盤(pán)點(diǎn)剛剛過(guò)去的一季度的樓市，商品房成交繼續(xù)探底，行業(yè)下行趨勢(shì)持續(xù)；疊加疫情下購(gòu)房者悲觀預(yù)期和置業(yè)信心不足，企業(yè)銷(xiāo)售不佳難以回款；回款不足、融資困難、拖累企業(yè)施工和拿地投入，地產(chǎn)循環(huán)的整體鏈條受阻，行業(yè)不穩(wěn)定態(tài)勢(shì)延續(xù)。

數(shù)據(jù)端一銷(xiāo)售下行，一季度市場(chǎng)持續(xù)低迷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)0.7%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.8%，商品房銷(xiāo)售額同比下降22.7%。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，卻依然創(chuàng)下了近20個(gè)月以來(lái)的增速新低，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)客觀存在。

客戶(hù)端—疫情反復(fù)多個(gè)城市停擺，信心不足置業(yè)需求遞延甚至消失。受疫情影響，公眾群體規(guī)模化收入下降，部分人士購(gòu)房計(jì)劃擱置；同時(shí)由于各地疫情的突發(fā)及本年度以來(lái)的嚴(yán)峻形勢(shì)，普遍對(duì)未來(lái)社會(huì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等信心不足，進(jìn)一步影響客戶(hù)的購(gòu)房信心及購(gòu)房預(yù)期。

企業(yè)端—銷(xiāo)售不佳企業(yè)回款不足，當(dāng)前融資管控條件下企業(yè)拿地進(jìn)一步受限。住房銷(xiāo)售處于低位自然影響房企回款，回款不暢、資金欠缺則可能影響企業(yè)在施工和土地市場(chǎng)上的投入。房地產(chǎn)從銷(xiāo)售到融資再到拿地的整體鏈條受阻，循環(huán)不暢，是行業(yè)面臨的突出問(wèn)題。

面對(duì)持續(xù)下行的樓市現(xiàn)狀，從中央到地方均采取的相關(guān)措施進(jìn)一步維穩(wěn)樓市。中央層面，繼2021年底重提房地產(chǎn)“支柱地位“，在3月5日的政府工作報(bào)告又提出”支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展“；緊接著4月15日，央行公告稱(chēng)為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5％存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。4月20日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)提出”采取有力措施保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，滿(mǎn)足剛需和合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“。樓市是一場(chǎng)大輪回,每一次降首付和降利率,都意味著救市的開(kāi)始。

地方層面，今年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)85個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策，包括降首付、放松限購(gòu)限貸限價(jià)、降利率、放松落戶(hù)等等。

4月27日，環(huán)京區(qū)域以廊坊為代表、長(zhǎng)三角以南京為代表、大灣區(qū)以佛山為代表，先后公開(kāi)或半公開(kāi)樓市限購(gòu)政策的放開(kāi)，宣告了松綁樓市政策的又一步升級(jí)。其中南京非本市戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)房的條件，從此前的“3年內(nèi)在南京連續(xù)2年及以上繳納社?；騻€(gè)稅”，調(diào)整為“1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社保（補(bǔ)繳不算）”同時(shí)宣布“南京戶(hù)籍部分區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)”，創(chuàng)下了新一線城市住宅限購(gòu)門(mén)檻的新低，被業(yè)界普遍認(rèn)為是拉開(kāi)了一二線城市放寬限制購(gòu)房政策的序幕。

我們來(lái)主要盤(pán)點(diǎn)一下這幾個(gè)重點(diǎn)城市政策調(diào)整的背景：

南京

城市地位：江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)三角重要的門(mén)戶(hù)城市和節(jié)點(diǎn)城市，也是經(jīng)濟(jì)增速最快的新一線重點(diǎn)城市。

樓市現(xiàn)狀：地產(chǎn)重度依賴(lài)城市（地產(chǎn)投資占比總投資48%），杠桿率高風(fēng)險(xiǎn)城市（住戶(hù)貸款/住戶(hù)存款比值為143%，全國(guó)第二）。2022年一季度商品房成交量暴跌，相較于2021年同期降幅43%。

本次政策調(diào)整核心內(nèi)容：非本市戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)房的條件，從此前的“3年內(nèi)在南京連續(xù)2年及以上繳納社?；騻€(gè)稅”，調(diào)整為“1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社保（補(bǔ)繳不算）”同時(shí)“南京戶(hù)籍部分區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)”。

點(diǎn)評(píng)：本條政策是繼4月11日南京六合、溧水、江寧祿口等區(qū)域性調(diào)整限購(gòu)政策以后，南京的購(gòu)房政策放松的持續(xù)跟進(jìn)和試探，創(chuàng)下了新一線城市住宅限購(gòu)門(mén)檻的新低，被業(yè)界普遍認(rèn)為是拉開(kāi)了一二線城市放寬限制購(gòu)房政策的序幕。

佛山

城市地位：粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，距離廣州34公里，是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，總?cè)丝?50萬(wàn)。

