近日，世茂集團因為“賣房違約”一事成為了市場的焦點。據(jù)媒體報道，原本在9月份已經(jīng)打折出售的上海110套房產(chǎn)，如今卻因為被抵押凍結(jié)、無法網(wǎng)簽過戶等原因而最終被退款、取消交易；雖然現(xiàn)在事件已經(jīng)得到了解決，但世茂集團資金緊張的現(xiàn)狀卻被放到了聚光燈之下。

作為地產(chǎn)行業(yè)的TOP10房企之一，世茂集團曾經(jīng)給人一種“大而不倒”的感覺。從半年報數(shù)據(jù)上看，在今年地產(chǎn)行業(yè)不景氣的大環(huán)境下，世茂集團上半年營收、凈利潤仍然實現(xiàn)了正增長，表現(xiàn)在整個行業(yè)中可以說是獨樹一幟。

不過，就是這樣一家逆勢增長的房企，如今卻也陷入到了資金鏈緊張的困境之中。到底是什么原因，導(dǎo)致了世茂集團陷入如此的困境；而世茂集團的創(chuàng)始人許榮茂，又會不會成為下一個“許老板”呢？

千億房企世茂集團的前世今生

很多人可能聽過地產(chǎn)行業(yè)中有一個“許老板”——恒大集團的許家印，但其實世茂集團的老板同樣姓許，而且他的實力并不見得比許家印要弱。

說起許世茂和世茂集團的往事，那就不得不說說許世茂傳奇般的發(fā)家史。

1952年，許世茂出生在福建省石獅市，父母都是醫(yī)生，在中學(xué)畢業(yè)之后，許世茂受到了父母的影響，在一家小醫(yī)館當(dāng)起了中醫(yī)。

在當(dāng)了10年的中醫(yī)之后，許世茂覺得一輩子在這個地方做一名小小的中醫(yī)實在是沒什么希望。1981年，29歲的許世茂在偶然間聽到別人說起香港的機會很多，于是想著要“拼一下”的許世茂便舉家遷移到了香港。

不過，剛來到香港的許世茂也并不順利，由于香港都是講粵語，只會普通話的許世茂無法和當(dāng)?shù)厝私涣鳎詈缶谷徽也坏焦ぷ?，淪落到了要進廠打工。

或許是命運的安排，在許世茂來到香港沒多久，香港股市便迎來了爆發(fā)期。

當(dāng)時，香港的金融行業(yè)門檻還不高，看到機會的許世茂跑到了證券行當(dāng)起了經(jīng)紀(jì)人，在當(dāng)經(jīng)紀(jì)人的幾年里，許世茂因為買中了幾只紅籌股大獲成功，后來更是自己開了一家金融公司，并因此賺到了第一桶金。

而關(guān)于許世茂進軍地產(chǎn)行業(yè)的故事，則發(fā)生在許世茂賺下第一桶金之后。

1989年，已經(jīng)轉(zhuǎn)型實業(yè)投資的許世茂，回到了家鄉(xiāng)石獅。當(dāng)時的石獅發(fā)展還非常落后，于是許世茂出巨資在家鄉(xiāng)進行地產(chǎn)開發(fā)，像振獅大酒店、振獅經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、以及占地6000畝的"閩南黃金海岸度假村"都是許世茂在那時建起來的，而許世茂也成為了石獅當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商。

5年之后，在石獅小有名氣的許世茂開始“北進”，進軍首都開發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而北京最早的一批高檔外銷公寓，像紫竹花園、亞運花園、華澳中心等都是許世茂建起來的。而在進軍北京房地產(chǎn)沒多久，北京便迎來飛速發(fā)展階段，許世茂的這一次“北進”大獲成功。

1999年，在北京已經(jīng)大獲成功的許世茂在上海注冊了"上海世茂投資有限公司”，準(zhǔn)備對上海房地產(chǎn)進行“抄底”。當(dāng)時，許世茂看準(zhǔn)了上海富人多的特點，于是在緊靠著黃浦江建起了一大片的豪宅，這正是上海大名鼎鼎的"世茂濱江花園"，后來許世茂也因此被稱作為“豪宅之父”。

