房屋出租收入主要涉及增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及企業(yè)（個人）所得稅。如果房屋出租在規(guī)定時間未收到租金，是否發(fā)生增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅納稅義務？如果是企業(yè)，是否確認企業(yè)所得稅收入實現(xiàn)？下面小編就來分別為大家講一講~

一、增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定：

增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；

未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。

根據(jù)上述規(guī)定，承租方雖然未按合同約定的付款時間支付租金，但作為出租方仍應按合同約定的付款時間確認增值稅納稅義務發(fā)生。如果先開具發(fā)票的，在開具發(fā)票的當天即發(fā)生增值稅納稅義務。

二、企業(yè)所得稅

通常情況下，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。但租金收入確認為例外。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。根據(jù)上述規(guī)定，承租方未按合同約定的付款時間支付租金，企業(yè)仍應按合同約定的付款時間確認企業(yè)所得稅收入實現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，與是否收到租金無關。

三、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定，（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。所以，企業(yè)出租房產(chǎn)雖然沒有收到租金，但已起租，應自出租的次月起計征房產(chǎn)稅。但實操中，也有比較人性化的操作，比如《江蘇省地方稅務局關于明確部分稅種納稅期限有關事項的公告》（蘇地稅〔2013〕6號）規(guī)定，按租金收入計征房產(chǎn)稅的，納稅人應于實際收取租金收入的次月15日內申報納稅。出租方按實際取得房屋收入申報房產(chǎn)稅稅務處理恰當。

四、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》規(guī)定，印花稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人訂立、領受應稅憑證或者完成證券交易的當日；房屋租賃合同，應該按租賃合同記載金額的千分之一計算印花稅。由此可見，租賃合同于合同訂立時發(fā)生印花稅納稅義務，印花稅屬于行為稅，與是否收到租金無關。

五、個人所得稅

個人把房屋出租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅；對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。征收個人所得稅的前提是個人取得了所得，所以，對合同約定的租金未收到，不發(fā)生個人所得稅納稅義務。