“富力地產(chǎn)股價已較年初最高點的14.6港元下跌近40%?！?/p>

作者｜夏天天

編輯｜tuya

出品｜財經(jīng)涂鴉

擺在富力地產(chǎn)股份有限公司(下稱“富力地產(chǎn)”，2777.HK)面前的不僅僅是不斷增長的負(fù)債和評級的接連下調(diào)，更為關(guān)鍵的是難以完成的銷售目標(biāo)。

在2019年未能完成年度銷售目標(biāo)后，受疫情等眾多不利因素的沖擊，2020年的銷售目標(biāo)更是難上加難。

不僅如此，富力地產(chǎn)的困境還反映在資本市場上，從股價走勢來看，今年年初至今，其股價跌幅已經(jīng)接近40%。

前5個月僅完成年度銷售目標(biāo)不足25%

6月1日，富力地產(chǎn)披露的5月份銷售情況顯示，單月權(quán)益合約銷售金額為106.2億元，銷售面積約881500平方米。雖然5月的銷售金額較4月份實現(xiàn)兩位數(shù)上漲，但從前5個月的情況來看，富力地產(chǎn)的銷售狀況堪憂。

數(shù)據(jù)顯示，2020年前5個月，富力地產(chǎn)累計總權(quán)益合約銷售金額約365.5億元，同比下降17%，銷售面積達(dá)310萬平方米。365.5億元的銷售金額較今年3月富力地產(chǎn)設(shè)定的2020年1520億元的銷售目標(biāo)完成率不足25%。

這并非富力地產(chǎn)首次難以達(dá)成年度銷售目標(biāo)?；仡?019年的情況，富力地產(chǎn)當(dāng)年完成合同銷售額為1380億元，與2019年初定下的1600億元銷售目標(biāo)相比，完成度為86%。

2019年7月，據(jù)報道稱一份來自富力地產(chǎn)內(nèi)部的《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》的文件被廣為流傳。文件表示，2019年下半年原則上暫停拿地工作，多次提及要促銷售、抓回款。

富力地產(chǎn)董事長李思廉在今年一季度也表示，2020年約2700億元的可售貨值為實現(xiàn)目標(biāo)提供保障，“富力好房”線上平臺也可推動銷售。

據(jù)富力地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)，自平臺2017年推出以來，富力好房已進(jìn)行多次升級，其跨平臺交易總額超過人民幣300億元，活躍注冊用戶超過300萬，其中包括客戶、代理商及房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)供應(yīng)商。

今年一季度，隨著新型冠狀病毒疫情的影響波及全球所有行業(yè)及經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)市場氣氛低迷。富力地產(chǎn)曾表示，公司于 2020 年第一季度的銷售、工程建設(shè)、及酒店運(yùn)營曾

一度中斷。

這一狀況也直接體現(xiàn)在富力地產(chǎn)的營收和凈利潤上，今年一季度，富力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入97.88億元，低于去年同期的102.87億元；歸屬于母公司股東的凈利潤6657萬元，同比減少83.5%。

雪上加霜的是，5月25日，評級機(jī)構(gòu)穆迪將富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評級(CFR)由“Ba3”降至“B1”，并將富力地產(chǎn)(香港)有限公司(下稱“富力香港”)的CFR由“B1”降至“B2”，展望均從觀察名單變?yōu)椤柏?fù)面”。

穆迪認(rèn)為，富力地產(chǎn)企業(yè)家族評級的下調(diào)，反映出穆迪對其經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱以及未來12-18個月內(nèi)大量債務(wù)到期的擔(dān)憂；負(fù)面展望則反映了富力地產(chǎn)和富力香港在未來12-18個月的再融資需求較高。

2020年一季報的數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模達(dá)到3518億元，其中，流動負(fù)債2245億元，但富力地產(chǎn)手持貨幣資金僅為337億元。

據(jù)《財經(jīng)涂鴉》梳理富力地產(chǎn)歷年財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2012年至2019年，富力地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額已經(jīng)連續(xù)8年為負(fù)值，其中2019年的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額-240億元，而2018年這一數(shù)值為-86.17億元。（請參考《財經(jīng)涂鴉》5月27日報道《經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)8年為負(fù)，富力地產(chǎn)債務(wù)困局待解》）

對于2020年的銷售策略，富力地產(chǎn)在年報中指出，2020 年公司銷售策略上以去庫存、加快去化舊貨、存貨為主，將專注于在110個城市中進(jìn)行廣泛的銷售，結(jié)合富力好房在線平臺推動線上營銷，采用線上線下多渠道加快推動銷售，加速項目去化以實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

不過，瑞信表示，按此前富力地產(chǎn)管理層指引今年的合同銷售按年增長10%至1520億元，即去化率為56%，較2018及2019年的52%及54%表現(xiàn)為高，因此該公司要達(dá)到超出其銷售目標(biāo)的空間有限。

年初以來股價已跌近40%

不佳的銷售狀況已經(jīng)對股價產(chǎn)生直接的不利影響。事實上，雖然富力地產(chǎn)的凈負(fù)債比例持續(xù)上升數(shù)年，但卻未能帶動每股盈利的持續(xù)攀升，從財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，富力地產(chǎn)的每股基本盈利在2017年達(dá)到6.57元之后，2019年則僅為3元，不足2017年的一半。

從股價走勢來看，截止昨日（6月3日）收盤，8.96港元的股價已經(jīng)較今年年初最高點的14.6港元下跌38.6%。在今年3月初，曾一度跌至7.2港元，較年初最高價幾乎腰斬。

在中國的房地產(chǎn)行業(yè)中，同行之間整體表現(xiàn)已經(jīng)逐漸有所分化，分化不僅僅取決于項目位置及城市分布，更取決于土地儲備狀況。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》。萬科、中國恒大、碧桂園排名前三，富力地產(chǎn)在排在第十位，落后于融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股等。

數(shù)據(jù)顯示，2019年末，富力地產(chǎn)擁有權(quán)益土地儲備5800萬平方米，與2018年末幾乎持平。富力地產(chǎn)認(rèn)為，已采納更溫和的收購策略，因為歷年已儲備的土地建筑面積5,800萬平方米，足夠未來四至五年開發(fā)之用。

富力地產(chǎn)還預(yù)計，透過城市更新獲得的土地儲備通常較招拍掛及收購項目所獲得的利潤率更高。本集團(tuán)擁有大量可轉(zhuǎn)換土地儲備的機(jī)會，預(yù)計未來數(shù)年內(nèi)通過城市更新項目轉(zhuǎn)化的潛在土地儲備建筑面積超過4,000萬平方米。

由于新型冠狀病毒導(dǎo)致市場及經(jīng)營狀況存在的不確定性，富力地產(chǎn)在新增土地儲備和現(xiàn)金管理方面已經(jīng)變更較為謹(jǐn)慎。

根據(jù)2019年年報披露的信息，富力地產(chǎn)預(yù)計將在資本支出方面采取更為審慎的方法。新增土地儲備將更具選擇性，施工主要針對短期收益，且將適當(dāng)延長短期債務(wù)以降低短期風(fēng)險。