內(nèi)容摘要：青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)7+1地塊項目（18-01、23-02地塊）方案設(shè)計公示，并附該項目首批次房源資訊，首批次供應(yīng)總套數(shù)約420套，共5個戶型，有疊加。

盈路南側(cè)“7+1”地塊項目區(qū)位圖

近日，青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地塊項目（18-01、23-02地塊）方案設(shè)計公示（下文簡稱竹盈路南側(cè)（7+1）地塊項目）。

上述竹盈路南側(cè)“7+1”地塊項目位于盈浦街道勝利路、竹盈路東南，板塊上隸屬于青浦新城中央商務(wù)區(qū)先行啟動區(qū)。

今年4月，建發(fā)旗下蘇州兆坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與保利置業(yè)旗下上海盛萬置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體以70.256億元摘得上述地塊，成交樓板價18149元/平方米，溢價率8.72%。

該項目房地聯(lián)動價為46500元/平方米。

竹盈路南側(cè)“7+1”地塊項目共由7幅三類住宅組團用地和1幅商務(wù)辦公地塊組成。

7月中旬，該項目已公示了其中的“17-01、21-01地塊”方案設(shè)計。

本次方案公示為18-01、23-02地塊。

18-01、23-02地塊區(qū)位圖

下面我們一起來詳細了解一下：

一、18-01、23-02地塊

18-01、23-02地塊位于該項目的中間，2幅地塊用途均為普通商品房，2幅地塊用地總面積為28802.7平方米，總建筑面積107354平方米，其中地上建筑面積69863平方米，地下建筑面積為37491平方。

地上最多18層，高度54.2米，地下為2層。

公示圖則

1、18-01地塊

用地面積：16270.6平方米

總建筑面積：66468平方米

其中地上建筑面積：43720平方米

地下建筑面積：22748平方米

樓層：17、18層

容積率：2.56

建筑密度：22%

綠地率：35.01%

18-01地塊四至，東至恭謙路、南至盈秀路、西至恭賢路、北至竹盈路。

出入口，公示圖則顯示，該地塊一共規(guī)劃了3個出入口，其中恭賢路上設(shè)置了2處出入口，北側(cè)為車輛出入口和消防出入口，南側(cè)為消防專屬出入口；另外在盈秀路上設(shè)置了一處專屬人行出入口。

住宅樓棟數(shù)和層數(shù)，18-01地塊一共規(guī)劃了6棟住宅樓。樓層方案總體為前低后高，其中，靠近盈秀路南部2棟住宅樓為17層，其余4棟均為18層。

架空層，從公示圖則來看，總計有3棟住宅樓6個單元號首層為架空層，整體面積不少于高層住宅占地面積的10%，用作通道，布置綠化小品，居民休閑等公共用途，并應(yīng)與住宅小區(qū)內(nèi)部環(huán)境一體化設(shè)計；架空層不得封閉，滿足24小時對外開放。

中小套型，根據(jù)項目地塊出讓時的“答疑紀(jì)要”顯示，在容積率統(tǒng)籌平衡的前提下，其項目各地塊中小套型也可以平衡，但7幅住宅地塊中小套型總體占比不變。

根據(jù)項目出讓合同顯示，該項目中小套型占該項目住宅總建筑面積的?60 %，計190649.91 平方米以上。根據(jù)《上海市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》定義，十層及十層以上或高度大于27米的住宅為高層住宅，故本項目中小套型面積為不大于100平方米。

保障性住房占比，根據(jù)項目地塊“出讓合同”顯示，本合同項下出讓宗地范圍內(nèi)配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的?5 %以上，計?15887.49 平方米以上。

按照“答疑紀(jì)要”解讀，商品房5%配建的保障房可集中于一個地塊建設(shè)，并與首期小業(yè)主同期交付。

也就是說，該項目商品房5%配建的保障房可以被允許集中于一個地塊規(guī)劃，但最終怎么落實的，是集中一個地塊還是分地塊設(shè)置。由于兩次公示圖則都不太清晰，故我們無法判斷公示地塊是否含有保障性住房。

