BIM（建筑信息模型）是一個可視程度非常高的一體化平臺，將BIM應用到物業(yè)管理工程應急處置、火災應急處置等服務環(huán)節(jié)，將大大改善物業(yè)管理效率和服務水平。

一、BIM的動態(tài)化

只有形成一個動態(tài)BIM環(huán)境，才能使BIM在運維上發(fā)揮作用。我們不是要一個動畫三維圖，而是要讓BIM中涵蓋動態(tài)化數(shù)據(jù)。

1. 全樓空調(diào)的管理

如對于一個復雜而龐大建筑的空調(diào)系統(tǒng)，我們要隨時了解它的運行狀態(tài)，利用BIM模型就非常直觀，對整體研究空調(diào)運行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。

我們可方便了解到冷機的運行，類型、臺數(shù)、送出水溫、空調(diào)機（AHU）的風量、風溫及末端設備的送風溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個參數(shù)，方便運行策略研究、節(jié)約能源。

同時對水泵啟停、閥門的開啟度、各管線的水溫、流量，可進行直觀的監(jiān)視。

2. 智能照明

現(xiàn)在大多數(shù)項目都具有智能照明功能，利用BIM模型可對現(xiàn)場管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現(xiàn)，為物業(yè)人員提供了直觀方便的手段。

二、工程應急處置

1. 漏水應急處理實例

如在項目中，有自來水管線破裂等情況發(fā)生，導致從管線、電纜橋架、未作防水的地面向地下多層漏水。

雖然有CAD圖紙，但地下層結(jié)構(gòu)復雜，上下對應關系不直觀，從而要動用大量人力，對配電室電纜夾層、倉庫、輔助用房等進行逐一開門檢查。

如果能將漏水報警與BIM模型相結(jié)合，我們就可在大屏上非常直觀的看到浸水的平面和三維圖像，從而制定搶救措施，減少損失。

2. 重要閥門位置的顯示

標準樓層水管及閥門的設計和安裝都有相應的規(guī)律，可方便找到水管開裂部位并關斷閥門。

但是在大堂、中庭等處，由于空間變化大，水管閥門在施工時常有存在哪方便就安裝在哪的現(xiàn)象。假如某項目因極端冷天導致使大門入口風幕水管冷裂，經(jīng)反復尋找閥門，最后在二層某個角落才找到。這里雖存在基礎管理的缺陷，但如有BIM模型顯示，閥門位置一目了然，處理會快很多。

3. 入戶管線的驗收

一個大項目有電力、光纖、自來水、中水、熱力、燃氣等幾十個進樓接口，在封堵不良且驗收不到位時，一旦外部有水（如市政自來水爆裂，雨水倒灌），水就會進入樓內(nèi)。利用BIM模型可對地下層入口精準定位、驗收，方便封堵，質(zhì)量也可易于檢查，減少事故幾率。

三、火災應急處置水平的提高

對于火災應急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優(yōu)勢的典型應用。

1. 消防電梯

按目前規(guī)范，普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用（其中消防梯僅可供消防隊員使用）。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動態(tài)功能，就有可能使電梯在消防應急救援，尤其是超高層建筑消防救援中發(fā)揮重要作用。

要達到這一目的所需條件包括：

1)具有防火功能的電梯機房、有防火功能的轎廂、雙路電源（采用阻燃電纜）或更多如柴發(fā)或UPS（EPS）電源；

2)具有可靠的電梯監(jiān)控，含音頻、視頻、數(shù)據(jù)信號及電梯機房的視頻信號、煙感、溫感信號；

3)在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭；

4)可靠的無線對講系統(tǒng)（包括基站的防火、電源的保障等條件）或大型項目駐地消防隊專用對講系統(tǒng)；

5)在中控室或應急指揮大廳、數(shù)據(jù)中心ECC大廳等處的大屏幕；

6)可靠的全樓廣播系統(tǒng)；

7)電梯及環(huán)境狀態(tài)與BIM的聯(lián)動軟件。

當火災發(fā)生時，指揮人員可以在大屏前憑借對講系統(tǒng)或樓（全區(qū)）廣播系統(tǒng)、消防專用電話系統(tǒng)，根據(jù)大屏顯示的起火點（此顯示需是現(xiàn)場視頻動畫后的圖示）、蔓延區(qū)及電梯的各種運行數(shù)據(jù)指揮消防救援專業(yè)人員（每部電梯由消防人員操作），幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。

哪些電梯可用，哪些電梯不可用，在BIM圖上可充分顯示，幫助決策。

2. 疏散引導

對于大多數(shù)不具備乘梯疏散的情況，BIM模型同樣發(fā)揮著很大作用。憑借上述各種傳感器（包括卷簾門）及可靠的通訊系統(tǒng)，引導人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散，使火災搶險發(fā)生革命性的變革。

3. 疏散預習

另外，在大型的辦公室區(qū)域可為每個辦公人員的個人電腦安裝不同地址的3D疏散圖，標示出模擬的火源點，以及最短距離的通道、步梯疏散的路線，平時對辦公人員進行常規(guī)的訓練和預習。

四、在物業(yè)管理上的應用

1. 預留維修更換設備條件

利用BIM模型很容易模擬設備的搬運路線，我們要認真分析，對今后10年甚至20年需更換的大型設備，如：制冷機組、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預留條件。

2. 基于BIM的建筑數(shù)據(jù)統(tǒng)計

BIM模型中的建筑數(shù)據(jù)比傳統(tǒng)的CAD軟件要求更嚴、更準，利用這一點在物業(yè)管理中可對諸如：石材面積、地毯面積、地板面積、外窗（外玻）面積以及閥門、水泵、電機等大量材料和零配件進行精準的定位統(tǒng)計。

3. 人員定位

在BIM模型中，在晚間對入室的保潔服務員、巡視保安人員及運維的技工進行定位，就可了解每個人的移動軌跡，這無疑對內(nèi)部可能發(fā)生的偷盜、泄密等事件起到監(jiān)視和威懾，從而提高敏感區(qū)域的安全性，使物業(yè)整體保衛(wèi)保密工作的水平進一步提高。

4. BIM模型與運維人員的培訓

BIM模型直觀、準確，各種機電設備、管線、風道、建筑布局一目了然，加上動態(tài)信息、人流、車流、設備運行參數(shù)，又以動畫方式演繹出來。這些信息正是培訓運維技工、安保人員以及各類服務人員的極好教材。