到了2000年以后，許世茂兩次借殼，先后登陸A股市場和港股市場，憑借著許世茂高超的手段，世茂集團也逐步壯大。2020年時，世茂集團躋身行業(yè)前十，成為國內(nèi)龍頭房企之一。

自食激進擴張的惡果，世茂集團跌落神壇

在2020年時，世茂集團仍舊是國內(nèi)前10房企之一，股價更是屢創(chuàng)新高。

然而，在短短一年之后，世茂集團就因為債務(wù)危機遭遇股債雙殺。以股價為例，目前其股價僅跌剩5.75港元，距離去年8月的最高點36.1港元已經(jīng)跌去了84.07%，市值更是蒸發(fā)了1107.78億港元。

那么，為何曾經(jīng)的房企龍頭世茂集團會如此快速地跌落神壇呢？這背后，其實和其2019年以來的激進擴張有關(guān)。

2019年初，許榮茂的兒子許世壇，被委任為世茂集團總裁一職，而在此前一直以穩(wěn)健為發(fā)展基調(diào)的世茂集團，至此開始走上了瘋狂擴張的道路。

據(jù)媒體報道，在許世壇上位后，其開始瘋狂并購。從當(dāng)年3月開始計算，在短短80天內(nèi)，世茂集團斥資近200億元，收購了泰禾、萬通地產(chǎn)、粵泰股份、明發(fā)集團等房企旗下超過20個項目。而到了2020年，世茂集團還接手陷入債務(wù)危機的福晟集團旗下項目，足以見得許世壇有多豪氣。

當(dāng)然，瘋狂并購并非沒有好處，其中最明顯的一點就是體量上的迅速擴張：在2018年時，世茂集團的總營收為855.13億；而到了2020年，世茂集團的總營收就上升到了1353.53億，2年時間營收大增58%。

但是，激進擴張、瘋狂并購也帶來了嚴(yán)重的后果：世茂集團的負(fù)債越來越沉重。根據(jù)今年上半年的年報數(shù)據(jù)顯示，目前世茂集團的總負(fù)債高達(dá)4636億，其中短期借款為444.43億，應(yīng)付賬款及票據(jù)為874.04億，而其賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為747.69億。

此外，根據(jù)瑞銀報告顯示，世茂集團明年1月將有約25億元人民幣的境內(nèi)債券到期，到4月將有7億美元的境外債券到期，推算明年全年將有價值44億美元的境內(nèi)、境外債券以及境外銀團貸款到期，“這并不包括1200億元人民幣的表外債務(wù)”，世茂集團的負(fù)債壓力極大。

而隨著今年地產(chǎn)行業(yè)“入冬”，負(fù)債高企的世茂集團開始出現(xiàn)資金鏈緊張的問題，隨著近期一連串的問題爆發(fā)，世茂集團從此跌落神壇。

世茂集團能否渡過難關(guān)？

面對負(fù)債高企的現(xiàn)狀，世茂集團也并非沒有努力。

根據(jù)媒體報道，早在12月2日，世茂集團便已經(jīng)把位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈進行質(zhì)押，以進行融資。

而到了12月13日，世茂股份更是發(fā)布公告稱，以16.535億的價格將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負(fù)債和業(yè)務(wù)全部出售給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)，內(nèi)部進行資本騰挪，以求換取現(xiàn)金流。

然而，對于世茂集團而言，在龐大的負(fù)債面前，這些質(zhì)押和資本騰挪根本不值一談，甚至連給利息的錢都不夠。

不過，對于世茂集團來說，好消息是其目前還在三道紅線之內(nèi)：今年上半年，世茂集團保持在“三條紅線”的綠檔，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率50.9%，現(xiàn)金短債比為1.9倍，相比于其他暴雷的大型房企而言，世茂集團的處境顯然要更好一些。

從現(xiàn)在來看，世茂集團還沒有出現(xiàn)明顯的債券到期未還的違約行為，且還處于綠檔，而且業(yè)績都實現(xiàn)正增長，這都是好的現(xiàn)象，只要加緊銷售房產(chǎn)，相信世茂集團還是有很大的可能可以渡過這個難關(guān)的。