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杭州統(tǒng)計局公布了浙江省人口主要數(shù)據(jù)。

相比2021年末，增長了17.2萬人，總量仍位居全省第一，對比其他城市的數(shù)據(jù)，也是一枝獨秀。

杭州城市吸引力已不言而喻，頌歌我就不唱了，但這和樓市漲動力并沒有直接關聯(lián)。

因為在去年海量人口流入的同時，去年杭州租賃市場卻是一片慘淡，樓市行情也是有目共睹。

當然去年有口罩影響，但“樓市行情看人口”的定律也失效了，人口凈流入，樓市就也不一定會漲。

因為再多的補貼，再強的刺激，也很難擋住人口下行的必然趨勢。

這恰恰是杭州包括很多城市樓市隱藏的危機。

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樓市長期是看人口，但人口長期并不好看，看看表現(xiàn)已經(jīng)最優(yōu)異的杭州：

20年新增人口數(shù)量：157.6萬人；

21年新增人口數(shù)量：26.8萬人；22年新增人口數(shù)量：17.2萬人。

相比前兩年人口凈流入數(shù)據(jù)，2022年的新增人口數(shù)量實在不太樂觀。

對比2021年末的人口增長量23.9萬人，2022年同比減少了6.7萬人。對比2020年末的人口增長量157.6萬人，2022年同比減少了140.4萬人。

尤其值得警惕的是：雖然杭州2022年的人口凈增加是17.2萬人，雖然杭州2022年引進35歲以下大學生34.7萬人，雖然自然增加增長人口是2.68萬人，但僅僅把這三個數(shù)據(jù)疊加計算，就可以知道，約有20.8萬人在2022年離開了杭州。

如果算上其他進來的，離開的就更多，這個數(shù)據(jù)和2021年的基本相當。也就是說，近兩年人口凈流入增速大幅度下滑，每年都有超過20萬人同步離開了杭州。

當然，你可以理解為這是城市的門檻篩選，但透過現(xiàn)象看本質：

房價高低對人才的去留的影響越來越大，而且已經(jīng)成為流入的阻力。

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這種大量外來人口離開的影響，從杭州樓市的租賃行情最容易看出來：

去年的杭州租賃行情真的拉垮，不少小區(qū)的租金都在降。

比如朝暉附近的施家花園小戶型，過去基本都要3500~4000元/月，去年最便宜的時候月租才2700元。

比如朝暉路上的鈦合國際，地段好，交通便利，生活極為便利，其40m2左右的單身公寓一直很受市場追捧，歷年來月租金都在3500元以上，而且往往租客還需要等房源。

去年鈦合國際單身公寓月租金下調到3000元以下的房源有幾十套，而且其中不少房源空置超過30天以上，還沒找到合適客戶?！?/p>

豪宅的租金同樣受到?jīng)_擊。

最鮮明的一個案例是“武林四大豪宅”之一的新湖武林國際，有一套186m2的三室兩廳兩衛(wèi)，豪裝高配，前兩年的月租金是22000元，去年房東愿意以17000元/月的價格出租，但空置半年也沒租出去。

此外，杭州二手房持續(xù)大半年的低迷交易量，讓大量原本打算出售的房源轉為出租房源。

去年，二手房庫存巨量壓頂，不少業(yè)主房子賣了大半年還沒賣掉，便轉為邊租邊賣。

今年二手房是回暖了，但也同樣是交付大年，奧體某剛交付小區(qū)出租房源達上百套。

通常來說，房價會有一定泡沫，也有炒房的因素的影響，但租金不會。

從某種意義上來說，租金是對外來人口流入住房實際需求最直觀的反映。租金下降，簡單理解就是人口在離開，供大于求。

建立在低租金上的高房價是很難持續(xù)，這是杭州二手房的病根。

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與人口放緩對應的，是杭州依然常年足量的供地，而且地塊越來越邊緣。

而且我覺得杭州這種賣地節(jié)奏不會在后亞運時代放緩，可以看看杭州去年又多了個新城，而且餅越攤越大，這需要多少資金去填滿這些荒蕪？

這也都意味著杭州樓市中短期都不會缺二手次新房房源，即便投資屬性在下降，但新增接盤數(shù)量肯定趕不上掛牌數(shù)量。

人口放緩、新城太散、供地足夠、次新過多，這就是杭州樓市的最大危機。

雖然人口仍然保持凈流入，但增速大幅度下滑，新人進，舊人走，一年二十多萬規(guī)模的外地人同時也選擇用腳投票，離開了杭州。

這些對剛需二手房市場影響很大，而且多輪周期已經(jīng)證明了杭州非核心板塊的脆弱性。

17萬人口增量的背后，杭州確實值得，但只需要跟著產(chǎn)業(yè)買房，圍繞核心買房。