第一太平戴維斯北京物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人、高級董事張晶予

作者丨王迪

出品丨焦點財經(jīng)

從2020年的上市熱潮、市值飆升、戰(zhàn)疫英雄，到如今上市門檻提升、市值縮水、上市即破發(fā)，曾經(jīng)風(fēng)光無兩的物業(yè)板塊正漸入理性區(qū)間。與此同時，伴隨著玩家的爭相涌入以及“大魚”吃“小魚”的行業(yè)快速整合，在這條縱深的賽道中，對專業(yè)度及精細(xì)度的要求也愈來愈高。

找尋傳統(tǒng)物業(yè)的“突破口”，伴隨中央碳中和碳達(dá)峰等綠色東風(fēng)吹拂，近年來被冠以綠色科技、智慧化、新基建等新型可持續(xù)標(biāo)簽，漸成物業(yè)管理行業(yè)新趨勢。

近日，作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商之一，第一太平戴維斯首發(fā)“樓宇可持續(xù)運維評估模型”，寄希望于提供碳中和樓宇運維服務(wù)解決方案，踐行國際綠色健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，推動城市可持續(xù)發(fā)展。

從前期顧問、大宗投資交易、物業(yè)及資產(chǎn)管理、估值及專業(yè)顧問等走來， 見證地產(chǎn)“黃金時代”、“白銀時代”“黑鐵時代”各個階段服務(wù)方的心理及投資需求變化。在張晶予看來，盡管時代更迭，商業(yè)寫字樓的業(yè)主方有一大關(guān)注點從未改變：如何實現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化。

“在當(dāng)前房地產(chǎn)既有市場里，業(yè)主方拼的是增值保值，租客方考量的是是否為最合適的辦公地址。除了硬件辦公地址選項不能改變之外，在服務(wù)軟性上、可提升的空間還很大。”

對于目前火熱的可持續(xù)商務(wù)樓宇，張晶予認(rèn)為，要真正落實樓宇“碳中和”及“碳達(dá)峰”的要求，一是需要將政策吃透，二是在政策向下時尋找對標(biāo)工具。

“不能碎片化地去提供服務(wù)，要向業(yè)主有的放矢地制定目標(biāo)可達(dá)的科學(xué)計劃，為業(yè)主在不同項目提供因地制宜的綠色解決方案?！?/p>

從土地紅利時期到金融紅利時期，再到管理紅利時代，面對浩浩蕩蕩的寫字樓及商業(yè)樓宇提升訴求，第一太平戴維斯也在應(yīng)時而變。

2021年，受房地產(chǎn)上游企業(yè)流動性危機(jī)的影響，房企賣子求生、出售物業(yè)現(xiàn)象層出不窮。伴隨著物管市場交易的如火如荼，一方面，以碧桂園服務(wù)為主的物管巨頭憑借收并購方式將物企納入陣營，另一方面，萬科萬物云以平臺換股方式擴(kuò)盈市場版圖。

對于市場中出現(xiàn)的大規(guī)模的物管收并購，張晶予的看法是，這符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律，因為交易的達(dá)成是由雙方強(qiáng)烈的供需意愿決定的，未來物業(yè)市場發(fā)展空間還有很大。

“之所以導(dǎo)致物業(yè)這一市場如此活躍，一方面因為對于出售優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，可以盤活解決中短期的資金不足的問題；另一方面想擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模、搶跑存量市場的物管，也有機(jī)會接盤?！?/p>

在房地產(chǎn)整體增量轉(zhuǎn)存量的過程中，張晶予指出，目前大家對資產(chǎn)管理的看法發(fā)生了轉(zhuǎn)變。以前對資產(chǎn)的理解是等著資產(chǎn)單純在市場里增值。但是，現(xiàn)在大家對資產(chǎn)的理解是如何深耕細(xì)作，通過科學(xué)化的方法讓它增值。

“以前的增值指的是土地增值、貨幣增值，以后的增值指的是資產(chǎn)增值。一個好的管理者要真正為業(yè)主做好管理的增值，這才是一個具有專業(yè)度的管理人?！?/p>

對于目前物業(yè)公司快速收并購的舉措，是否會引發(fā)自身管理質(zhì)量的“反噬”？張晶予則認(rèn)為，現(xiàn)在對于物管來說，盡快擴(kuò)大規(guī)模、搶占市場是重點。

“誰先搶到這個市場，誰就有發(fā)言權(quán)，就可以制定游戲規(guī)則。誰走在前面，誰就會獲得客戶第一時間的認(rèn)可，才能把思考力轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力，現(xiàn)在方法已經(jīng)不是最重要，主要是搶占市場?！?/p>

