朝陽小紅門11號地塊項目「中建星光里」之前公布了設(shè)計方案和戶型圖，昨天（6月15日）獲批5棟樓的預(yù)售許可，速度真絕絕子~

中建星光里位于南三環(huán)外，小紅門路東，價格倒掛，銷售指導價8萬/平，戶型面積段為70-128平兩居-四居，總價區(qū)間在560-1024萬。

小紅門地名實際上源自南海子公園，當年南海子公園面積達216平方公里，覆蓋朝陽豐臺大興三個區(qū)，清代給南海子公園整個圍起來了，供皇帝狩獵娛樂。

清代南海子一開始有5個門，后來在北紅門東邊又開了一個門，叫小紅門，后來1890年永定河發(fā)洪水，南海子公園圍墻基本被沖毀，但留下了地名，當年的北紅門叫后來叫北大紅門，而小紅門的地名就一直保留了下來。

所以，小紅門這地方在明清時期，就是養(yǎng)牲口供皇家狩獵娛樂的地方，里面還有耕地和菜園子，久而久之，這一片就聚集了大量為皇家服務(wù)的長短工，大家一塊趴活兒。短打們聚集的地方，城市界面就差了一大截了，一直持續(xù)到現(xiàn)在。

小紅門這個地方屬于朝陽的西南角，挨著豐臺和大興，這種地方就是三區(qū)交界。

北京三區(qū)或者兩區(qū)交界，發(fā)展好的很少，我能想得到的也就是昌平南和通州臺湖，昌平是抱海淀大腿，臺湖雖然是三區(qū)交界，但也是有經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)加持，比較頂。

但是小紅門板塊就比較尷尬。

雖然占據(jù)了四環(huán)的優(yōu)勢，但南四環(huán)比北四環(huán)差遠了，在朝陽區(qū)的規(guī)劃中，南邊這片算是純粹的居住區(qū)，未來不會有什么明顯職住平衡的規(guī)劃，就是拆了一大片城中村，大家上樓?？粘鰜淼牡貕K，做商品房開發(fā)而已。

根據(jù)2021年朝陽區(qū)發(fā)布的十四五規(guī)劃和2035遠景目標綱要來看，朝陽區(qū)將集中資源重點發(fā)展金盞，望京，垡頭這些板塊。

至于小紅門所屬的西南區(qū)域，我們從板塊控規(guī)圖可以看到，星光里的北側(cè)是小紅門的9號地，未來這片區(qū)域規(guī)劃了大片居住用地（黃色），剩下的綠地偏多，有限的商業(yè)部分（紅色）。

板塊內(nèi)，沒有特別高端的配套，逛街基本就是兩公里外的西北方向的新業(yè)廣場。

而附近兩個比較大的配套，讓人五味雜陳，西南方向的城環(huán)城汽配城和城外城家居廣場，很多人都希望這倆能夠遷走，騰出地塊做商業(yè)升級，但是很遺憾，這倆商業(yè)都會一直保留，而且城環(huán)城汽配城還會擴大升級。

地塊北面有不少改善新盤，單價都在10萬+，北京天譽12萬/平，合生縵云13.5萬/平，每平至少差4萬，周邊二手房保利首開天譽單價也在10萬+。

朝陽區(qū) 三環(huán)邊 地鐵盤 八十中分校,新國貿(mào) 規(guī)劃大型商業(yè)綜合體,全盤 300多套房源,樣板間已開放 本月就開盤,適合國貿(mào)、望京等上班通勤的年輕人,開始驗資排卡了！每日1000元優(yōu)惠福利,最小戶型70㎡ 總價500多萬.

中建星光里位于小紅門路（和諧苑南側(cè)）該地塊是今年2月，中建東孚以總價14.26億摘得朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級開發(fā)項目11號地（XHM-15），折合成交樓面價約4.73萬元/㎡，商品房銷售指導價8萬元/㎡。

該地塊用地規(guī)模約1.2公頃，地上建筑規(guī)模約3萬㎡，地塊很小，但無任何配建，純商品房地塊，占地面積約1.2萬㎡，容積率2.5，限高60米。

項目位于小紅門板塊，與最近的分鐘寺新國貿(mào)（根據(jù)《北京市豐臺區(qū)分鐘寺地區(qū)FT00-0519 街區(qū)控制性詳細規(guī)劃（街區(qū)層面）（2022年—2035年）》（草案）6月5日正式公示征求意見）接壤，東臨未來的城市臨海，周邊有八十中分校，以及待開發(fā)的住宅與教育地塊、新國貿(mào)規(guī)劃的大型商業(yè)綜合體。

作為“洼地”的東南三環(huán)分鐘寺地區(qū)，定位為中心城區(qū)東南新興商務(wù)地標，首都商務(wù)新區(qū)功能拓展腹地，將打造成為面向未來的智慧街區(qū)、綠色街區(qū)、活力街區(qū)與安全街區(qū)。

中建星光里，位于朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)，東南四環(huán)內(nèi)，距離豐臺區(qū)邊界很近，與地鐵10號線成壽寺站直線距離約1.1公里，與亦莊線肖村站直線距離約1公里。

商業(yè)上項目北側(cè)不遠有興業(yè)廣場商業(yè)街，另外走三環(huán)很快就能通達合生匯、富力廣場、SKP這些著名的shopping mall。

