作者 | 劉瑩

出品 |?焦點財經(jīng)

一座城市的更新發(fā)展，承載著人們對于美好生活的向往。

近日，最新出爐的2021年北京市政府工作報告中明確提出，要“大力實施城市更新行動”，以社區(qū)為實施單位，注重城市設(shè)計，創(chuàng)新政策機制，鼓勵引導(dǎo)各方力量參與，實現(xiàn)利益共享、多方共贏。

報告同時指出，要“抓好核心區(qū)平房區(qū)院落申請式改善和簡易樓騰退改善，多種模式推進(jìn)老舊小區(qū)、危舊樓房、老舊樓宇、老舊廠房改善，加快低效樓宇升級改造和存量土地資源盤活利用”。

城市更新是對城市功能的重新定位，也是北京市“十四五”規(guī)劃的重點任務(wù)之一。正值北京市政協(xié)十三屆四次會議召開之際，北京市政協(xié)港澳臺僑工作顧問、優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶就城市更新與國際科技創(chuàng)新中心建設(shè)等方面，提出了相關(guān)建議。

成立專門機構(gòu)，推進(jìn)城市更新

“北京應(yīng)該在城市更新的過程中驅(qū)動創(chuàng)新消費業(yè)態(tài)，成立關(guān)于‘城市更新’的專門機構(gòu)，以整合資源、統(tǒng)籌各方相關(guān)職能和利益相關(guān)群體，更高效地推升北京城市升級改造的水平”，毛大慶稱。

他認(rèn)為，北京既已明確了城市更新的地位，以及推進(jìn)這項業(yè)務(wù)的決心，就需要在體制和機制上進(jìn)行一個更為深入的改革，以讓城市更新業(yè)務(wù)的開展更加規(guī)范、系統(tǒng)和順暢。

“相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，城市更新主要以存量改造為主，涉及的主體也較為多元，在具體的操作方式和運作思路上，都有諸多不同”，毛大慶稱，“它不僅是看得見的顯性改造，還包括隱性的文化傳承、建筑風(fēng)貌等，是慢工出細(xì)活的項目”。

事實上，在目前的城市更新實踐中，已經(jīng)出現(xiàn)了不少需要解決的問題。甚至，由于年代久遠(yuǎn)，在對老舊小區(qū)進(jìn)行改造的過程中，找到“真實”房主都是問題。因此，在他看來，成立一個專門的機構(gòu)，專項對接這項事宜，十分必要。

比如，在日本、新加坡等進(jìn)入城市更新領(lǐng)域較早，且取得了較大成績的國家和城市，都成立有專門的城市更新機構(gòu)，這也為我們提供了可以借鑒的經(jīng)驗，毛大慶稱。

城市更新是一項民生工程，也是一片極具潛力和投資巨大的“藍(lán)?！笔袌?。住建部的統(tǒng)計顯示，全國共有老舊小區(qū)約17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約40億平方米，初步估算的投資額高達(dá)4萬億元。

近年來，從中央到地方，自上而下陸續(xù)出臺了一系列的支持政策，推動城市更新發(fā)展，不少房企也積極響應(yīng)，搶灘布局這一市場。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，百強上市房企中，約有47%涉足了城市更新領(lǐng)域，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了61%。

不過，由于運轉(zhuǎn)周期長、前期資金沉淀較多，單一的城市更新項目僅僅依靠政府扶持難以持續(xù)。這也導(dǎo)致，不少進(jìn)入該領(lǐng)域的運營商，都不可避免的面臨了來自資金方面的壓力。

在毛大慶看來，民營城市更新運營商最大的資金壓力來自于房屋租金。因此，他建議，打破原有的房屋資源壟斷形式，清理轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包的中間商，讓國資公司或房產(chǎn)持有方與民營運營公司直接對接，凈化資產(chǎn)承租關(guān)系，釋放商業(yè)租金的靈活性，以盤活更多的閑置資產(chǎn)。

同時，他認(rèn)為，應(yīng)該加大銀行等金融機構(gòu)對運營企業(yè)的信貸支持，由政府出面多方統(tǒng)籌加強銀行對于運營企業(yè)的金融支持。尤其是針對網(wǎng)紅企業(yè)、匠人企業(yè)，要以展期、續(xù)貸等方式提供信貸資金無縫銜接。

搭建多元運營體系，賦能城市空間

城市更新會帶來大量需求，而且，老城的改造就像是做雕塑，不僅僅要好看，還要好用，城市更新的開展也使得共享空間充滿了更多的想象力。

結(jié)合自己在城市更新實踐中的豐富經(jīng)驗，毛大慶曾多次公開表態(tài)，“城市更新的意義在于城市的文化復(fù)興，它遠(yuǎn)不僅僅是一個商業(yè)方式的改造，更多的是一個城市文化復(fù)興的標(biāo)志”。

事實上，早在2015年，毛大慶就已經(jīng)看到了城市更新這片“藍(lán)?！?，并有意將其與共享空間相結(jié)合。

該年2月，毛大慶發(fā)起成立“共享際”，通過推動城市更新、盤活升級改造存量資產(chǎn)，將“共享辦公、社交公寓、創(chuàng)新商業(yè)IP、體育、休閑、文化、娛樂”等多種業(yè)態(tài)的文化內(nèi)容裝入其中，創(chuàng)造出了豐富、多元的共享生活體驗場景。

