禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律和政策的基本原則，相關(guān)買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的一般原則。但是在具體個案中，在與國家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和精神不相沖突的情形下，也可根據(jù)實際情況作靈活處理。

因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時的歷史背景及有利于維護現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無效。

一審判決理由：北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：農(nóng)村的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。陳某印與馬某民簽訂買賣房屋合同，因該院宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，馬某民屬城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，此地上房屋買賣必然涉及土地使用權(quán)人之變化，故雙方買賣涉案房屋之行為因違反法律法規(guī)應(yīng)屬無效。二審判決理由：北京市第一中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案系因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛。按照我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，所以宅基地使用權(quán)人在對宅基地行使收益和處分權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但在處理具體案件時應(yīng)當(dāng)結(jié)合個案不同的實際情況綜合加以判斷。本案中，馬某民作為城市居民，其與陳某印簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，馬某民取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書并于2005年將戶口遷入。根據(jù)上述事實可以看出，在十幾年的時間中，馬某民在訴爭房屋的實際居住已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合本案當(dāng)時的歷史背景及有利于維護現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬某民與陳某印簽訂的買賣合同有效較為適宜。原審法院確認(rèn)本案買賣合同無效，雖符合此類案件的一般性處理原則，但于本案不利于維護雙方既定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，故應(yīng)當(dāng)予以糾正。


幾種情況1出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。2城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。3城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。4買受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容的?？梢砸婪ㄕJ(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。5在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應(yīng)認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。6對同一房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進行判斷認(rèn)定。7城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)縣級以上人民政府對小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效，由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金、交易稅費等費用。