住宅供應(yīng)量，“答疑紀(jì)要”顯示，各地塊可根據(jù)實際建設(shè)方案可進行容積率統(tǒng)籌平衡，在容積率統(tǒng)籌平衡的基礎(chǔ)上，各地塊住宅套數(shù)可同步進行平衡，但不得少于7個住宅地塊的總住宅套數(shù)，即2840 套。

我們看到公示顯示，18-01地塊實際容積率為2.56，而“中央商務(wù)區(qū)控規(guī)”顯示，該地塊對應(yīng)指標(biāo)為2.5。

這意味著原上位規(guī)劃顯示的該地塊規(guī)劃住宅套數(shù)“357套”可能存在變數(shù)，但變動應(yīng)該不會太大，僅供參考。

房地聯(lián)動價，該項目房地聯(lián)動價為46500元/平方米（包括18-01地塊）。

交付標(biāo)準(zhǔn)，該項目為100%全裝修交付住宅小區(qū)（包括18-01地塊和保障性住房）。

停車位，該地塊為人車分流型社區(qū)，以停車位以地下車庫為主，地面設(shè)置了少量的訪客臨時停車位。

“答疑紀(jì)要”顯示，項目按“三類區(qū)域”執(zhí)行。但按照2021年發(fā)布的《建筑工程交通設(shè)計及停車庫(場)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(DG/TJ08-7-2021)規(guī)定，五大新城（包括青浦新城）應(yīng)該屬于“二類區(qū)域”，這屬于“明降暗升”的操作，為什么這么說呢？因為從區(qū)域分類上是由二類降為了三類，但反映在車位配比上是反向的，三類地區(qū)車位配比最高，二類區(qū)域次之，內(nèi)環(huán)線內(nèi)等一類區(qū)域車位配比最低。

按“三類區(qū)域”車位配比，即90平方米戶型以下停車位配比1.0，90-140平方米戶型停車位配比1.3，大于140平方米戶型停車位配比1.6。

智慧建筑，項目要求達到智慧建筑一星級建筑標(biāo)準(zhǔn)。聚焦數(shù)字家園建設(shè)需求，實施數(shù)字社區(qū)、智能社區(qū)安防、智能末端配送等，強化社會化服務(wù)和政務(wù)服務(wù)的可獲得性，營造數(shù)字化的居住新環(huán)境。

綠化率，18-01地塊綠化率35.01%，“出讓文件”顯示住宅地塊的集中綠地率要達到10% 。

項目內(nèi)配套，該整體項目內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于2870 平方米的公共服務(wù)設(shè)施，包括：文化活動室、生活服務(wù)中心、社區(qū)文化展示空間、養(yǎng)育托管點、活動室、室內(nèi)健身點、健身驛站、長者運動健康之家、老年人、殘疾人、傷病人康復(fù)輔具社區(qū)租賃點；老年活動室、社區(qū)食堂建筑面積、新時代文明實踐站、黨群服務(wù)站點等。

另外，結(jié)合小區(qū)出入口或公建配套應(yīng)設(shè)置商業(yè)配套，規(guī)模不少于地塊總計容面積的1%。根據(jù)“答疑紀(jì)要”顯示，在滿足服務(wù)半徑的基礎(chǔ)上，商業(yè)設(shè)施可適當(dāng)集中布局。同樣由于公示圖則不太清晰，故我們無法判斷該地塊中是否規(guī)劃了商業(yè)設(shè)施或具體位置。

2、23-02地塊

用地面積：12532.1平方米

總建筑面積：40886平方米

其中地上建筑面積：26143平方米

地下建筑面積：14743平方米

容積率：1.94

建筑密度：29%

綠地率：35.01%

23-02地塊四至，東至恭禮路、南至達恒路、西至恭謙路、北至盈秀路。

出入口，公示圖則顯示，該地塊主要共規(guī)劃了3處出入口，其中，東側(cè)恭禮路上設(shè)置了2處，北側(cè)為車行出入口，南側(cè)為人行出入口。西側(cè)恭謙路上規(guī)劃了1處，為車行兼消防出入口。