在毛大慶看來，隨著城市生活進(jìn)入效率時代，老城也迎來了一個更新與再營造的過程，城市空間的多元化將是未來城市發(fā)展的新趨勢，共享空間就是城市更新重要的組成部分。傳統(tǒng)的“高周轉(zhuǎn)模式”已經(jīng)不符合新基本面的需求，城市更新需要打造更多有文化積淀的精工項目。

上述觀點在其此次的提案中也有體現(xiàn)。毛大慶建議，要大力開展“匠人文化”、“匠人精神”的宣傳，從宣發(fā)系統(tǒng)動用政府資源、融媒體資源傳播、樹立新經(jīng)濟、新品牌形象，用市場+媒體共同孵化新的高成長性網(wǎng)紅IP。

“在平臺搭建的過程中，運營企業(yè)可通過投資、并購等方式沉淀IP資源庫，再通過流量孵化、資本孵化、激勵孵化等多種方式擴張IP孵化平臺的覆蓋范圍和影響力，整合打造多場景、多元化的運營體系，賦能城市空間”，毛大慶稱。

一個城市更新項目能否成功，運營能力如何是關(guān)鍵。就此，毛大慶建議，“引入專業(yè)評估機構(gòu)對街區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行公允價格評估，根據(jù)公允價格租金對引入的運營內(nèi)容進(jìn)行扶持，可考慮三年孵化模式，運營第一年公允價格下進(jìn)行折扣管理，此后根據(jù)租金逐年遞增”。

“現(xiàn)狀市場租金價格缺少市場管理機制，隨行就市，影響內(nèi)容持續(xù)生長”，毛大慶稱。

一個成功的城市更新項目，還需要在政策層面給予保障。毛大慶建議，“由政府牽頭出臺相關(guān)政策對舊城區(qū)主要街區(qū)，騰退50年代房管局管理‘商企租’用房，及個人承租的直管公房，通過市場化的運作方式篩選從事內(nèi)容運營的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)，由國資企業(yè)與民營合資成立運營平臺，以‘政府引導(dǎo)、國資參與、企業(yè)運營’的方式管理和運營閑置資產(chǎn)”。

“一方面，企業(yè)可以直接拿到一手的閑置房產(chǎn)資源；另一方面，政府也可以利用民營企業(yè)有活力、有效率、決策機制靈活的優(yōu)勢，運用財政資金杠桿長效扶持、補貼優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)內(nèi)容，完成城市更新的消費內(nèi)容升級，重塑街區(qū)活力”，毛大慶說。

讓舊城煥發(fā)活力，傳遞“北京魅力”

相比廣、深等城市，北京的城市更新獨具優(yōu)勢，毛大慶稱。

首先，作為政治文化名城，北京具有豐富的歷史基因，也有創(chuàng)造城市魅力的基礎(chǔ)。在北京這樣具有年代感的城市里發(fā)展城市更新，容易形成地標(biāo)性建筑。這些建筑，就是北京城市魅力的體現(xiàn)。

尤其是，北京的高等學(xué)校和科研院眾多，且每個單一的行政區(qū)都各具特色。這意味著，北京具備形成一個城市、多個消費場景的潛力，也為城市更新業(yè)務(wù)的開展提供了較為廣闊的空間。

其次，在四個一線城市中，北京的城市更新起步較晚，但這也有好處。這意味著，北京可以吸取其他城市在城市更新方面的經(jīng)驗、教訓(xùn)，少走彎路。

再次，北京是一個具有開放性的城市。正因如此，北京可以存在網(wǎng)紅家居、科創(chuàng)等多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)。并且，北京的消費升級需求較為明顯，這是一種增長性消費，是北京的優(yōu)勢，更能滿足人們對于美好生活的追求。

如何檢驗一個城市更新項目是否成功？毛大慶認(rèn)為，帶來城市面貌的改變是檢驗的標(biāo)準(zhǔn)之一。此外，項目是否具有獨特IP，以及能夠滿足人們對于幸福生活追求的目的，也是檢驗的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在城市更新的賽道上，需要更多科創(chuàng)企業(yè)的加入，而這些企業(yè)需要源源不斷的吸納高質(zhì)量年輕人才，為未來的發(fā)展提供動力。

于此，毛大慶建議，“加大針對泛科創(chuàng)領(lǐng)域的人才申報渠道，尤其是市屬眾創(chuàng)空間、孵化器等社會化創(chuàng)新服務(wù)平臺的人才申報權(quán)限，營造及釋放北京鼓勵科創(chuàng)類人才留京的宣傳效應(yīng)”。

“目前的市場上，高端人才不少，‘多層次’的卻不多。目前急需的科創(chuàng)類人才需要兼具‘多層次’和‘高端性’兩個方面，這在日本和新加坡也有先例”，毛大慶稱。

隨著我國一、二線城市逐步進(jìn)入存量時代，百強房企大都涉獵了城市更新領(lǐng)域，但集中于廣深區(qū)域，土儲豐富。

比如，較早進(jìn)入廣深區(qū)域的富力集團(tuán)和佳兆業(yè)等，如今大部分具有豐厚的城市更新土地儲備；后進(jìn)入的恒大、融創(chuàng)、碧桂園等房企，近幾年通過收購也新增了大量城市更新土地儲備。

不過，按照規(guī)劃，北京將在2021年至2025年，對所有房齡超過20年的房子進(jìn)行全面“翻新”，補充各種便民設(shè)施。由此來看，北京也是一個在城市更新賽道上極具前景的市場。