樓市現(xiàn)狀：截止2022年3月，按照已經(jīng)批租出去的土地計(jì)算住宅庫(kù)存量（廣義庫(kù)存），佛山庫(kù)存量高達(dá)8000萬(wàn)㎡以上，庫(kù)存總量排名全國(guó)第18位。

本次在政策調(diào)整核心內(nèi)容：“滿(mǎn)5年的商品住房不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)“即”滿(mǎn)五年取消限購(gòu)“。根據(jù)《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》，指出對(duì)最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿(mǎn)5年的商品住房，將執(zhí)行居民家庭在線上辦理購(gòu)房資格校驗(yàn)時(shí)，該商品住房不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)，以及該商品住房在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽 、贈(zèng)與、司法拍賣(mài)等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格校驗(yàn)等政策。

點(diǎn)評(píng)：佛山當(dāng)前住宅存量高企，去化周期拉長(zhǎng)，疫情下樓市發(fā)展舉步維艱。佛山為民營(yíng)最發(fā)經(jīng)濟(jì)達(dá)的城市之一，客戶(hù)有絕對(duì)的購(gòu)買(mǎi)能力。盤(pán)點(diǎn)樓市發(fā)展受阻的根本原因，是當(dāng)前既有限購(gòu)政策限制了客戶(hù)的改善需求，取消限購(gòu)之后，改善型群體的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)被充分釋放出來(lái)，催動(dòng)樓市成交量上漲，讓樓市回歸到健康穩(wěn)定的通道。

廊坊

城市地位：位于京津冀核心區(qū)位，是北京與天津之間的重要節(jié)點(diǎn)城市，距離北京56公里、距離天津98公里，人口約55萬(wàn)。

樓市現(xiàn)狀：自2017年限購(gòu)以來(lái)，樓市冰封，房?jī)r(jià)暴跌（均價(jià)從3萬(wàn)+跌到1萬(wàn)+），成交量持續(xù)低迷，庫(kù)存量超過(guò)百萬(wàn)㎡。

本次政策調(diào)整核心內(nèi)容：“取消限購(gòu)“。廊坊市政府于4月24日發(fā)布《關(guān)于公布市政府規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》，宣布對(duì)3件市政府規(guī)范性文件予以廢止，自通知發(fā)布起停止執(zhí)行，其中就包括《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），被認(rèn)為是廊坊市“取消房地產(chǎn)限購(gòu)政策”。廊坊市人民政府相關(guān)部門(mén)也表示，未接到類(lèi)似的通知。但當(dāng)?shù)啬炒笮椭薪闄C(jī)構(gòu)的有經(jīng)紀(jì)人表示，已經(jīng)接到通知，廊坊市的確已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)。即外地人可以在廊坊買(mǎi)房。未來(lái)廊坊的貸款政策也會(huì)調(diào)整，首套房的最低首付比例有望降到20%、二套房最低首付比例降至30%。

點(diǎn)評(píng)：廊坊作為北京外溢客群的主要承接區(qū)域，尤其以北三縣（燕郊、大廠、香河為代表）北京外溢客群站到90%以上。當(dāng)前首都通勤圈半徑在35公里左右，涵蓋了北三縣、武清、廊坊城區(qū)、固安、涿州等區(qū)域，每天的跨區(qū)域進(jìn)京通勤人數(shù)約40萬(wàn)。2017年限購(gòu)政策以來(lái)，環(huán)京樓市一蹶不振，廊坊市區(qū)均價(jià)從3萬(wàn)+跌到1萬(wàn)+，燕郊從4萬(wàn)+跌倒2萬(wàn)+。2021年廊坊市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，廊坊市區(qū)、香河、三河三地的庫(kù)存過(guò)百萬(wàn)方。廊坊限購(gòu)解除，具有極其強(qiáng)烈的標(biāo)志性意義，未來(lái)環(huán)京其他城市有望持續(xù)跟進(jìn)松綁，激活京津冀都市圈樓市指日可待。

對(duì)比三輪房地產(chǎn)周期，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展以政策周期性的調(diào)整為典型特征；雖然一季度的地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不如人意，但全國(guó)超過(guò)85城政策的松綁，尤其是三大經(jīng)濟(jì)圈核心城市同期“放開(kāi)限購(gòu)“信號(hào)釋放，更是為當(dāng)下全國(guó)樓市未來(lái)的政策方向指明了方向，預(yù)期一二線城市樓市政策將會(huì)陸續(xù)放開(kāi)。

全國(guó)層面政策的進(jìn)一步放開(kāi)，為樓市的回歸提供強(qiáng)有力的支持，也預(yù)示著新的房地產(chǎn)周期的到來(lái)。

樂(lè)觀預(yù)期下，預(yù)判政策傳導(dǎo)至樓市會(huì)在下半年集中顯現(xiàn)，但由于國(guó)內(nèi)疫情的城市復(fù)蘇變數(shù)大、筑底周期或?qū)⒀娱L(zhǎng)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不排除一些城市在既有政策“托市“，效果不佳的情況下，出臺(tái)更大力度的”救市政策“。