（不過，圖則顯示好像地塊東側(cè)兩側(cè)還有2個出入口字樣，圖則不是太清楚，僅供參考。）

住宅樓棟數(shù)和層數(shù)，23-02地塊一共規(guī)劃了4棟住宅樓，其中兩棟為4層住宅樓，兩棟為高層住宅，具體樓層無法辨認(rèn)。

據(jù)開發(fā)商提供的資料，兩棟4層住宅樓產(chǎn)品為疊加。其中上疊面積為165平方米（3+1房2廳2衛(wèi)），下疊面積175平方米（4房2廳3衛(wèi)）。

根據(jù)“上位規(guī)劃”顯示，原23-02地塊，容積率為2.4，建筑限高50米。而本次公示的地塊容積率為1.94，這就是“答疑紀(jì)要”提到的，各地塊可根據(jù)實際建設(shè)方案可進行容積率統(tǒng)籌平衡的魅力和作用吧。

架空層，從公示圖則來看，該地塊北側(cè)兩棟住宅樓約7個單元號設(shè)置了首層架空層。

住宅供應(yīng)量，與上面18-01地塊一樣，由于各地塊可根據(jù)實際建設(shè)方案可進行容積率統(tǒng)籌平衡，所以該地塊實際規(guī)劃住宅套數(shù)不確定（未公示），原上位規(guī)劃顯示，該地塊規(guī)劃住宅套數(shù)下限為266套（僅供參考）。

該地塊其他數(shù)據(jù)解讀請參照上文18-01地塊。

二、首批次房源資訊

首批次房源地塊區(qū)位圖

據(jù)了解該項目案名為保利建發(fā)印象青城。

根據(jù)開發(fā)商介紹，首批次房源出自17-01、23-02地塊，就是我們報道過的首期施工招標(biāo)地塊。

首批次8住宅棟公示圖

預(yù)計首批次共推出8棟住宅樓，2棟為4層樓的疊加，即位于23-02地塊；6棟為16-18層的高層，來自17-01、23-02地塊（詳見附圖）。

首批次供應(yīng)總套數(shù)約420套，共5個戶型：

疊加：

上疊165平方米（3+1房2廳2衛(wèi)），12套

下疊175平方米（4房2廳3衛(wèi)）12套

高層：

99平方米戶型（3房2廳2衛(wèi)），一梯兩戶，247套

125平方米戶型（4房2廳2衛(wèi)），一梯兩戶，85套

147平方米戶型（4+1房2廳2衛(wèi)），一梯兩戶，64套

項目將采用建發(fā)宋雅風(fēng)、新中式產(chǎn)品。以下為部分戶型圖。

147平戶型圖

125平戶型圖

99平戶型圖

（以上首批次房源信息僅供參考，一切請以開發(fā)商發(fā)布的資訊為準(zhǔn)。）

三、項目配套

21-02、21-03兩幅代建地塊區(qū)位圖

根據(jù)項目出讓合同規(guī)定，21-02地塊盈秀路幼兒園項目和21-03地塊社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施用地都將由7+1地塊項目開發(fā)商出資代建，與住宅項目同步建設(shè)，同期驗收。

盈秀路幼兒園效果圖

另外，根據(jù)項目“答疑紀(jì)要”顯示，代建的21-02、21-03地塊尚在動遷中。再加之，從一標(biāo)段招標(biāo)和本次方案公示來看，該項目將分期建設(shè)，所以原出讓合同所說的同步建設(shè)、同期驗收或許解讀上存在歧義，也就是說時間上會比較寬泛，這里可能需要有關(guān)部門進一步明確代建地塊的具體啟動時間。

21-03地塊社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施項目效果圖

今年6月，2023年新城公共建筑及景觀項目設(shè)計方案征集評審結(jié)果公布。其中，盈秀路幼兒園（21-02地塊）和21-03地塊社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施項目也被納入了本次方案征集（詳見附圖）。盈秀路幼兒園規(guī)模為15班（包含12個幼兒班、3個托班）。

