“三四線投資轉(zhuǎn)化率為1.28，高于同行一二線的0.73?！?/p>

作者：蒼穹

外部不確定性高企，疊加疫情黑天鵝沖擊，本輪房企中報備受市場關注，這被視為房企抗逆能力的評測表、定力的試金石。

據(jù)公司情報專家《財經(jīng)涂鴉》消息，8月25日午間碧桂園（02007.HK）公布截至2020年6月30日止六個月的中期業(yè)績，多項指標繼續(xù)保持行業(yè)前列，再次宣示其在房地產(chǎn)行業(yè)的霸主地位。

報告期內(nèi)，碧桂園實現(xiàn)歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約2669.5億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積約3185萬平方米；同期營業(yè)收入為1849.6億元，毛利為448.9億元，凈利潤為219.3億元，毛利率和凈利率分別達到24.3%、11.9%。其中，本公司股東應占核心凈利潤為146.1億元，以每股派息20.55分計，半年派息總額占核心凈利潤總額的31.0%。

鑒于利潤已經(jīng)回穩(wěn)、銷售動力強勁，摩根大通在中報出爐后維持碧桂園“增持”評級，目標價為14港元。按照8月25日的收盤價10.16港元衡量，意味碧桂園股價尚有38%的溢價空間，反映國際大投行對其實力的認可。

銷售韌性猶在

在疫情的影響下，2020上半年各行各業(yè)都受到不同程度的沖擊。對于房地產(chǎn)而言，疫情使得線下售樓處一度遭到關停，最直接的結果就是導致商品房成交量的萎縮。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月全國商品房銷售面積為6.94億平方米，同比下降8.4%；同期銷售額為6.69萬億元，同比下降5.4%。

如此逆風之下，碧桂園盡顯頭部房企本色。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年碧桂園的合同銷售金額為3723.1億元，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一；而其權益銷售金額自3月起連續(xù)5個月實現(xiàn)同比增長，其中7月權益銷售額542.8億元，同比增長27.52%。

從銷售結構來看，三四線城市除疫情影響較為嚴重的2月份之外，其他月份都實現(xiàn)同比增長，并自3月起平均每月同比上升11%；反觀一二線，卻在上述期間出現(xiàn)不同程度同比下降。

特殊時期仍能取得不俗銷售表現(xiàn)，一定程度與其前瞻性地布局線上營銷有關。

據(jù)悉，疫情期間碧桂園超過1700個樓盤開通了線上售樓部，最高月活量超過300萬用戶，訪問量達4800萬人次，通過線上認購實現(xiàn)的業(yè)績占比接近一半；而其舉辦的5.5直播購房節(jié)堪稱房企史上最大規(guī)模的“直播購房”活動，一舉收獲觀看人數(shù)800萬人、潛在客戶近5萬名的良好效果。

《財經(jīng)涂鴉》認為，雖說房地產(chǎn)的大宗商品屬性使得其更加依賴線下體驗成交，但線上營銷確能達到引流、蓄客的功效，這也是近幾月碧桂園銷售業(yè)績加速釋放的原因。

財務穩(wěn)健的旗手

隨著地產(chǎn)進入存量時代，追求規(guī)模增長的同時注重財務結構的優(yōu)化成為諸多房企趨向性的選擇。碧桂園素來恪守“借貸比率不能高于70%”、“可動用現(xiàn)金余額不低于總資產(chǎn)10%”兩條財務紅線，一直被視為規(guī)模房企財務穩(wěn)健的代表。

2020上半年碧桂園進一步調(diào)整自身債務，繼續(xù)走在低杠桿、寬現(xiàn)金流的道路上。

負債方面，截至2020年6月底，碧桂園的總借貸余額由3696.0億下降至3420.4億，較去年底下降7.5%；年化收入/總借貸為114%，同比上升2個百分點。

與此同時，碧桂園凈負債率為58%，加權平均資本成本則較2019年底下降49個基點至5.85%。

而截至報告期，碧桂園可用現(xiàn)金余額為2055.2億元，占總資產(chǎn)比例為10.5%；另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，現(xiàn)金流的寬裕度可見一斑。

即便同近期盛傳的房企融資“三道紅線”（即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%；、凈負債率大于 100%、現(xiàn)金短債比小于 1 倍）相比，碧桂園距離紅線相去甚遠，側面反映相關資產(chǎn)的安全。

尤為一提的是，2020年上半年碧桂園的權益合同銷售回款額約2509.3億元，權益銷售回款率高達94%，已是連續(xù)5年高于90%，持續(xù)不斷的內(nèi)源現(xiàn)金流為其日常經(jīng)營打下堅實的基礎。

三四線紅利未消

從根本上說，中國房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動因素是中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展。2019年中國常住人口城鎮(zhèn)化率首次突破60%，但距西方發(fā)達國家平均80%左右水平尚有很大差距。正是看好中國城鎮(zhèn)化的前景，碧桂園進行廣泛而均衡的布局。

截至2020年6月30日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為2662個，分布于31個省/自治區(qū)/直轄市的288個地級市，總計覆蓋1334個區(qū)/縣。

根據(jù)碧桂園披露可知，現(xiàn)今其在全國總計擁有權益可售貨值23404億元，其中，已獲取的權益可售資源16698億元，潛在的權益可售資源6706億元。而在已獲取的可售資源中，98% 位于常住人口50萬人以上的區(qū)域、93% 位于人口流入?yún)^(qū)域、73% 位于五大城市群，較好符合人口流動規(guī)律。

重倉大灣區(qū)被看做碧桂園土儲布局的一大亮色。截至2020年6月末，碧桂園在大灣區(qū)已獲取權益可售資源3088億元，潛在權益可售資源3182億元。其中，目標市場為深圳的已獲取權益可售資源約1379億元，潛在權益可售資源約2715億元。

而從城市能級來看，碧桂園目標為一線城市、二線城市及三四線城市的權益可售貨值分別為2913億元、5725億元及8060億元，換而言之，碧桂園位于三四線城市的可售貨值比例達到48%，占據(jù)小半壁江山。

三四線城市的推盤去化能力如何?這是資本市場較為關心的一大問題。讓人欣喜的是，碧桂園再次用數(shù)據(jù)證實這一布局的合理性。截至2020年6月末，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.28，同行一二線城市項目的該指標為0.73左右。

從庫存視角來看，碧桂園進駐的三四線城市中，85%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應三四線城市權益貨值的84%。

面向未來，碧桂園依然具有強大的底氣。其表示，2020年中國內(nèi)地權益可售資源充足，下半年該項數(shù)值將達到6412億元，而同上半年62%的去化率相比，下半年推盤有望放量，2020年全年預計目標去化67%。