2022年22城市集中供地已經(jīng)接近尾聲，截止到2023年1月8日，多數(shù)城市的三批次集中供地已經(jīng)完成，僅有長(zhǎng)春和沈陽(yáng)的集中供地尚未進(jìn)行，4批次的集中供地基本已經(jīng)完成，本文對(duì)已經(jīng)完成集中供地的城市進(jìn)行匯總，將拿地企業(yè)分為4類，分別為：央企房企，地方國(guó)資房企，民營(yíng)房企和混合所有制房企，并解析本批次這4類房企的拿地特點(diǎn)，最后針對(duì)2023年房企后續(xù)集中供地拿地進(jìn)行預(yù)測(cè)。

1、大型央企拿地金額居行業(yè)前列，保利發(fā)展拿地852億居首

從拿地金額榜單可以看出，大型央企拿地金額居榜單前列，此類房企主要是融資和銷售受市場(chǎng)下行影響較少，銷售降幅遠(yuǎn)低于焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的2022年典型房企行業(yè)均值下滑均值39.6%，公開債券融資金額居市場(chǎng)前列。在2022年市場(chǎng)整體低迷的情況下，土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩，大型央企借助其資金充裕的優(yōu)勢(shì)積極擴(kuò)儲(chǔ)，為后續(xù)擴(kuò)充市場(chǎng)份額進(jìn)行準(zhǔn)備。

本文以保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)為例來(lái)說(shuō)明此類房企的拿地特點(diǎn)。保利發(fā)展在拿地宗數(shù)、拿地面積和拿地金額方面均居市場(chǎng)第一位，并且在布局方面，22個(gè)集中供地城市，合計(jì)布局16個(gè)，主要在上海和廣州等熱點(diǎn)城市，在2022年保利發(fā)展的工作會(huì)議上，保利發(fā)展管理層提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的口號(hào)，積極的擴(kuò)儲(chǔ)為后續(xù)保持銷售額的增長(zhǎng)打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。而華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)的布局則較為集中，主要集中在樓市表現(xiàn)較好的一線城市和強(qiáng)二線城市，華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示要在主流城市和主流板塊拿地，中海地產(chǎn)拿地有凈利潤(rùn)指標(biāo)的要求，所以二者拿地地段多為熱門板塊，較少在冷門板塊拿地。

2、民營(yíng)房企拿地占比持續(xù)下滑，濱江龍湖偉星均有拿地

在集中供地政策出臺(tái)以前，品牌民營(yíng)房企為拿地市場(chǎng)的主力軍，但是多數(shù)民營(yíng)房企負(fù)債率較高，在近兩年的市場(chǎng)調(diào)控中普遍銷售下滑，融資受阻，通常面臨較大的償債壓力，對(duì)拿地不再熱衷。部分小型民營(yíng)房企拿地1宗或2宗，整體金額較少，2022年以來(lái)民營(yíng)房企整體拿地占比較少。

僅有少部分民營(yíng)房企在22城集中供地中拿地較多，如濱江、龍湖和偉星，這三家民營(yíng)房企拿地聚焦于原先重點(diǎn)布局的城市，并且拿地較為集中，濱江集中在杭州，龍湖集中在成都和重慶，偉星集中在合肥和南京，這些房企在此類地方具有較高的品牌認(rèn)可度，占有市場(chǎng)份額較高，拿地之后方便開發(fā)銷售。此外，三家房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健，濱江和龍湖均能順暢融資，并且銷售居市場(chǎng)前列，偉星有集團(tuán)其它業(yè)務(wù)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充，并且在安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍占據(jù)一定份額，三家民營(yíng)房企借助市場(chǎng)下行機(jī)會(huì)適當(dāng)補(bǔ)充土儲(chǔ)。

3、混合所有制房企拿地較少，萬(wàn)科金地綠城土儲(chǔ)充足

混合所有制房企經(jīng)營(yíng)較為靈活，既具有民營(yíng)房企的靈活，同時(shí)又兼具國(guó)企的融資優(yōu)勢(shì)，規(guī)模較大的有萬(wàn)科、綠城中國(guó)和金地等。綠城中國(guó)主要在第一批次集中供地拿地，后續(xù)則拿地較少，金地和萬(wàn)科的情形類似，三家房企在22城集中供地中合計(jì)拿地金額相對(duì)大型央企而言較少。