中建東孚調(diào)用產(chǎn)品系中主打高標準的星光系，攜手國際頂尖設(shè)計團隊，采用現(xiàn)代精工設(shè)計風格，打造高雅的光幕立面設(shè)計，藍鉆石材+質(zhì)感鋁板+真石漆，材料組合，盡顯現(xiàn)代線條的流利之美，展現(xiàn)生活的精致個性。

項目利用北側(cè)出于采光紅線的后撤空間，設(shè)計建造移步異景的重園林。

南側(cè)第一排近乎和城市綠地公園零距離，在繁華的cbd坐擁一片靜謐的生態(tài)土壤，地緣的優(yōu)勢和設(shè)計的巧思完美融合社區(qū)與城市滿足人們對城市森林的場景想象與健康追求。

星光里的用地面積約1.2公頃，地上建筑面積約3萬㎡，共規(guī)劃5棟住宅樓，樓層為3-18層，容積率2.5，綠化率30%。

地塊本身規(guī)模不大，僅300余套房源，其中商品房總共5棟樓，分別為南北朝向的三棟高層和東西朝向的兩棟洋房產(chǎn)品；

主力面積段70-128㎡，有70/77㎡的兩居，96/98㎡的三居，和128㎡四居；指導價8萬/㎡，總價500多萬全部精裝修交付。

項目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，5月30日營銷中心已開放，售樓處樣板間均已開放，預(yù)計本月就開盤。

與附近的分鐘寺區(qū)域10萬元/㎡+的新房項目存在著明顯價格差，而直線距離只有1.5公里左右。項目距離分鐘寺豪宅三兄弟只有1500米，限指導價8萬/㎡，不但屬于朝陽，單價還能便宜4萬/平，這個價格，還是有優(yōu)勢的。

中建星光里，適合國貿(mào)、望京、金融街、麗澤等各種10號線沿線通勤上班的朋友。

70㎡兩居室：戶型非常方正，通透全明格局。超大玄關(guān)柜空間，客廳+主臥朝東或朝西，雙飄窗的設(shè)計，U型廚房推拉門設(shè)計，獨立家政間設(shè)計，可配置洗衣機烘干機。

77㎡兩居室：南向兩居+三面朝陽飄窗設(shè)計，迎合年輕人的餐客社交空間。家政間整合進衛(wèi)生間，提高了整個空間的利用率。

96㎡三居室：南北通透+全明格局，這個戶型特點是有一個X空間，這個戶型在邊戶的位置，X空間可以作為一個書房或者小型會客廳，商業(yè)話題、閨蜜談心的私密空間，也可以“格局打開”，把這里作為單獨的餐廳，解放更多的公區(qū)空間！

98㎡三居室：5米的大橫廳，南向雙臥室+雙衛(wèi)+雙飄窗格局，主臥套間設(shè)計3.5米面寬的設(shè)計。

128㎡四居室：四葉草布局，八窗全明，采光非常好，4米寬廳、雙臥朝南+三飄窗，動靜分離，還有獨立的玄關(guān)柜+餐邊柜或家政間的收納設(shè)計，整個空間感很不錯。

戶型點評：

70平兩居：總體方正，動靜分區(qū)，明廚明衛(wèi)，沒有浪費什么面積，U型廚房好評。

77平兩居：我說比較大，客廳面寬偏小，只有3.2米，暗衛(wèi)差評。

96平三居：主臥套房設(shè)計，帶飄窗，開間進深比不太理想

96平邊戶：客廳采光面5米，好評；U型廚房近6平米，比較緊湊，總體空間利用率比較高。

128平四居：標準四葉草戶型，舒適度最高。

三、周邊二手房對比

小紅門片區(qū)二手房目前主流價格在7萬左右，比如中海城圣朝菲，掛牌房源都在7萬上下，唯一高于8萬的是2019年的次新房首開熙悅安郡，掛牌價在8.2萬左右。

區(qū)域內(nèi)的新房項目，云筑，價格也就是7.5萬，都是地段差的地方，云筑強在人大附，對于北京的房價，往往就是產(chǎn)業(yè)和通勤決定了下限，而學區(qū)決定了價格上限。

至于其他的項目，比如分鐘寺三兄弟，基本都是偏豪宅，沒有多少可比性。實際這仨項目現(xiàn)在也是“難兄難弟”，降價在走量。

這么一比較，小紅門這個地方總體下限當然是有的，但上限也就很一般了。

四、購買建議

1、小紅門這個地方的問題，中建東孚自然是曉得的，所以人家在設(shè)計產(chǎn)品的時候可算是花了不少心思。

①星光系是中建高端品質(zhì)住宅產(chǎn)品系列，所以，項目用料應(yīng)該不用太擔心。

②戶型設(shè)計小型化，舒適度最好的98平米三居和128平米四居，給了樓王2號樓。

總結(jié)一下，戶型基本沒有什么硬傷，看自己錢包選擇。

2、通勤方面，不是地鐵房，四環(huán)實際距離在800米左右，比較適合自駕出行。當然這個地方，到國貿(mào)，到金融街，到總部基地，都還可以。

3、我們講判斷一個地方的潛力，主要看兩個方面，一個是板塊能級，二是供需結(jié)構(gòu)。

板塊能級方面，產(chǎn)業(yè)和學校，小紅門都沒有優(yōu)勢可言；供需結(jié)構(gòu)，在這個片區(qū)這個價格，找類似標準的產(chǎn)品，也不太容易，所以產(chǎn)品本身還是可以的，但不要期待有多少賺頭。

一句話總結(jié)，中建星光里，算是就是給大家準備的“自住型”商品房。

房住不炒，不就該這樣么......