四、周邊同期開發(fā)樓盤

青浦新城同期在建樓盤示意圖

截至目前，整個青浦新城同期在建的普通商品房項目共有8個（包括本次公示的竹盈路南側(cè)7+1地塊項目）。其中，新城中央商務(wù)區(qū)板塊有4個在建樓盤。青浦新城其他區(qū)域也有4個開發(fā)樓盤，具體項目分布詳見附圖。

區(qū)域房地聯(lián)動價方面，目前青浦新城板塊房地聯(lián)動價最高的是南通亞倫和上海新黃浦聯(lián)合開發(fā)的夏陽街道青松路西側(cè)H3a-01、H3b-01地塊項目，該項目房地聯(lián)動價為50000元/平方米。該項目案名為江南里，住宅供量不低于345套，產(chǎn)品有聯(lián)排和低密洋房。

其次為本次公示的竹盈路南側(cè)7+1地塊項目，即印象青城，該項目房地聯(lián)動價為46500元/平方米，整體項目住宅供應(yīng)量為2840 套，產(chǎn)品總體以高層住宅為主，含少量疊加。

目前青浦新城在建樓盤中，房地聯(lián)動價最低為43000元/平方米，有三個項目都定了該價位。它們分別是盤谷的06A-01地塊，首創(chuàng)的08A-1、08C-01地塊，和盛青的13-01、13-03地塊。

青浦新城在建樓盤數(shù)據(jù)匯總

目前，青浦新城在建的8個樓盤住宅供應(yīng)總量在5801套左右（數(shù)據(jù)摘自地塊出讓合同）。

另外，附表中各項目地塊對應(yīng)的學(xué)區(qū)參照2023年度青浦區(qū)公辦中小學(xué)招生計劃，隨著新樓盤、新學(xué)校的陸續(xù)建成，未來公辦學(xué)區(qū)存在調(diào)整的可能性，僅供參考。

五、項目周邊配套

竹盈路南側(cè)7+1項目地塊周邊生活配套

竹盈路南側(cè)7+1項目地塊地處青浦新城著力打造的新城三大城市板塊之首的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，未來這里的周邊配套將會越來越好。

青浦新城三大城市板塊，即1+2，1為中央商務(wù)區(qū)，2為江南新天地和未來新城樣板區(qū)。

我們來看一下竹盈路南側(cè)7+1項目地塊周邊1.5公里生活圈配套情況：

教育方面：

雙盈路小學(xué)效果圖

除了上面提到的本案將代建的21-02地塊盈秀路幼兒園外，在項目的北側(cè)還規(guī)劃了3處基礎(chǔ)教育設(shè)施，分別為1所幼兒園、1所小學(xué)和1所初中，其中雙盈路小學(xué)項目是去年五大新城公共建筑方案征集項目之一，已完成項目方案設(shè)計。

商業(yè)方面：

該項目周邊坐擁三大購物中心，分別是富紳時代廣場、百聯(lián)大賣場、綠地繽紛城。

另外，今年2月發(fā)布的《上海市商業(yè)空間布局專項規(guī)劃(2021-2035 年)》（草案公示稿）中提到，青浦新城樞紐站片區(qū)（遠期）被規(guī)劃定位為了“市級商業(yè)中心”（點擊鏈接查閱青浦地區(qū)級及以上六大商業(yè)中心分布）。

交通方面：

項目邊上有運營中的17號線漕盈路站和青浦新城站。

另外，位于外青松公路、盈港路交匯處正在建設(shè)三線換乘樞紐站，即青浦新城站，未來除了運營中的17號線、示范區(qū)線（在建）和嘉青松金線（規(guī)劃）也將在此實現(xiàn)零距離換乘。

公園：

在項目東側(cè)規(guī)劃了總面積達601357平方米的上達中央公園，其中規(guī)劃的綠地總面積約 49.46 公頃(以實測為準(zhǔn))，年度計劃顯示其中的南園一期工程將于今年8月正式開工。

大家對本案有什么看法？

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資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談