首要原因在于現(xiàn)階段市場(chǎng)何時(shí)走出低谷尚不清晰，為了保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健，這三家房企減少拿地。另一方面，現(xiàn)階段萬(wàn)科、金地和綠城三家土儲(chǔ)充足，按照2021年銷售額計(jì)算，分別可以滿足3.7年、4.5年和6.0年的銷售的銷售，三家房企現(xiàn)階段土儲(chǔ)補(bǔ)充意愿并不強(qiáng)烈。

4、地方國(guó)資拿地市場(chǎng)份額最高，無(wú)錫地方城投拿地開創(chuàng)新模式

地方國(guó)資主要分為品牌地方國(guó)企和地方國(guó)資平臺(tái)公司，其中部分品牌地方國(guó)企拿地金額仍舊位于市場(chǎng)前列，如廈門建發(fā)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份等拿地金額據(jù)市場(chǎng)前列，這3家房企仍有擴(kuò)充市場(chǎng)規(guī)模的訴求，此外越秀地產(chǎn)加大杭州和上海的拿地占比，華發(fā)股份加大上海和成都地塊占比，此類拿地有利于其多元化布局，方便抵抗市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

在本批次集中供地拿地金額TOP30排行榜中，地方國(guó)資平臺(tái)房企入榜數(shù)量達(dá)到9個(gè)。在民營(yíng)房企拿地退場(chǎng)，央企主要針對(duì)熱門板塊拿地的情況下，地方國(guó)資平臺(tái)托底土拍的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，此類房企拿地主要是針對(duì)所屬區(qū)域項(xiàng)目承擔(dān)其國(guó)企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，如青島黃島區(qū)地塊多被西海岸新區(qū)控股下屬國(guó)企競(jìng)得，之江城投競(jìng)得杭州西湖區(qū)兩個(gè)巨幅地塊。但是現(xiàn)階段地方國(guó)資所拿項(xiàng)目一般開工較慢，且此類房企普遍開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺，頻繁托底土拍留下諸多后患。

值得注意的是，無(wú)錫在2022年的土拍中開創(chuàng)了一種新的模式，地方城投公司和民營(yíng)企業(yè)組成聯(lián)合體合作拿地開發(fā)項(xiàng)目，這將會(huì)對(duì)其它地方的土拍產(chǎn)生借鑒作用。隨著近期融資16條新政推出，針對(duì)房企的融資將會(huì)較為寬松，預(yù)計(jì)后續(xù)部分品牌房企將會(huì)和國(guó)資平臺(tái)合作，此類項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程將會(huì)加快。

5、集中供地政策出現(xiàn)松動(dòng)，后續(xù)市場(chǎng)格局正在重塑

黨中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了房住不炒，穩(wěn)字當(dāng)頭的指導(dǎo)方針。在這個(gè)具體指導(dǎo)方針下，土地市場(chǎng)大起大落的情況預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生，同時(shí)也更加強(qiáng)調(diào)因城施策。針對(duì)2023年集中供地市場(chǎng)，焦點(diǎn)研究院結(jié)合近期的政策和2022年集中供地走勢(shì)提出以下兩點(diǎn)預(yù)測(cè)：

（1）在市場(chǎng)格局方面，隨著融資利好的逐步落實(shí)，銀行等機(jī)構(gòu)為了防止違約和呆賬的發(fā)生，主要是針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企提供融資，出險(xiǎn)房企獲得融資主要是針對(duì)旗下項(xiàng)目，后續(xù)出險(xiǎn)房企資金仍舊較為緊張。預(yù)計(jì)2023年國(guó)央企將會(huì)繼續(xù)成為拿地市場(chǎng)的主力，出于對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，在市場(chǎng)徹底走出低谷以前，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企不會(huì)大量拿地，小型民營(yíng)房企拿地份額占比較少的情況將會(huì)繼續(xù)。

（2）在市場(chǎng)熱度方面此外，出于投資安全性的考慮，房企拿地仍會(huì)傾向于熱門城市和熱門板塊，經(jīng)濟(jì)能級(jí)較弱的城市土地供應(yīng)量明顯下滑或呈常態(tài)，針對(duì)樓市表現(xiàn)較差和城市中的冷門板塊，房企拿地意愿較低，這就使得不同城市和城市的不同地塊溢價(jià)率差距較大，后續(xù)土地市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)。