今年2月新城基業(yè)，10.4億元底價(jià)拿下通州東小馬6015、6016地塊，7個(gè)月多月之后剛剛“亮相”。這在當(dāng)下的北京樓市，屬于進(jìn)度極其緩慢。同一時(shí)期的樓盤如越秀星樾基本上已經(jīng)清盤，甚至后來(lái)者璀璨公元也已經(jīng)后來(lái)者居上。

在位置上東小馬三兄弟里“京玥蘭園，璀璨公元，頤瑞府”中，頤瑞府最靠南端，也是距離地鐵7號(hào)線群芳站最近的，屬于真正地鐵盤：僅約700多米。

頤瑞府，案名并不復(fù)雜，因?yàn)榕赃吘褪穷U瑞中三路。至于“府”，在北京叫“府”的大概率都是高端產(chǎn)品。

項(xiàng)目全部為11層的小高層，中間為景觀園林。三面臨街，未來(lái)可能需要注意噪音影響，此外，靠近配建的樓棟可能有遮擋。

項(xiàng)目由東西兩個(gè)地塊組成，東地塊是住宅，僅6棟樓，全部是11層小高層設(shè)計(jì)。172戶。銷售指導(dǎo)價(jià)三兄弟全部為6.2萬(wàn)/平，而且頤瑞府得房率比較高。

近年來(lái)通州入市的新盤著實(shí)不少，金地北京壹街區(qū)，國(guó)譽(yù)朝華，東小馬三兄弟，融御三期，近期又有萬(wàn)科東廬、北投晟景汀瀾等等。

頤瑞府一路之隔有兩個(gè)在售剛需、剛改項(xiàng)目“璀璨公園”、“能建·京能蘭園”，三個(gè)項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)都是6.2萬(wàn)元/㎡

◎三宗項(xiàng)目位置圖

其中，璀璨公元戶型面積段為77-143㎡兩居-四居，具體為77㎡兩居、89-107㎡三居、120-143㎡四居。

能建·京能蘭園開(kāi)盤時(shí)間較長(zhǎng)，打造的是建筑面積約75-134㎡2-4居產(chǎn)品，不過(guò)去化率一般。據(jù)了解，實(shí)際網(wǎng)簽均價(jià)5.7萬(wàn)/㎡，拿證7個(gè)月網(wǎng)簽145套，去化率僅24.74%。

而頤瑞府則是規(guī)劃了6棟11層改善產(chǎn)品，一梯兩戶，共計(jì)172戶，戶型面積段為為137㎡—170㎡，得房率是78%-80%，看來(lái)頤瑞府是要精準(zhǔn)收割一波通州的首改，置換改善的置業(yè)人群。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

◎ 規(guī)劃總用地面積：約1.24萬(wàn)㎡

◎ 總建筑面積：約2.6萬(wàn)㎡

◎ 產(chǎn)權(quán)：70年住宅

◎ 容積率：2.1

◎ 綠化率：30%

◎ 總戶數(shù)：172戶

◎ 產(chǎn)品：約135-180㎡三居-四居，11層洋房，南北通透戶型

◎ 戶型配比：一梯兩戶

◎ 交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付

◎ 小區(qū)總車位配比數(shù)：約1:1.2，人車分流

◎ 建筑風(fēng)格：新中式風(fēng)格

交通配套：雙地鐵 | 多維立體路網(wǎng)：南側(cè)緊鄰地鐵7號(hào)線群芳站700米，步行僅需5分鐘，北側(cè)步行約1000米為1號(hào)線/八通線的臨河里站，雙線地鐵無(wú)需換乘，可快速抵達(dá)北京各核芯區(qū)域

醫(yī)療配套：約15分鐘生活圈可到達(dá)北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院（通州院區(qū)）、北京大學(xué)人民醫(yī)院（通州院區(qū)）

教育配套：全齡教育 | 東側(cè)一路之隔為東方尚德幼兒園，北側(cè)約500米為北京育才學(xué)校（通州分校）九年一貫制，項(xiàng)目周邊有潞河中學(xué)、第六中學(xué)、首都師范大學(xué)附屬中學(xué)(通州校區(qū))。

商業(yè)配套：潛心營(yíng)造約4.06萬(wàn)平米家園中心綜合配套：實(shí)現(xiàn)職、住、醫(yī)、教、休、商六類功能的平衡

環(huán)境配套：約1公里直抵梨園公園，北側(cè)約5公里為大運(yùn)河

戶型

項(xiàng)目的物業(yè)公司聘請(qǐng)了綠城物業(yè)，建設(shè)單位是央企中鐵建工。

136平四居，就是頤瑞府的起步戶型了（項(xiàng)目上確實(shí)還有非常少量的120多平的產(chǎn)品），也驗(yàn)證了頤瑞府的純粹。

這個(gè)戶型位于1號(hào)樓和4號(hào)樓的中間戶，一梯兩戶。經(jīng)典四葉草格局，LDK餐客廚一體設(shè)計(jì)，全明格局。唯一略有遺憾的是，這個(gè)戶型沒(méi)陽(yáng)臺(tái)。

這個(gè)戶型是我十分推崇的，代表了頤瑞府豪宅的特色，改善屬性更高，140+的戶型，只做了三居室，廚房面積比較大，做了中西廚設(shè)計(jì)，并且擁有獨(dú)立專屬的餐廳區(qū)域，儀式感滿滿。

177平和179平的四居雙衛(wèi)，很好的展示了終極改善產(chǎn)品的尺度，也很適合三代同堂。

這個(gè)戶型是136四居的升級(jí)版，基本格局類似，各個(gè)空間都進(jìn)行了放大，另外臥室與客廳連通的陽(yáng)臺(tái)，更是一大特色，孩童的樂(lè)園，長(zhǎng)者的休憩場(chǎng)所，相信這個(gè)陽(yáng)臺(tái)就可以打動(dòng)不少購(gòu)房者。