從風(fēng)起云涌的國內(nèi)房地產(chǎn)市場反窺外資動作，亦能發(fā)展新的趨勢。

2021年11月，高盛投資組合管理團(tuán)隊買入中國房企債券，被認(rèn)為是外資抄底中國房地產(chǎn)。

張晶予則從售賣標(biāo)的是金融產(chǎn)品，而非房企股權(quán)或單體項目出發(fā)，剖析這或許只是高盛自身的投資策略，不能僅靠這一動作判斷為它是為房企前來抄底，也不能判斷房企的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)來了。

“一方面，疫情之后中國是最快速恢復(fù)的國家，高盛可以盡可能規(guī)避投資風(fēng)險。另外，政府出售處理房企違約問題，此時，高盛入手是比較好的時機(jī)，可以適當(dāng)拉升資產(chǎn)泡沫，獲得一定的投資收益。”

她認(rèn)為，今年外資肯定會持續(xù)關(guān)注中國房地產(chǎn)市場，因為外資投資是看中長期，看中長期經(jīng)濟(jì)是否還維穩(wěn)，但是受外部環(huán)境包括中美貿(mào)易摩擦、疫情反復(fù)、國門開放不同程度的預(yù)判、俄烏戰(zhàn)爭等因素的影響，外資入場中國會偏向謹(jǐn)慎。

從物管企業(yè)收并購，到資本市場長短期認(rèn)識，再到房地產(chǎn)市場軟著陸，深耕房地產(chǎn)及物業(yè)市場多年，張晶予形成了自身的邏輯認(rèn)知，而面對行業(yè)走勢的迷茫與焦慮，她亦有自身獨有的見解。

焦點財經(jīng)對話第一太平戴維斯北京物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人、高級董事張晶予，聽他講述大資管時代下的物業(yè)發(fā)展及時代命題。

以下為焦點財經(jīng)與張晶予的對話節(jié)選：

Q:對于房企而言，穿越周期的關(guān)鍵點是什么？應(yīng)該如何實現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸？

A:軟著陸這個問題太宏觀了，從管理的角度看，不是我們通常熟知的管理范圍。

從政策角度看，我覺得去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確給了信號，就是房地產(chǎn)要軟著陸了。我記得主要強(qiáng)調(diào)了三點。第一，加強(qiáng)保障適用房的建設(shè)；第二，商品房市場要合理滿足使用者的居住需求。這一條對房市是一個利好的消息，不再談商品房的政策給它的壓力，而是強(qiáng)調(diào)除保障房之外，適合不同需求者的商品房入市。

第三，房地產(chǎn)還是要實現(xiàn)健康發(fā)展、良性循環(huán)。政府就是要讓房地產(chǎn)軟著陸，因為軟著陸是一個與宏觀經(jīng)濟(jì)很密切相關(guān)的話題。房地產(chǎn)如果不能軟著陸，我們經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)也會受到影響。所以我相信政府一定會通過宏觀政策盡快幫助房地產(chǎn)軟著陸。因為高壓政策已經(jīng)實行好幾年了，洗牌已經(jīng)都“洗”了相當(dāng)一段時間了。我覺得房地產(chǎn)軟著陸是必須的，只是一個時間的問題，而且從市場的反映來看，應(yīng)該也是比較接近了。

Q:您覺得今年的大宗交易會呈現(xiàn)哪些特點？

A:從我們的研究部報告來看，2017年到2021年，這五年的大宗交易都超過500億了，無論是內(nèi)資還是外資，包括還有自用的。從趨勢來看，市場對大宗交易的持續(xù)熱度是沒有減退的。

因為今年外部環(huán)境太復(fù)雜，可能外部環(huán)境也會影響中國的內(nèi)部環(huán)境。在此種條件下，開年這三個月還沒有看到有大宗交易的動作，至少我還沒有看到。我覺得今年市場還是會受到很大的關(guān)注度，但是出手可能會比較謹(jǐn)慎。

Q:您覺得房地產(chǎn)市場下行，大規(guī)模收購物管公司是否是良舉？

A:物業(yè)和房地產(chǎn)互為上下游，現(xiàn)在是在一個產(chǎn)業(yè)鏈里的上下游，是一種互生的關(guān)系。這些年房企調(diào)控減速發(fā)展，去年，政府針對債務(wù)違約問題大力度處理，使得很多房企資金鏈出現(xiàn)問題，當(dāng)然就要出售資產(chǎn)。

我個人覺得，這是由雙方供需決定的，所以導(dǎo)致這一市場如此活躍，滿足經(jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的規(guī)律，是供需雙方都有很強(qiáng)烈的意愿才能達(dá)成。

就目前來看，房企要短期內(nèi)解決資金鏈問題，也沒有那么現(xiàn)實，還得假以時日，在這個過程中，肯定還會有一些板塊整合需求，所謂的“大魚”吃“小魚”還會發(fā)生，預(yù)判今年這樣的動作還是會有。

Q:尤其是，在經(jīng)歷過風(fēng)口之后，物業(yè)股似乎已經(jīng)呈現(xiàn)增長乏力的境況。您如何看待未來物業(yè)板塊的發(fā)展?jié)摿Γ?/strong>