恒財富發(fā)行的理財產(chǎn)品，底層資產(chǎn)都是佳兆業(yè)的項目，佳兆業(yè)作為擔(dān)保，相關(guān)的產(chǎn)品最低是30萬起投，大多是50萬起投，現(xiàn)場也有個別投了4000萬、5000萬的投資者。

　　據(jù)悉，10月30號到期的幾個產(chǎn)品中，目前只兌付了3000多萬，還有3億到期無法兌付?！?個億都兌付不了，我們這些后面到期的，還能兌付嗎？”現(xiàn)場有投資者向記者表示。

　　投資人大多是佳兆業(yè)業(yè)主

　　有的稱：“所有積蓄都在里面”

　　有個投了1500萬的投資人告訴記者，她投了有7、8年了，一開始的收益率是年化9.2%，后來逐步降到8點幾。“可以說把所有積蓄都放進來了，之前一切都很順利，一個產(chǎn)品到期了馬上開始下一個項目，繼續(xù)投。最開始的時候我是被他們員工帶進來的，后來看他的報表、業(yè)績，佳兆業(yè)號稱是深圳的舊改王，能力還是很強的，所以很信任。他會拿佳兆業(yè)目前的項目，比如說現(xiàn)在拿坪山的新項目，說這個項目是需要錢來滾動的，項目賣完以后，銷售款就可以兌付了?！?/p>

　　“昨天我就知道不對勁了，我就到他們辦公室去的，他們的董秘就說他們開了一天的會，在出方案，明天才能出方案，也就是今天會把方案出來?！彼硎尽?/p>

　　也有投資人陳先生告訴記者，他8月份剛投了30萬，也就2個多月的時間，沒想到就雷了?！拔铱此⑦€可以，另外我也住在佳兆業(yè)，樓下經(jīng)常有佳兆業(yè)的理財銷售在那里搞宣傳，很多業(yè)主都投了好多年，看他們信譽還不錯，就投了，沒想到2個多月就暴雷了?！彼麌@息。

　　而值得注意的是，據(jù)投資人告訴記者，在9月份，佳兆業(yè)還在銷售相關(guān)的產(chǎn)品。

　　天眼查顯示，錦恒財富的大股東均為個人，從股權(quán)來看和佳兆業(yè)并沒有直接關(guān)系。

　　但現(xiàn)場的投資人告訴記者，錦恒財富是佳兆業(yè)理財?shù)闹饕溃鋵嵰彩羌颜讟I(yè)的銷售。而大部分投資者都是佳兆業(yè)的業(yè)主，此外還有不少為佳兆業(yè)員工?！耙驗樗诿總€小區(qū)都派了業(yè)務(wù)員，小區(qū)有一些宣傳，還會派業(yè)務(wù)員上門給業(yè)主銷售。不過，這個不局限于佳兆業(yè)業(yè)主，其他人也可以來買?！?/p>

　　而其微信公眾號也顯示，對自身的定位是“佳兆業(yè)集團的戰(zhàn)略合作伙伴”。

　　不過，投資人還是對佳兆業(yè)充滿信心。他們認為，佳兆業(yè)的資產(chǎn)還是比較優(yōu)質(zhì)的。

　　賬上躺著近384億現(xiàn)金

　　為何無法兌付？

　　6年前，佳兆業(yè)曾經(jīng)因無法按時支付債券利息，成為國內(nèi)第一家美元債券違約的房企。如今再次爆出違約，投資人擔(dān)心，佳兆業(yè)重蹈覆轍。

　　不過，從財報情況來看，目前佳兆業(yè)的基本面相較于6年前好很多。6年前，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期的貸款300億，而賬面資金僅有6個億；而現(xiàn)在，截至最新，財報顯示，佳兆業(yè)賬上躺著383.6億元。

　　那為何這127億理財會出現(xiàn)危機？

　　據(jù)悉，主要有幾個原因。

　　一是融資難。這是花樣年、恒大等爆雷后， 各大房企普遍情況。

　　二是美元債問題。截至10月26日，佳兆業(yè)的美元債遭遇持有人華人置業(yè)的拋售，這已經(jīng)是10月21日公告以來第三次，本次出售本金額為5500萬美元，出售代價為1932萬美元(包括利息)，本次錄得已變現(xiàn)虧損2.88億港元，此前兩次1億美元票據(jù)凈虧5個億。

　　三是評級下調(diào)。在美元債被拋售后，標(biāo)普將佳兆業(yè)長期發(fā)行人信貸評級由B調(diào)低兩個檔次至CCC+級，評級展望為負面；惠譽也將佳兆業(yè)集團評級下調(diào)兩個檔次，從B下調(diào)至CCC+。

　　穆迪報告稱，將佳兆業(yè)集團控股有限公司的企業(yè)家族評級(CFR)由“B2”下調(diào)至“Caa1”，展望由“下調(diào)觀察”調(diào)整為“負面”，并將其發(fā)行債券的高級無抵押評級由“B3”下調(diào)至“Caa2”。

　　四是資金受限。據(jù)管理層現(xiàn)場表示，雖然佳兆業(yè)賬上是有資金，但是都是受限資金。中報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，佳兆業(yè)在手非受限資金約430億元，

　　四大原因讓其流動性陷入惡性循環(huán)。

　　佳兆業(yè)最新回復(fù)

　　盡快確定兌付方案，并向投資人公布

　　剛剛，佳兆業(yè)相關(guān)負責(zé)人回復(fù)，關(guān)于錦恒財富產(chǎn)品逾期兌付的說明：

　　近日，由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。佳兆業(yè)集團已第一時間與錦恒財富溝通，共同商討兌付方案，堅決履行好社會責(zé)任。

　　今年以來，受嚴峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境和國際評級機構(gòu)下調(diào)評級等多重不利因素影響，佳兆業(yè)集團的流動性遇到前所未有的壓力。集團一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當(dāng)前遇到的問題。佳兆業(yè)集團將與錦恒財富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。

　　前10個月銷售近千億

　　10月銷售同比下跌超30%

　　11月3日盤后，佳兆業(yè)集團(01638.HK)在港交所公告，2021年10月份收入約人民幣81.95億元的合約銷售，同比下降約30.49%。合約建筑面積約為43.2073萬平方米，同比下降約34.81%。

　　至此，截至2021年10月31日止10個月的總合約銷售約為人民幣957.44億元，總合約建筑面積約為558.72萬平方米，分別較2020年同期增加約23.2%及24.1%。完成全年銷售目標(biāo)1300億元的73.65%。